樓市從來不是幾個城市的獨角戲，而是諸多縣城、地市、省會城市的綜合體。
這句話看起來是一句“正確的廢話”，但卻提醒我們，不要總把目光盯住幾個有限的城市房價波動，北上廣深，蘇滬寧杭這些地方當然是全國房價的風向標，卻並不意味著他們擁有決定樓市走向的力量。
數據顯示，近年一線城市施工面積佔全國的比例不到6%，二線城市佔比在28-29%左右，三線及以下城市佔比在65%-66%。
也就是說，我們平時很少留意的龐大中小城市，才是支撐房地產市場的主要力量。
問題就在這，今年樓市的主要風險點就是三四線，有統計指出，今年全國各地棚改總量約為285萬套，相比去年跌幅近50%，會拖累大部分中小城市的房地產市場。
具體哪些省份影響最大呢，筆者認為有兩個地方值得留意：山東、河南。
這兩省同屬東部和中部的人口大省，也是過去幾年房企和購房者最活躍的區域，鄭州自2016年以來房價持續上揚，年流入人口高達15萬以上，洛陽、開封、許昌近幾年房價也飆升迅速，山東不僅濟南、青島兩個“雙子星”房價一路躥升，煙臺、淄博更是紛紛破萬。
正因如此，人口大省的房地產市場才更應該被關注，拿今年來說，棚改這個關鍵指標降幅較大，成為了兩地樓市的最大隱憂。
數據顯示，今年山東、河南的棚改總量降幅超過了70%，要知道，全國平均降幅也不過50%左右，有專家指出，按照中性情景假設，若2019年棚改實際開工285萬套、貨幣化安置比例降至20-40%，或拖累地產投資增速約8個百分點、拖累商品房銷售面積增速約10個百分點。以這樣的影響力來算，山東、河南兩個省份的房地產市場的房地產投資和銷售面積增速會下降達12%以上。
為什麼說棚改這個指標最重要？一方面是總量的原因，體量越大，撬動的房地產投資也就越多，房企入市的積極性也就越高，另一方面是貨幣化所帶來的強大購買力，本身小城市的庫存就稱不上大，這部分購買力會立馬將當地在售樓盤給消化掉。
這是過去兩年房價上漲的重要原因，如今不但總量下降了，貨幣化安置的比例也在下降，當然會對兩個降幅最大省份的樓市造成影響。
對購房者而言，在山東、河南買房，有一類城市需要避開，那就是人口常年流出，且非大都市圈內的偏遠地市和縣城。
比如河南買房就認準鄭州及周邊80公里以內的城市圈，山東買房就認準濟南和青島兩個城市的核心區域，這些地方有源源不斷的人口湧入，以及產業、交通等各種便利，未來會更加抗跌。
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