中國建設報
經歷2018年的裁員和資金危機之後，華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱"華夏幸福"）第一次公開承認曾經面臨的困局。"水逆的2018年已經過去！變中有憂的焦灼、跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！"日前，華夏幸福發佈2018年年度報告（以下簡稱"報告"），《致股東信》開篇如是說。
報告顯示，報告期內，公司實現營業收入837.99億元，比2017年增長40.52%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤117.46億元，比2017年增長32.88%。截至報告期末，公司總資產4097.12億元，歸屬於上市公司股東的淨資產437.76億元。
報告期內，公司實現銷售額1627.61億元，較2017年同期增長6.93%，其中，產業新城業務園區結算收入額310.39億元，房地產業務簽約銷售額1292.68億元，其他業務（物業、酒店）銷售額24.54億元；公司簽約銷售面積共計1502.85萬平方米；公司期末儲備開發用地規劃計容建築面積約為917萬平方米，在建未售面積約為481萬平方米。
拓："三新"業務聚焦核心都市圈
2018年之前，華夏幸福的戰略未發生過大的變動，始終以產業新城為核心、以住宅銷售為現金流供給、以重資產開發為核心模式，聚焦核心城市周邊的外溢區域發展。2018年以來，華夏幸福對戰略結構進行大刀闊斧的改革，將從重資產轉向輕重資產匹配、從核心城市外溢區域轉向與核心城市兼顧、從產業新城轉向與商辦物業兼顧。
報告顯示，公司投資運營的園區新增簽約入園企業702家，新增簽約投資額約為1660億元，其中，環北京以外區域新增入園企業501家，新增簽約投資額1406億元，同比增長51.84%；公司新增產業服務收入238.92億元，其中環北京以外區域新增產業服務收入126.78億元，同比增長316%。
值得關注的是，在報告中，華夏幸福提出了新的發展戰略：堅持都市圈佈局，堅持做強產業新城業務，並結合空間都市圈化、運營精細化、地產金融化等新趨勢，開拓新領域、新模式、新地域。
在產業新城方面，華夏幸福將繼續做強，做到"三個堅持"不動搖——堅持產業新城邏輯，提升區域價值；堅持一區一策，提升經營水平；堅持精準投資，加速優質資源獲取。
在新業務方面，公司將採取輕資產、重資產並舉新模式；同時，在做強產業新城業務的基礎上，探索開拓產業新城以外亦屬於綜合不動產的新業務領域；在地域佈局上，聚焦深耕核心都市圈，並將開拓進軍都市圈的核心圈，進一步夯實公司在核心都市圈內的佈局。
有消息稱，在公司內部，以上提到 的"三個開拓"被稱為"三新"，是新任總裁吳向東提出的全新概念。
今年2月19日，吳向東辭任華潤置地執行董事、提名委員會主席，加盟華夏幸福，出任公司聯席董事長。據悉，這位明星職業經理人到任後，華夏幸福設立雙總部，吳向東從華潤置地帶來近50人團隊坐鎮深圳總部，主要負責華夏幸福的新業務開拓和管理。據悉，該團隊目前僅有百餘人員配置。
過去，因業務受產業新城開發模式限制，即前期將大量資金沉澱、後續回款週期較長，華夏幸福在同行中是出了名的對資金要求高。因此，吳向東上任後的第一件事情便是增加資金週轉更快的新業務。
吳向東及其團隊要做的"新模式"為輕資產輸出，要做的"新領域"是包括養老、長租等商辦持有型物業。
據華夏幸福內部人員透露，華夏幸福一方面完全保留核心城市周邊做產業新城和住宅，另一方面增加城市核心中的商辦物業和住宅。這可以將其理解為兩大股東控制下的雙輪驅動。
有業內人士分析認為，這意味著華夏幸福將成為全地域佈局房企，圍繞都市圈從三四線小鎮向內圈層一線核心城市發散。如果北京和深圳總部能夠在新舊業務之間找到資金、運營和管理之間的平衡點，華夏幸福的經營邊界將大大擴充，若這一平衡點始終難尋，內部則可能出現資源爭奪的情況。
"目前兩個團隊相對獨立，可共享行政、財務等服務性資源。"華夏幸福內部人士稱。
尋：效益和安全的平衡點
據華夏幸福內部人士透露，自從2018年引入中國平安作為戰略投資者後，華夏幸福的內部變革就已經在發生，目前其內部在做投資標準化制度建設，要求投資風險管理能力有一定突破，"現在要投一筆錢不太容易，有各方面的考慮。"
輿論的焦點集中在2018年7月10日，華夏幸福控股股東華夏控股通過協議轉讓方式，作價137.7億元轉讓5.82億股公司股份，佔總股本的19.7%，引入第二大股東中國平安。中國平安的到來為華夏幸福帶去了諸多不確定性，卻也帶來了財務方面的安全感。
報告顯示，期內，平安人壽入股華夏幸福，受讓華夏控股轉讓的19.70%公司股份。2018年9月26日，公司與中國平安簽署戰略合作協議，雙方在一站式綜合金融服務、實業協同發展方面展開全方位戰略合作。2019年2月，平安人壽繼續增持5.69%的公司股份。截至本報告披露日，平安人壽與平安資管合計持有公司25.25%股份。
業內分析人士表示，中國平安與華夏幸福可謂資源互補。一個有資金，一個有產業新城。中國平安曾公開表達過對華夏幸福的熱愛，"對華夏幸福的投資，是偏長期的財務性投資，具有戰略協同效應。未來，雙方將響應國家政策，解決社會難題，在醫療健康、養老產業等方面協同發展，聚焦長租公寓及康養服務兩大領域。"
華夏幸福對雙方的合作也曾給予高度評價，"隨著華夏幸福與中國平安的牽手，公司治理結構優化、資本市場信心提振，不動產和金融深度融合構築起強大的護城河，將重新書寫中國不動產發展的新篇章！"
對華夏幸福募集資金的走向，坊間曾有傳言稱，中國平安的資金並沒有進入上市公司體系，而是進入了華夏幸福董事長王文學的個人口袋。對此，華夏幸福董事長辦公室秘書林成紅表示，中國平安入股的第一筆款項確實沒有進入上市公司體系，而是進入到了上市公司母公司華夏控股中，全部用於解除母公司的股權質押。據Wind數據統計，截至目前，華夏控股尚在質押股份為7.8億股，佔總股本26.05%，佔其持有股份73.13%。而第二筆資金目前仍有一部分流入華夏控股中，在辦理完相關解質手續後，其餘款項將進入上市公司體系中。
在開源的同時，華夏幸福也在節流。引入中國平安的過程中，華夏幸福減少了拿地投資，減慢了產業新城異地複製的節奏。報告顯示，2018年期末，華夏幸福儲備開發用地規劃計容建築面積約為917萬平方米，而在2017年期末則有988萬平方米，不增反減的土地儲備數據極為少見，這直接導致了2019年一季報中，華夏幸福房地產銷售收入和產業新城項目的業績均同比下降超過30%。華夏幸福方面對此的解釋是"防風險"。
從2017年到2018年，華夏幸福存貨數量增幅僅為10%，土地儲備數量不斷下降，產業新城異地複製節奏放緩，一系列防風險措施之後，資金安全性提高，但同時也出現了新問題，即土地儲備不足、後勁不夠。
因此，有消息稱，華夏幸福開始在今年一季度大面積購地。但經歷了"水逆"的2018年後，華夏幸福如何在效益和安全之間尋找更合理的平衡，一切等待時間給出答案。
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