最近，不少網友諮詢管南片區買房問題，糾結於片區未來發展空間及區域內樓盤的選擇。
目前，片區內已有泰禾、鑫苑、綠都、永威、正商、融創、碧桂園等房企進駐，那麼，樓市房價水平如何？適合哪些群體購買？哪些樓盤值得入手？我們一同對片區現狀、規劃、樓盤做一番解析。
配套處於建設階段 成熟居住區少
管南片區指南三環、機場高速、南水北調總乾渠、繞城高速、管城回族區西邊界合圍區域，面積約76.2平方公里，該片區被規劃為商都新區。
實地探訪發現，管南片區內並沒有人們印象中的“髒、亂、差”。道路均已設置路標，整體比較乾淨，還有灑水車作業降低揚塵汙染。道路兩旁的綠化也初見雛形。
南三環紫荊山南路附近圖
但是，區域內暫無大型的商業配套，僅有部分分散商業、超市，相關生活配套還處於建設階段，交房項目和成熟社區較少。
連接管城/經開/二七三大區域 區位交通優勢明顯
規劃定位決定了一個區域未來的發展方向。管南片區總體定位以現代服務、商貿物流、休閒商務、生態宜居為主。
整個區域從北到南依次分為六大功能區（如圖）。工業、商貿、物流、居住等不同功能區的定位，決定了管南片區並不是一個純粹的居住區，後期居住環境可能會受到一定的影響。
但是，管南片區的區位交通優勢還是比較明顯的。從區位上來看，管南片區北靠管城老城區，東臨經開區，南連接南龍湖，西臨二七運河新區，成為區域發展的“關鍵節點”。
交通方面，東西向南三環、南四環、繞城高速輔道，南北向京廣南路、中州大道、107輔道和規劃中的渠南路，形成“三橫四縱”的快速通道路網。再加上地鐵2號線的開通，使區域內交通便捷，減少了出行時間成本。
樓市：定位偏剛需 整體均價約13700元/㎡
地產開發是決定一個區域成熟發展的關鍵因素。目前，管南片區有鑫苑國際新城、綠都紫荊華庭、綠都瀾灣、永威城、正商中州城。泰禾金尊府為新入市項目，處於前期諮詢階段。融創、碧桂園的地塊規劃暫未確定。
來看下這幾個項目的基本數據：
從上圖可以看出，項目的容積率在3.49-4.0之間，物業類型以高層為主，戶型以三房居多，整體定位偏剛需。
與鄭州主城區房價比較，各項目均價相對偏低，具有高性價比的優勢。隨著片區規劃的完善，後期有一定的溢價空間。
鑫苑國際新城
紫荊山南路與南三環交匯處向北200米路東
項目簡析：項目位於三環內，其雙地鐵優勢、智慧科技產品以及13800元/㎡的價格，吸引了不少剛需購房者的目光，前兩期已基本賣完。
綠都瀾灣
紫荊山南路與宇通路交會處
項目簡析：生態環境上，項目容積率3.50，南側是南水北調運河，東邊有體育公園，後期居住舒適高。
位置上雖然靠南，但距離地鐵2號線站馬屯站約200米，出行相對方便。主要劣勢是周邊生活配套匱乏，且臨近宇通廠區。
永威城
中州大道南三環向南500米路西
項目簡析：以精細化品質著稱的本土房企永威，之前開發過的項目口碑都不錯。永威城是永威操盤的第一個千畝大盤，品質上值得期待。
永威城是十八里河改造項目，地塊被幾條道路打散，地理位置不佔優勢，距離鄭州市中心有一定的距離，周邊環境較差。
正商中州城
南三環與鄭新公路（通站路）交會處向南300米路東
項目簡析：項目是西吳河、小王莊城改項目。一直以價格取勝，“便宜”成主要標籤。
目前主推紫辰園組團，位於南三環南、紫辰路西，地塊不是很規則，道路交織多，距離地鐵2號線較遠。另外，周邊配套少，宇通廠、物流和倉儲基地存在。
項目簡析：從2015年入市至今，項目五期產品基本賣完，地鐵交通優勢功不可沒。橫向對比其他項目，紫荊華庭容積率4.0，居住舒適度不高。
項目簡析：項目原名升龍御璟上院，由升龍開發。2017年9月20日，泰禾收購該地塊的相關股權，改名泰禾金尊府。規劃高層和洋房，是泰禾在鄭州的第一個項目，鄭州暫無成熟項目可參考。
位置上來看，項目屬於三環內稀缺地塊，周邊配套完善。距離地鐵5號線（規劃中）約500米，預計2018年開通，當下出行還是走中州大道、航海路。
結語
1、整體來看，區域內各房企開發的項目可圈可點，競爭相對激烈，提高了購房者對片區的認知度。
2、由於先天條件制約，管南片區發展緩慢。周邊教育、醫院等生活配套的完善需要一定時間。
3、管南片區暫無大型商業配套。鑫苑、綠都、正商均規劃大型集中商業，後期能否帶動片區的商業發展，有待時間驗證。
4、地鐵2號線的開通，加上紫荊山南路、南三環等多條城市主幹道可滿足出行需要，交通上不用擔心；
5、就房價來看，區域整體房價偏低，產品集中在兩房、三房，定位剛需。
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