最近，“老破小沒有未來”的話題很紅，但是，另一個坑卻被大家忽視了——老破大。
這可能，會是一種即將率先完成歷史使命，退出房價上漲競爭遊戲的房子。
01
降價13％沒人接盤的市區大宅
上個星期，有一個廣州的老朋友來向局姐諮詢房產投資，順便吐了個槽。
“廣州市中心的老房子確實在降價。”
然後還補上一句：
“我海珠區的房子從去年9月賣到現在，從460萬降價到400萬，還沒有人要！”
半年降價幅度超過13%！局姐有點小小的驚訝。
要知道，廣州的二手房價格一直比較堅挺，去年市場轉涼，都沒有明顯降價，到了今年年初，因為調控預期鬆動，全市的二手房成交均價，比起去年年中，甚至還有些小小的上漲。
那，是什麼讓他的房子逆勢直降60萬，仍無人問津？
一追問才發現，這套房子位於海珠的老城區，周邊配套超級成熟，但是樓齡超過20年，沒有電梯，面積超過120平米，而且學位非常一般。
“總價超過了400萬，有這個預算的，可能寧願去買別的新一些的房子了。”
老朋友有點懊惱。
最近，“老破小沒有未來”的話題很紅，但是，另一個更大的坑卻被大家忽視了——那就是“老破大”。
02
老破大的尷尬：高價低配
講真，老房子，作為一種投資風格，在一些投資圈子裡已經風行了很多年。
大致的操作是，購入老房子之後，裝修翻新，然後加價賣出，能夠獲得比普通投資更高的溢價。
但是，這些年，越來越多的案例顯示，這種投資方式已經不太奏效了——老房子便宜買進來沒問題，但要想賣出去，越來越難了。
為什麼？
因為，所有的投資房，無論被炒多少輪，最終都是要一個自住客來買單，兌現所有價值的。
但房子本身已經不是稀缺品了。
有數據顯示， 20年來，中國一共賣了138億平米的商品房，截至2018年，總存量居住面積突破了261.2億平米，人均住房面積高達40.8平方米，平均每個家庭擁有的房產，達到1.13套。
嗯，至少從數字上來看，中國家庭已經不缺房子了。在更多選擇的情況下，買房也會有“消費升級”，產品本身的質素變得異常重要。
那麼，相比起新房，對於自住需求而言，老房子的優勢在哪裡？
一般來說，最大的優勢在於低價+配套齊全。
樓齡二十年以上的老房子，沒有電梯，沒有小區管理，戶型陳舊，樓間距小，採光通風都不如現在的設計，但大都處於一個城市最初的中心，公交地鐵，飯店菜市，生活配套超完備，只是基本都是一個城市最初級的模樣——狹窄的街巷，門面逼仄的店鋪，以及，見縫插針的停車位。
當然啦，你可以說這是“美好的舊時光”。
低配版的房子當然相對低價。從這點來說，老破小依然是剛需上車的好選擇之一——至少，所有的配套都已經兌現，明明白白，所見即所得，不用等周邊的空地變成購物中心，也不用擔心還在紙上的地鐵線路到底什麼時候才能在小區周邊落地。
但是，老破大就很尷尬了。
畢竟，老破小有的缺點，比如樓齡長，沒小區，沒電梯……老破大基本都有，但老破小最大的優點——比如說，價格便宜，適合上車，不好意思，這個，老破大真沒有。
而且，隨著城市的擴張，舊中心的城市界面逐漸破落了，新的城市中心早已崛起。
在廣州多年，局姐看著這座城市的中心一路東移，從越秀到天河，珠江新城從大塊大塊空地中拔地而起，而深圳的中心一路西進，從羅湖到福田，再到南山和前海。
說好聽些，舊城區越來越市井越來越有生活氣息了，說得不好聽，真的有向貧民區靠攏的傾向。
一面是陳舊的樓梯房，出門是狹窄的街巷，沒有公共空間，車只能停路邊；一邊是嶄新的城市，寬敞的街道，公園和大型shopping mall。城市中崛起的new money從小衣食無憂，手握六個錢包，他們會選擇在哪裡生活，好像是不言而喻的事情。
更何況，舊城區的老破大總價那麼高，不如去新區或者近郊，買個帶電梯的次新房。
至少住著舒服，停車也不成問題。
03
可能被政策"吃掉"的生存空間
如果出售困難，沒辦法靠買賣盈利，那就只能博租售比。
老房子的價格低，位置好，配套齊全，租售比一般都比新區好，這是實話。
但是，在租賃市場，一室一廳或者兩室一廳永遠是最好出租的，也是租售比最高的。動輒一百多平的老破大，三四個房間，租售比不高，負擔得起租金的家庭也不多——他們基本都有買房的能力了。
當然了，解決方法還是有的，可以群租，或者租給自如這種二房東。
但是，根據當下的政策走向，政府將建設大量的公租房、並鼓勵企業建設長租房，租賃體系與商品房體系未來的比例會是一半對一半。可以想象，租賃體系將逐漸接納一大部分基層人員的住房需求。
到了那時候，住起來不舒服，流動性又差的老破大，該怎麼辦？
04
幾點提醒
當然，以上所有，都是一個面上的分析。
具體的房子，還要看具體的情況。
有的老破大是帶優質資源的，最明顯的，是優質學位加持。
房價當然是有支撐的。
在咱們這兒，學位房三個字，本身就是塊金字招牌，如果學校的質量夠硬，學位房基本只漲不跌，還一房難求。
不過，需要提醒的是，近年來，有一個關於學位房的重要政策調整方向，是單校劃片改為多校劃片。
通俗一點說，你買了個學位房，買的時候，這個房子本來是對口一所名校，百分之百可以入學，結果，在你孩子入學之前，政策一變，房子忽然變成對應片區內所有學校，好的不好的都有，無論是搖號派位，還是打分排隊，總之，就有上不了名校的可能。
這個政策已經在北京市海淀區落地了，在別的地方什麼時候會落地？不知道，真得拼手氣。
還有的老破大是有可能遇到舊改的。
這就屬於天上掉了個餡餅，正好砸在你腦袋上，穩賺不賠。
但是，現在棚改正在整體收緊，加上拆遷的難度和成本都很高，如果你不是有特別的內部信息，還是不要去博這種小概率事件了。
畢竟，在限購限貸的當下，對於買房的我們來說，每買一次房子，都可能是人生最大的一次投資機會。
資金本身也是有成本的，把錢投向比較大概率能賺錢的機會，才是最穩妥的。
所以，珍惜機會，少踩坑，慎選老破大。
以上。
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