最近，發現很多人諮詢商鋪值不值得投資的，我發現一個很不可思議的問題，就是很多人連基本的回報率都不會算，然後就交了定金，或者談得差不多了，然後來問我值不值得投資，我也只能簡單的分析一下，然後給予自己的建議，買不買還是他們的主意了。
商鋪投資基本上是通過賺取租金回報率來獲取收益的，很少有買商鋪為了升值的，以前的商鋪到現在確實也升值不少，但是租金回報仍是投資商鋪的主要原因，可以說從一個商鋪的租金回報率就能看出此商鋪值不值得投資，所以學會算回報率是投資商鋪的必修課。
回報率計算分為全款和貸款兩種，因為貸款還要計算自己每月的利息。
全款回報率：年租金收入/商鋪總價=年投資回報率，年租金收入是盡收入，不包括房東自己交物管費和租金交稅。
貸款回報率：（月租金-按揭月利息）*12=年租金，年租金/商鋪總價=年投資回報率
其實上面兩個回報率的算法都是有缺陷的，因為租金可能會通過時間上漲，回報率會有所增加，而貸款的利息每月也可能不同，也不好算，所以只能作為參考，但是不得不說的是算出來的回報率是越高越好，如果全款計算的回報率都很低，那麼貸款的回報率肯定是更低的，畢竟貸款的利息還是很多的。
還有一個最簡易的方法判斷商鋪是否值得投資，就是商鋪15年的總租金能否達到購買商鋪的成本，如果能達到那麼判定是值得投資的，算下來基本上年投資回報率在7%左右。
現在因為電商的衝擊，還有商鋪的泛濫，且商鋪的均價很高，這幾種因素導致現在大部分的商鋪回報率下降，很多商鋪的回報率甚至不足5%，還有很多商鋪買到後就沒租出去的情況也有，就根本不用說回報率了，反倒成了負擔。
因為現在很多商鋪都是期鋪，也就是還未正式交鋪，這種商鋪是很難算到準確的回報率，開發商可能會預估一個租金水平，但是懂的人都知道，開發商只會把租金說得更高，不會說得更低，說可能租得到120元/平，結果交了商鋪後，120元/平根本租不出去，只能租到80元/平或者100元/平，這是回報率直接就拉低了，所以在購買這種商鋪時，一定要去周邊瞭解租金水平，判斷大概的租金，因為一個區域的租金水平不會差得太多，不可能隔壁小區租100元/平，這個小區就能租130元/平吧？所以一定要自己去調查，還有周邊的人流，空置的商鋪等，如果周邊很多空置的商鋪，那麼很難說自己買到的商鋪就一定能租出去，所以去調查這些是很有必要的，相信為了買商鋪投資，這點工作還是有時間去做的。
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