善於取捨，是一種境界。小舍，只會小得；大舍，才能大得。
取捨之間，往往都是說到容易，做到難。沒想到，華夏幸福在2018年做到了。
2018年是華夏幸福極其重要的一年，致股東信中"涅槃"一詞很恰當，記錄著華夏幸福的成長，有捨得、有堅持、更有對未來的判斷與把握。
由於真摯，這封寫給股東的信，如同一封寫給自己的信；年報，更像是一本寫滿一年心路歷程的日記。
退為進
"水逆的2018年已經過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！"
股東信開頭，有幾個關鍵詞，水逆、焦灼、煎熬，變中有憂、跌宕起伏……
2018年到底發生了什麼大事呢？為何用水逆一詞？應該包含幾方面原因，一方面一定是大環境使然，眾所周知2018年的房地產市場調控加碼，房企融資成本壓力加大，開發商的日子都不好過。
加之市場總體是調整格局，這都使得行業面臨巨大的考驗。部分房企甚至出現債務違約。萬科在這一年用遮遮掩掩的三個大字"活下去"嚇壞了不少企業。
以產業新城和房地產開發為主業的華夏幸福同樣面臨抉擇，是冒進的向前衝，還是在原地踏步呢？
華夏幸福的選擇出乎很多人的意料，他採取"以退為進"的戰略。這一戰術起初遭遇了不少的非議，華夏幸福因此承受了巨大的輿論壓力。
輿論的焦點集中在2018年7月10日，華夏幸福控股股東華夏控股通過協議轉讓方式，作價137.7億元轉讓5.82億股公司股份，佔總股本的19.7%，引入第二大股東。
平安對於華夏幸福可謂資源互補。一個是有資金，一個是有產業新城。平安曾公開表達過對於華夏幸福的熱愛，"對華夏幸福的投資，是偏長期的財務性投資，具有戰略協同效應。未來，雙方將響應國家政策，解決社會難題，在醫療健康、養老產業等方面協同發展，聚焦長租公寓及康養服務兩大領域。"
華夏幸福對於雙方的合作給予了很高的評價，"隨著華夏幸福與中國平安的牽手，公司治理結構優化、資本市場信心提振，不動產和金融深度融合構築起強大的護城河，將重新書寫中國不動產發展的新篇章！"
2019年4月19日晚，華夏幸福發佈2018年年度業績報告。
2018年，公司實現銷售金額1627.61億元，同比增長6.93%。其中，產業新城業務結算收入額310.39億元，房地產業務簽約銷售金額1292.68億元，其他業務（物業及酒店）銷售金額為24.54億元。實現銷售面積共計1502.85萬平方米，同比增長58%。
毛利率達42%，處於行業前列，凸顯模式優勢。2018年公司實現歸屬於上市公司股東淨利潤117.46億元，同比增長32.88%，超額約3億元完成業績承諾。
此外，值得關注的是2019年1月管理層對於險資態度發生了極大的轉變，中國銀行保險監督管理委員會表示，"鼓勵保險公司使用長久期賬戶資金，增持上市公司股票和債券，以更好地發揮保險公司機構投資者作用，維護上市公司和資本市場穩定健康發展。"
順勢為
2018年地產行業以"變"成為核心。
國際經驗表明，保險公司對不動產的投資額佔其總資產的比重約 2%至 6%，而國內險資對不動產的配置低於 1%，整體低於國際水平。不動產長期保值增值的特點，國內市場上長期資金配置不動產需求將持續上升，長期資金與不動產深度結合將催生更具競爭力的不動產企業。
"房地產金融化"將是未來房地產市場的主題之一，越來越多的成熟金融體系將用於承載房地產的存量。
華夏幸福認為，地產與金融，從來都相隨相伴。巨量投資和資金沉澱是不動產的天然屬性，方興未艾的資產證券化將讓不動產"動"起來，將不動產轉化為流動性較好的金融資產。
此外，高槓杆一直是不動產企業的代名詞，不斷提高權益性融資佔比，是降低債務槓桿率、對沖週期風險的重要路徑；新階段不動產發展需要長期、穩定、低利率的資金，"長錢"也需要投資不動產項目以平衡風險收益，金融"長錢"與不動產結合必將催生更強大的資本和更卓越的不動產企業。致力於基業長青的不動產公司，必然由單一負債模式向金融深化模式轉變。
如今，順勢而為發展的華夏幸福產業新城開啟全面提速模式。
2018年報告期內華夏幸福在全國範圍內已佈局15個核心都市圈，2018年新增18個產業新城，全部為環北京以外區域。年內新增簽約投資額約為1660億元，成為未來利潤增長的壓艙石。
規模上的增長，同時也帶來數據上的向好。
數據顯示，2018年華夏幸福外埠收入同比增長83%，佔總收入31%。其中，外埠收入貢獻前五名的都市圈為杭州都市圈、南京都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈、合肥都市圈，分別同比變動190%、51%、1388%、370%、124%。
此外，華夏幸福1年以內到期債務佔比從上一年31%下降到19%，短期負債佔總有息負債比例持續降低，長短期債務比達到4.2倍。公司貨幣資金覆蓋1年以內到期的有息負債1.8倍，償債能力較強。
最為令人關注的是，華夏幸福經營性淨現金流缺口逐漸縮小，自2018年二季度起，已連續三個季度為正，第四季度融資活動產生的現金流量淨額達到46億，年內明顯改善。
報告期內公司融資加權平均利息率為 6.42%，其中銀行貸款的平均利息成本 6.15%，債券平均成本為 6.22%，信託、資管等其他融資的平均利息成本 7.41%。
順勢而為的華夏幸福正在走穩，穩穩地幸福更符合平安所期待的發展方向。
截至2018年末，公司預收款項達到1375億元，預計將在未來二三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤，有利於鎖定公司未來持續高增長的經營業績。
2019年3月，中誠信證券評估有限公司對公司主體及"19 華夏 01"債券出具評級報告，評定公司主體信用等級為 AAA 級，"19 華夏 01"信用等級為 AAA。
得未來
華夏幸福期待收穫未來，是那萬億市場所空間都市圈化帶來的城市更新。
這不是華夏幸福自己認為的風口，而是國家政策推動下的政策紅利正在落地。
2019年4月8日，國家發改委又印發了《2019 年新型城鎮化建設重點任務》通知，城區常住人口 100 萬至 300 萬的大城市要全面取消落戶限制；城區常駐人口300萬至 500萬的城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制……
有數據顯示，過去十年，都市圈房地產市場規模增速遠超全國其他地區水平，2018 年都市圈住宅市場規模約為6.2萬億已佔據全國市場的半壁江山，核心城市外溢市場2規模約為2萬億3，約佔都市圈總規模的35%。
可以得出結論，未來房地產市場將呈現更加明顯的"都市圈化"特徵。對於華夏幸福而言，其多年的積澱迎來了發展良機。
華夏幸福自2002年在固安開始起步，之後相繼在大都市周邊開疆拓土，致力於提升中國縣域經濟發展水平。目前華夏幸福已在 15 個核心都市圈、以開發性 PPP 模式建設運營產業新城近80座。
產業發展方面，環北京以外區域新增入園企業501家，新增簽約投資額1406億元，同比增長52%，佔公司整體新增簽約投資額達到85%。環北京以外區域新增產業服務收入127億元，同比增長316%。
因此，在城鎮化邁向都市圈化的戰略機遇下，華夏幸福提出了做強產業新城業務，要做到"三個堅持"不動搖：
（1）堅持產業新城邏輯不動搖，提升區域價值。
（2）堅持一區一策，提升經營水平。
（3）堅持精準投資，加速優質資源獲取。
此外，還將開拓新模式、新領域、新地域：
（1）開拓新模式。公司將在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，輕重並舉。在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的模式，快速切入市場，並逐步探索其他市場化模式，如基金模式、資產證券化模式。
（2）開拓新領域。公司在做強產業新城業務的基礎上，探索開拓產業新城以外亦屬於綜合不動產的新業務領域。公司將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等；並對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索。
（3）開拓新地域。公司聚焦深耕核心都市圈，並將開拓進軍都市圈的核心圈，進一步夯實公司在核心都市圈內的佈局。公司依託京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈"3+3+4"的戰略佈局，通過多元渠道獲取優質資源和項目。
可以看出，華夏幸福所佈局核心都市圈影響巨大，無論是對於產業新城以及住宅等行業都可以撬動萬億市場份額。
華夏幸福"覬覦"成為都市圈的大贏家，就像當年萬達打造的萬達廣場成為城市中心一樣，最終成為一座城市的運營商。
或許正式基於對於未來城市的格局判斷，華夏幸福才會篤定："我們堅信，得都市圈者，得未來！"
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