第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路
第二部分：房地产成本构成
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：
提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体
错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。
如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？
房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。
提示：
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%
3.公共配套设施建设费：
提示：
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%
4.估算方法：
注：
如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。
05 （五）财务费用
第三部分：房地产收入测算
开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。
项目案例
项目案例
项目案例
注：
写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。
04 （四）租售收入
目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：
第四部分：项目利润测算01 （一）基本概念—利润
万科核心指标的基本要求（参考）
投资回收期
启动资金的界定：
一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
启动资金获利倍数的意义：
在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。
销售毛利率
资金峰值的界定：
资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。
现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。
第五部分：项目性分析01（一）盈亏平衡分析
第六部分：项目测算的误区
第七部分：给地产同行的建议如何成文优秀的经济评价报告
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