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18號的文章，《樓市調控，又到關鍵時刻》，開門見山地指出，“樓市正在偏離管理層的預期”。4月19日，政治局會議來了。“總結上個季度、部署下一季度”，這是慣例，但此次會議比以往來的早一些，彰顯其重要性、急迫性。
2018年，去槓桿太用力，導致股權質押爆倉，加上“毛衣戰”衝擊等，經濟明顯下行，政策重心轉到“託底”。今年一季度，社會融資增加8.18萬億，增速高達39.7%，規模和增速均為歷史新高；一季度，廣義財政1萬億赤字，而去年同期是0.3萬億盈餘。看來，稍微託一下，經濟企穩沒有問題。對於一季度的經濟形勢，政治局會議的提法是“好於預期”。
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經濟穩住了，重心又轉向改革。要注意的是，對經濟下行壓力，政治局會議指出，其中既有周期性因素，但更多是結構性、體制性問題。結構性問題是什麼，如依賴樓市、產能過剩；體制性問題是什麼，如公共服務政府建設、打破壟斷等等。也就是說，貨幣和財政只是“託而不舉”。而且，依靠貨幣和財政，空間很有限，資產泡沫和債務風險也受不了，倒逼的改革不能再等了。
實話說，一季度經濟有超預期表現，樓市是最大功臣。與2018年相比，5大類需求中，增速提高的只有地產和基建，而地產影響更大。因為，地產投資增速（11.8%）與增速提高的幅度（2.3%），都比基建（分別為3.0%和1.2%）高很多。而且，在地產投資內部，真正拉動上下游的建築安裝投資，增速開始轉正（因為，前期預售項目陸續到了竣工交付期）。
但是，依賴樓市的模式，與過去一樣一樣。比如，地方刺激土地市場，熱點城市地市溢價率普遍上升；資金再次流入地產，3月地產信託投放增長56%，新增貸款的52%放給居民部門，熱點城市房價開始上漲等。但我們知道，走“老路”就是沒有出路，因為債務和泡沫風險已觸頂。而且，繼續依賴樓市，實體更孱弱了，創新無望了，“毛衣戰”也不用打啦。
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民企情緒穩定了，“毛衣”戰也消停了，樓市上游水泥和鋼材量價齊升，下游消費也企穩了，就開始整治樓市了。關於樓市，會議有兩個亮點，一是重申“房住不炒”，二是首次明確“長效調控機制”，即一城一策、因城施策、城市政府主體責任。本來，“房住不炒”寫入十九大報告，這是長期的制度安排、頂層設計，無需在大小會議上，都拎出來說一遍。
今年“兩會”，政府工作報告未提“房住不炒”，居然被認為是調控鬆綁的信號。後來在“兩會”部長通道，王蒙徽部長不得不闢謠。可見，“房住不炒”並未深入人心，市場對此預期還很脆弱。近期，“小陽春”炒作愈演愈烈，資金明顯流入地產，地方借“一城一策”刺激樓市，房價明顯上漲。更說明，
“房住不炒”、“房價下跌”，這樣的預期就像羅馬城建設一樣。於是，高層領導不得不出來，把“房住不炒”怎麼落地，向各位鄭重地強調一下。04
政治局會議首次提出“長效調控結機制”，其中的“一城一策”，可是第一次提。與“因城施策”相比，責任更清晰。 一方“父母官”，你對本地樓市再瞭解不過。我承認，樓市對你本地的經濟和財源很重要，但穩定樓市的責任也要擔起來。不能你依賴樓市，系統性風險甩給我。
上一篇文章，我提出“地價上漲，帶了個不好的頭”。上一輪房價暴漲，地價是罪魁禍首，想必大家很清楚。近期，地價又開始上漲，這是很多地方刺激樓市的一貫做法。地價上升，帶動周圍樓盤“連夜漲價”，市場預期頃刻扭轉，趴著等待“解套”的高地價項目瞬間翻身，賣地收入蹭蹭上竄，一舉三得。
這就是為何，近期國家要求，庫存消化週期超過36個月的城市，要停止賣地。全國施工面積創歷史新高，竣工面積卻一直負增長，很多城市的廣義庫存（已批未售+在建未售）很大，但高溢價的賣地衝動難耐。這給未來供應過剩，綁架國家被迫再次啟動“去庫存”埋下伏筆。
中央明確了長效機制，責任部門開始落實。政治局會議的同一天，住建部首次披露調控長效機制落地路徑，即“月度分析、季度評價、年度考核”。過去，房價漲上去了，住建部才責成城市政府調控，造成大起大落。現在，所有隱患消滅在萌芽階段，問題城市及時被預警提示。
於是，長沙收緊了契稅政策，住建部也對今年一季度房價、地價波幅較大的城市進行預警提示，這在過去是從來沒有的。也就是說，地價有上漲苗頭，監管部門及時滅火。針對資金又進入樓市，央行明確“把好貨幣供給總閘門”，銀保監提出“控制居民槓桿率過快增長”。
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3月的“小陽春”，在可能轉入“盛夏”的前夜，被扼殺了。這樣的調控，貌似之前並未出現過。說明了什麼？樓市的春天可以有，季節性回升的規律是認可的，但投資客的夏天不能來，也別指望樓市又一次週期性的反彈了。也就是說，調控正在順著管理層預期的軌道走來。
拉長週期，樓市量價會增長，但僅限於GDP或可支配收入的增幅，“高位平衡”是大概率。很多投資客可能會入市，也可能低點佈局，但“高交易成本下、低收益預期”是樓市交易的基本格局。有限的收益，扣除交易成本、時間成本和機會成本，收益能否比得上社會平均收益，自己掂量吧！
當然，我指的是一般情況，不排除所謂的筍盤，個別戰勝市場的。這與股市一樣，即便大盤下跌，也有賺錢的。總之，樓市告別了“閉著眼睛買房也能賺錢”、“買什麼房都能賺錢”的博傻時代。未來買房，會像股市一樣，必須具備專業知識。
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