漸漸地我們發現自己塊老樂
两点启示。
一是，人口往大城市、中心城市集中是客观规律，凭人力很难扭转，小城市没落也是正常现象。大城市人口集中，市场更大，才有更多的产业和就业机会。无论是日本这样高度发达的资本主义国家，还是孟加拉国、尼日利亚这样非常贫困的国家，大量人口都是往中心城市迁移的。
中国的情况同样如此，前两周，有一个“收缩型”城市的概念。东北有西北有很多资源枯竭型城市收缩好理解，但事实上，长江经济带也有相当多的小城市属于“收缩型”城市，尽管这些地方经济非常发达。据统计在长江经济带地区，110座地级及以上城市中，有52座出现收缩，约占城市总量的47.27%。这个比例就非常高了。
在长江经济带，其实也就几个大型城市人口在持续流入，典型如武汉、苏州、南京、重庆等等。而一些小城市，比如连云港、海门、太仓则处于人口收缩的状态。日本的情况也一样，虽然大量的小城市在收缩，但东京却一直在膨胀。
二是，在老龄化、少子化的时代，房产泡沫破灭后小城市会受伤更重。上世纪90年代的日本房产泡沫破灭，让日本渡过了“失去的三十年”。在日本所有城市中，大城市的恢复情况相对好些，而小城市和农村就很惨了，有些房子甚至免费送人，买家需要承担房产税、维修维护等成本。中国的楼市一样有严重的泡沫，大城市虽然房价贵，但是人口、收入、产业、基础设施、服务配套都是小陈是没法比的，相比较而言，那些房价上万的小城市房价会更加危险。
孔方财经
日本住宅空置率创新高的背后，其意味所指并不是那么的简单，类似的现象也有可能在未来的中国出现。
启示之一：大都市圈对人口的吸力增强
正如题中所指出的那样，有的城市两成房屋没人住。这个数据是日本官方发布的《住房和土地统计调查》所显示的。与整体空置率创新高，以及有的城市创新高形成鲜明对比的是，像东京都这样大都市圈大住宅数量却猛增，日本传统意义上的“1都3县”，即东京都、神奈川县、千叶县以及琦玉县，房子逆势增多了不少，占到全国增量的约四成。而空置率较高的城市却是那些“三四线”城市。
这也说明了，房地产的长期是看人口的。比如国内那些人口流入动能较差的三四线城市，尽管现在房价有的虚火较炽，但泡沫毕竟就是泡沫，肯定经不得时光的考验的。相反一线特大城市以及二线大城市，随着未来都市圈、城市群的逐步成型，其楼市仍然会有较好的平稳性，因为未来人口的虹吸效应，只能产生在都市圈与城市群产生。
启示之二：出生率下降，非热点城市盲推房地产结局暗淡
日本是在人口出生率下降的情况下，总体空置率攀升到到历史新高。从此可以看出，日本房屋总体需求量是在不断大幅减弱的，就像《住房和土地统计调查》披露的那样，截至2018年10月1日，一共有864万间的空置房，占到了房屋总数13.6%。
所以，人口不仅是养老金统筹能否平稳的问题，更是房地产发展有没有市场的问题。更深层次的说，有段时间，国内一二线热点城市调控加深之后，不少大房企都往三四线深度布局，这本身就是比较让人想不通的一个现象，可能的理由只有一个：就是赚快钱，乘着政策面宽松的时候赚快钱。所以，2019年年初，很多曾经大举进军三四线的大房企回撤一二线时，我们应当知道其中的道理。
启示之三：房地产平稳、健康发展是个非常正确的主基调。
理由很简单，房地产不可能永远高速发展，如果发展一直高速，而需求的增长永远没有那么高速，就是件比较麻烦的事。所以，不能对房地产狂热，只能让房地产稳健。而“房住不炒”则是一个非常有前瞻性的定义，未来需求总体收缩，而且需求集中到都市圈和城市群，那么有不少城市的房子实际是没有什么投资价值的，那时候还炒房，无异于让自己自动掉坑。
