我们把过去十年间的房地产市场，简单划分为三个阶段。
第一个阶段：觉醒期，从2008年到2010年，城镇化进程与农民进城效应的双双刺激下，很多人才意识到居住条件改善的重要性，在城市中落脚，一套房子所带来的安全感、体面乃至虚荣是如此的重要。
第二个阶段：普涨期，从2011年到2015年，以人口流入程度、产业发展结构为标准，从京沪广深到二线省会，房价抬升速度大幅提高。
第三个阶段：炒作期，从2016年至今，越来越多的人加入到了炒房行列，他们的初衷已经改变，住房提供的本来是居住属性，却被人们寄托为金融投机品，大量使用高杠杆的购房者涌入楼市。
如今，在笔者看来，楼市已经步入了第四个阶段，即“冰河时期”，房产流动性下降，市场温度急剧降低，即便抱着炒房赚钱的思维来到楼市，也会碰一鼻子灰。
更具体的说，所谓“冰河期”，指的是房地产会出现大幅分化，占据楼市体量7成以上的绝大部分城市，都将丧失过去十年所仰仗的优势。
此类城市，就是购房者未来要重点规避的地方，4月29日，新时代证券首席经济学家潘向东接受访谈时指出，2019年房地产格局可能是“一二线上行对冲三四线下行”，对于人口持续流出的城市，哪怕你是刚需，也要尽量回避。
注意这位专家话里的重点：哪怕是刚需都不行。
我们以前说起某个地方的房地产市场，都会在分析过人口、均价、供应、库存等数据之后，再加一句总结：如果是刚需就不必在意。
但是在潘向东看来，即便你在小城市没有房，即便现在急着准备婚房、小孩的学区房，都不要买人口流出城市的房子，这从侧面也反映了一点：现在这一类城市的房价畸高，买房无异于高位接盘。
问题在于，这一类城市的数量究竟有多少呢？如上文所说，可能占到目前楼市体量的70%以上。
经济学家李迅雷近日公布了一组数据，通过169个城市人口情况的统计发现，仅有11个一二线城市才有持续的人口涌入，其他70%以上的城市都在流出。
与此同时，该类城市的房价在近几年却势如破竹，数据显示，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%，请注意，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平！
这就是“冰河时期”的最大特点，一方面。人口与房价走向相“背离”，另一方面，高位接盘的风险也会加剧，对购房者而言，未来的最大考验并不是地段、配套等细枝末节的问题，而是如何选择城市的问题。
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