小長假結束，今天樓市又爆出兩條大新聞。
一個是深圳的二手房市場，4月成交爆表達到8296套。一個是香港的新房市場，房價持續上升買家瘋狂入市。
究竟是怎麼回事？又該如何穿透現象看到大趨勢呢
二手房爆賣8296套！談不上牛市！
深圳市規土委公佈的信息，今年4月份深圳二手房成交突破了8000套，其中二手住宅成交了大約7200套。
單月8296套，這是深圳近16個月來二手房成交的新高。
關鍵信息是：按照以往深圳樓市的交易分析，一旦深圳二手房單月成交突破8000套，那整個深圳樓市都有過熱的趨勢。量在價前，隨後就是價格突破上行！
那麼，今年4月份的二手房戰績，會是深圳樓市大逆轉的起點嗎？
我的理解是：二手房熱度的可持續性還需要觀察，大概率5月成交量會下行。但整體溫度可控，房價大變的機會很小。
1、信貸寬鬆預期收緊了
第一季度社會融資總增量是8.18萬億，同比2018年增加了2.34萬億。
託底力度有點大！名義上是定向寬鬆，但曲線買房的資金不在少數。這是深圳二手房成交在4月暴漲的根基。
有一個現象非常有意思：4月份，深圳二手房成交暴漲。但新房成交卻比3月份下跌了。
按道理說，新房依然還是有限價因素刺激，在同等信貸條件下，應該比二手房數據更靚麗些，起碼不至於太難看吧。但事實就是，二手房撇開新房，一條腿跑了！
原因在哪裡呢？因為全款買二手房的多了！
簡單說：如今深圳限購限貸沒有放鬆，很多人買新房只能5成，甚至7成。這個門檻還是很高的。但買二手房，總有渠道可以湊足資金一次性付款買下。然後在很短時間內拿到房產證，以紅本做抵押，從而實現3成首付購房。
稅費交易成本是高了點，但相比於7成首付來說，門檻還是大為降低了！這種購房方式，在一手房市場是無法操作的。因為房產證至少需要1.5年至2年才能到手。
對於堅決看多深圳樓市，但被卡在7成首付高門檻的客戶來說，二手房就是最好的選擇了！這是信貸寬鬆環境下，二手房獨跑的根本原因。
接下來，5月，甚至6月，還能繼續這麼買樓嗎？很難！很簡單，上方已經在收緊錢袋子啦。
2、這一波，筍盤被消滅光了
在這一波由資金和需求釋放聯手催動的二手房行情中，二手筍盤基本上被消滅光了！
事實上，如今市場上，你已經很難找到低於市場價的筍盤了。你也很難找到好地段的好戶型產品了。
好地段如寶安中心區，剩下的都是戶型奇葩的歪瓜裂棗，或者是價格已經拔高的房源了。
五一前夕，粉絲朋友爆料：深圳灣後海一套674平米的絕版看海豪宅，放盤僅僅一天就成交了。成交價達到了1.8億！我們測算一下，大約是單價每平米27.8萬！
在前海，相比去年年底，二手房報價上漲的情況也很多。我們查看的幾套110平米5房房源，去年年底報價大約是900萬元，今年3月已經是980萬元左右，4月初更是上漲到了1050萬！
二手筍盤被消滅光了。購房者撿漏的機會沒了。購房熱情會受影響。
3、別看爆賣了8000套，很多還在煎熬
我們說4月份的二手房成交突破8000套，不能印證樓市徹底跨越牛熊。還有一個理由：二手房市場分化太明顯了。
區域上看，熱點區域真的是一房難求。深圳灣超級總部基地，筍盤被殺光了。後海，恆裕濱城二期領銜，都在上漲。前海寶中，稍微養眼一點的房子都被買光了。
但是，你去看看橫崗，二手放盤量還是大到嚇人！而且價格不貴。目前片區新房賣大約單價每平米4.6萬，但二手房市場上大量4萬左右的次新房，急需出貨而不可得。
產品上看，小戶型和絕版資源大戶型產品都很走俏。但某些片區的中大戶型產品，明顯走不動。
二手房市場明顯分化的市場行情，也說明市場承接力並不是盲目湧進，
期待樓市瘋牛是不切實際的。4、熱情爆發出來，終究是好事
無論如何，今年4月份深圳二手房成交超過8000套，都是一件好事情。
樓市和股市一樣，最怕的就是沒有交易。我們過去兩年最嚴厲的樓市調控，也從來不是說要把房價打壓下去，而是要穩定房價的同時，有足夠的流動性。
4月份，深圳二手房市場量漲價穩，這是非常良性的運行。
我相信，這個結果是有關部門喜聞樂見的事情。否則，你不會看到一則徵信報告的謠言，要等到最後一刻才有官方闢謠。
事實上，這則謠言是4月深圳二手房成交放量爆發的一大功臣。
接下來，深圳二手房將繼續考驗你的專業能力和耐心。
香港，新房牛市又來了！！
深圳一河之隔的香港，樓市也翻天了！
樓兔子粉絲朋友發來的信息：五一期間，香港新盤混戰。購房者人山人海圍爆了海港城的樓市展銷廳。
全家出動，數千萬買兩套甚至整層的豪客，幾乎是一邊倒盲搶！完全改變了年初看淡樓市的初衷。
信息顯示：相比於今年1月初，4月底5月初的香港新房價格，已經上漲了5%，甚至10%以上。
一位今年五一期間投資4000萬港幣買房的購房者表示：不想看到樓價漲的如此犀利！更有專業人士表示，香港房價今天的大逆轉行情，對於那些真有需要置業的人士來說，真的已經錯失了最好的上車時機，代價是慘重的。
匯豐銀行最新發布的報告承認自己看錯了：香港樓市短暫的調整已經結束了！年初預計是樓價會下跌10%，現在改口為上升10%！
另外，在成交量上匯豐也改口了：一手樓原本預測增長4%，現在飆升到31%。二手樓原本預測會下跌10%，現在調整為增加15%。
匯豐說，如今香港樓市恢復上升的速度比預期快很多很多！原因是美聯儲加息週期突然完結、香港土地供應減少、整體經濟環境不算太好但財富聚集效應未變等。
當然，更重要的原因是香港購房者已經看清楚了，中美之間的摩擦會是長期現象，但對中國經濟的傷害並沒有大家臆想中那麼大！事實上，2019年第一季度中國GDP依然上漲了6.4%，中國經濟沒有硬著陸的跡象。
“市場資金太多，股票、黃金、外匯和基金都不行！持有資產，尤其是有形資產更加安全。於是，都去買房子了。”香港朋友這樣說。
香港新房市場忽然風向大變！這和我們深圳人有什麼關係？
當然有關係！
首先是香港人更加適應國際經濟環境，對大勢的把握比我們普通人更有經驗，也更敏感。港人看多樓市，必將影響到深圳人多樓市的預判。
其次，粵港澳大灣區下，深圳和香港原本就是要趨向於融合的，香港房價上行，將激發更多港人到大灣區來買房。這個趨勢，我估計很快會在大灣區得到體現。
深圳的頂級豪宅、廣深港高鐵沿線的剛需房，甚至是臨深城市中山、東莞、惠州的高品質低總價房源，都可以成為港人買進的方向。
全文結論：今天的兩條新聞告訴我們，對整體經濟和樓市預期都不能太悲觀了！事實上，聰明資金已經在入市搶房。對於真實剛需用家和實力型投資者來說，今天依然是入手的好時機。但深圳二手房明顯分化也在警告市場，不要太盲目樂觀！一些地方一類產品依然不被實力資金接受，而剛需用家看不上。接下來，很可能還有一段煎熬磨價的過程，購房者不妨擦亮眼睛、養養耐心。
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