前几天群里的朋友发来一则中介挂牌信息，市场价格210万的房子房东急售190万，且位置也很不错，正好较符合他们的购房预算。主要想了解下这样的情况是否属实，这个区域的房子值不值得此时入手。
翻看了下兔博士APP近期的成交记录，上面显示这一套房源确实比市场价格有所降低，在当下的环境看，属于有性价比的房子。
立马再去咨询熟悉的中介朋友，得到的反馈这套房源属实，但他告诉这个价格信息有偏差，其他中介挂牌价偏高了20万，这套房源是真实急卖，房东能接受的心理价格是170万。
且在他这里了解到的情况更详细，房源位置就在地铁附近，公交车也很多，出行很方便；周边配套设施齐全，从菜场到商场，从医院到学校，都离得不远。
学校很普通，基本可以忽视。再者说这样的总价，也不要指望有什么好的学区，只能说是有学校有书读。
一室户的小房子，面积只有30平。
房龄也比较老，1983年。
这就是上海房地产市场经常说起的老破小代表！这也是很多上海普通家庭的真实居住环境，是一家三口赖以生存的空间，是再小也温暖安稳的港湾，是阶段性无法改变且必须妥协的现实。
上海并不是想象中的那么遍地黄金，也不是他们口中说的那样处处是千万房产。300万总价以下的房产比比皆是，四处可见。
而其实安迪比较关心的是租金，资金的收益率才是当下需要考虑的现实，按照目前银行的理财来看，基本上5个点没有难度，千万别在这个时候说什么P2P，这一块致富的机会从来就没有想过。
上海的租售比目前看还是很低，平均连2%都不到。
他说这套房子带了不错的装修，拿到就可以直接对外出租，目前租金至少能到3500，如果遇到好一点的租客4000也有可能。
雷鸣闪电之间，脑海中迅速地计算资金使用后的收益，取中间值的月租3800元，每年的租金总额是45600元，按照总价170万的资金总量，回报率约2.68%
虽然没有那么理想，但考虑到上海的租售比一向是雷锋性质，并且后续还有租金上涨的空间，在这一点上可以参照近期北京的房租飞跃，如果只是简单地认为北京拆违严格，那请好好留意下上海的拆违力度，空前的强硬和执行，拆除的面积也不比北京少。
相信上海的房租，不会一直这么友好下去。
2019-2020年的上海房价和租金猜想
这套房源的位置，房价上升的趋势还在，毕竟在内中环位置总价低到这个程度，对于许多的小年轻首套购买，尤其是外来的朋友们，如果不选择去郊区搏大平方，对于想留在市区的他们来说，这房子的吸引力相当大。
按照中介朋友的说法，目前这样的小房子纯商业贷款年限，依旧可以做到25年左右，之前他们甚至有做到30年。
还是以保险的方式去考量，毕竟房子面积这么小，总价并不高的老房子还想着贷款30年，似乎有点不太切合实际，即使是他们有过成功案例。
选稳健性的贷款年限20年，贷款利率上浮10%，以商业贷款80万来计算，等额本息的方式每月需要还款5453.51元。
租金每个月3800－5453.51＝－1653.51。
如果是投资的话，这就是每个月必须补出来的贷款费用。
如果是自住选择，那么这差价就是每月额外的租金支出。
单纯从这个差价来计算的话，在首付资金没有压力的情况下，每个月增加1653.51的开销，想必还是在能承受的范围之内，不会对生活造成太大的影响。
在可控的范围，选合适标的。
还有一个细节挂牌的中介没有提起，这套房产证还没有满二，需要征收全额的增值税5.65%，这一块的额外支出在10万左右。
加上这块的税费，这一套房等于比市场上便宜了15%左右。
表示周末很有兴趣去看看，如果按照210万的正常市场价格，要是房产的属性没有问题，没有社会上的各种抵押和纠纷，绝对有值得下手的理由，即使是需要用掉一张房票，但对于资金量不大的购买者，这可能是很好的机会。
没有谁不想把房票价值最大化，但问题是基础限制了发展。
在安迪看来，这就是所谓市场上的笋盘。千万别信什么市场上漫天飞舞的8折房源，运气好一点的还有7折新款，说什么看100套200套就更多的机会，从真正的房地产市场上来讲，这一定只是为了让你开心，博大家的眼球。
看再多房也不如买一套房
或这所谓的笋盘馅饼，必然是危机四伏的损盘陷阱。
在另外一处就有朋友遇到中介推荐的笋盘信息，房东挂牌的价格比市场便宜了40万，相比较400万总价的房子，等于房东直接9折急售。
于是乎，在中介的马上就要被他人买走，这么实惠的价格赶紧下手，一顿轰炸催促下很冲动地下了10万定金，在并不了解房源的真实情况下。
拿好定金签订合同的时候，房东告知首付款必须在一周内付清，顿时傻眼却依旧签下了大名，殊不知在短短的一周内他们高估了筹集资金的能力。
且房东一天多余的时间也不给，不接受分批支付首付款，想着中介做点工作给一些缓冲，中介也表示房东难弄，房子急卖，首付款必须按时交付，他们也无能无力。
最后这10万定金打了水漂，买房人并未占到所谓笋盘的便宜，但是得到了损盘的直接损失。
那些天天叫喊着上海房价已经大跌，普遍跌价很多，动辄每平跌价好几千，想找8折的房源很容易。但你如果耐心地问上几句，能不能指条明路告诉这些房源在哪个区域，具体到哪个楼盘，他们一定语塞支支吾吾：反正肯定有！
上面中介朋友说起的房源，还没有等到安迪周末去看，第二天回复已经卖掉，房东完全被中介包围，想要看房子的人多达30几组，最终房东无奈之下，只有跳价10万出售。
180万的到手价。
再加上10万的不满额全额增值税，等同于买房人实际支出的房价为190万。
再对比市场价格的210万，这套笋盘最终给出的实惠价格为市场的9折。
是不是比想象中还要夸张，只是比市场上便宜了10%，就有那么多人要出手相救，恨不得立马相拥入怀，为这低迷的二手房交易市场献一点微薄之力。
这才是真实的上海二手房交易市场，稍微有一点利益出让的房源，都会引起众人争夺，那些急需在上海拥有一套的刚需群体，或追逐着真正房产价值的嗜血资金，兵分几路却都只为了一个目标。
买一套上海的房。
或再买一套上海的房。
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