01
這幾天跑完了禮嘉大部分樓盤，內心一萬句驚歎。
然後我想了一個問題：禮嘉值不值2萬\平米？
我知道你一定想問，禮嘉已經賣2萬了嗎？
是的。
禮嘉已經賣到套內2萬+了。
2017年底我帶朋友去看御景湖山，她買的高層套內才不到15000元，一年出頭的時間漲了5000元。
套內兩萬什麼概念？
重慶天地，精裝修套內24000+元。
融景城，建面17000元。
重慶中心，套內20000元。
萬科御瀾道，建面18500元。
印江州，套內23000元。
融僑首璽，建面18000元。
可以說禮嘉現在的房價逼近重慶最核心的區域。
（數據來自安居客）
去年8月，禮嘉的建面均價一度被炒上了2萬，真牛逼。
原本想找一下全重慶二手房建面均價超過16000元\平米的小區，暫時沒找到具體統計的數據，但估計也不會有太多，禮嘉未來每個小區的均價都會超過16000元。
很驚訝是不是。
近半年禮嘉二手房一直徘徊在16000元\平米，預估這應該是片區未來房價的底線了。
02
2006年，龍湖進入禮嘉開發悠山郡。
2011年，禮嘉被定為國際商貿中心，正式走入人們的視野。
2012年，龍湖、華宇率先進入禮嘉。
2014年，融創、華僑城進入。
2016年，龍湖、華宇再次在禮嘉拿地，龍湖同時拿下3宗地。
2016年，金科，遠洋拿地。
2017年，雅居樂進入，華僑城再拿地。
2018年，綠城，香港置地進入。
···
禮嘉集結了十幾個品牌開發商，而龍湖在這個片區更是難得有悠山郡、兩江新宸、昱湖壹號、九里晴川四個大型項目。
開發商扎堆入駐的區域，不說會有多好，但再差都會有六七分。
03
蘭海高速把禮嘉分為了天然的兩個片區。
東邊商圈住宅，龍湖、華宇、華僑城等，主要特點離商圈近，地鐵口近，也有部分剛需產品。
西邊低密度住宅，金科、龍湖、綠城等，可以說是目前整個重慶生態環境最牛逼的區域，融創玫瑰花、金科九曲河都是名噪一時的高端豪宅，龍湖的攬鏡也是拿了各種設計大獎的標杆項目。
東西兩邊各有優劣勢，全憑喜好和購買力，或者你也可以選置業顧問長得好看點的項目。
04
不說政府規劃、定位。
禮嘉最牛逼的是什麼？
禮嘉值不值套內2萬？
我看好禮嘉什麼？
首先，密度低。整個重慶建築的大趨勢，2019年截止到現在賣的地大部分容積率都低於2，但禮嘉板塊特殊在片區內全部都是低容積率的地，所以片區均價高就很正常了。
如果政府僅僅只拍出了一塊高價地，房價不會因此上漲，但如果整個片區都是高價地，絕對會直接影響房價，整體地價為房價奠定安全基礎。
其次，歡樂谷+公園 ，是有賣點的。這個賣點的價值在於重慶有3000萬人口，你去看三峽廣場、觀音橋無論平時還是週末到處都是人，週末重慶的各個大小公園也是人擠人，人多+重慶人喜歡休閒娛樂+休閒娛樂的大趨勢決定了休閒配套能吸引人氣。
另外連通西永的禮嘉大橋通車後，大學城那邊的學生和住戶週末、平時會不會到禮嘉娛樂、遊玩消費？我覺得會。
尤其天街開業、各大公園建成、傳說中的類似太古裡的湖濱商圈投入使用後，如果真的造個“太古裡”無疑會是北區最吸引人的商業，恐怕西區、北區的人都要來轉一轉的。
從這個角度看，禮嘉應該值現在的價格。
05
換個角度，禮嘉有沒有風險？
其一，牛逼的天街、更牛逼哄哄的濱湖商業街，最後是吹牛逼還是真能做出來？尤其類似太古裡的商圈，禮嘉的這個“太古裡”位置和成都的完全不一樣，而且重慶真的有太多的商圈了，以重慶人的消費習慣在重慶做有格調的商業確實是有點難度的，看看重慶天地。
其二，目前重慶總價超過200萬的項目認購率估計都不足50%，前兩年透資了市場需求，未來還要賣多久呢？重慶還有多少有錢人沒買房呢？
其三，整個片區都是中高端產品，意味著入住率是不確定的，入住率不確定又會影響片區的商業格局、學校等基礎配套建設。
其四，只有6號線，軌道交通是不是有點單一了，商業建起來，人住進去之後得擠成什麼樣?
其五，照母山、大竹林、悅來、中央公園等片區環繞禮嘉，各有各的賣點。
照母山是傳說的宇宙中心、大竹林已然成熟、悅來有概念、中央公園又似乎什麼都有，還有傳統中心渝中區，到底哪個應該更貴？
我想每個重慶人的認知都不一樣，這兩年出現了太多的新區，太多有賣點的板塊，以至於沒有任何一個片區吸引、集結了重慶最中高端的購買力，這種購買力的分散會降低板塊的價值，同時降低房價漲幅。
禮嘉片區大部分房子的總價在200-300萬之間，環境很好、戶型不錯又有商業配套。
你看，重慶中高產階層的幸福指數真的太高了，不妨去查一下總價200萬在杭州、南京、廣州、上海、蘇州甚至成都只能買什麼樣的房子就知道了。
但對普通人來說，禮嘉早已經是別人的家，高攀不起了。
重慶萬科如何突圍？
如何在重慶打敗龍湖？
只寫我個人理解的重慶樓市和生活觀，不以任何其他為標準，旨在分享個人觀察和心得，關注後回覆“樓市分析”可獲得獨家的重慶各個板塊優劣勢分析，希望對你有所幫助，偶爾還會發一些紅包和禮品感謝支持的朋友們。
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