最近，发现很多人咨询商铺值不值得投资的，我发现一个很不可思议的问题，就是很多人连基本的回报率都不会算，然后就交了定金，或者谈得差不多了，然后来问我值不值得投资，我也只能简单的分析一下，然后给予自己的建议，买不买还是他们的主意了。
商铺投资基本上是通过赚取租金回报率来获取收益的，很少有买商铺为了升值的，以前的商铺到现在确实也升值不少，但是租金回报仍是投资商铺的主要原因，可以说从一个商铺的租金回报率就能看出此商铺值不值得投资，所以学会算回报率是投资商铺的必修课。
回报率计算分为全款和贷款两种，因为贷款还要计算自己每月的利息。
全款回报率：年租金收入/商铺总价=年投资回报率，年租金收入是尽收入，不包括房东自己交物管费和租金交税。
贷款回报率：（月租金-按揭月利息）*12=年租金，年租金/商铺总价=年投资回报率
其实上面两个回报率的算法都是有缺陷的，因为租金可能会通过时间上涨，回报率会有所增加，而贷款的利息每月也可能不同，也不好算，所以只能作为参考，但是不得不说的是算出来的回报率是越高越好，如果全款计算的回报率都很低，那么贷款的回报率肯定是更低的，毕竟贷款的利息还是很多的。
还有一个最简易的方法判断商铺是否值得投资，就是商铺15年的总租金能否达到购买商铺的成本，如果能达到那么判定是值得投资的，算下来基本上年投资回报率在7%左右。
现在因为电商的冲击，还有商铺的泛滥，且商铺的均价很高，这几种因素导致现在大部分的商铺回报率下降，很多商铺的回报率甚至不足5%，还有很多商铺买到后就没租出去的情况也有，就根本不用说回报率了，反倒成了负担。
因为现在很多商铺都是期铺，也就是还未正式交铺，这种商铺是很难算到准确的回报率，开发商可能会预估一个租金水平，但是懂的人都知道，开发商只会把租金说得更高，不会说得更低，说可能租得到120元/平，结果交了商铺后，120元/平根本租不出去，只能租到80元/平或者100元/平，这是回报率直接就拉低了，所以在购买这种商铺时，一定要去周边了解租金水平，判断大概的租金，因为一个区域的租金水平不会差得太多，不可能隔壁小区租100元/平，这个小区就能租130元/平吧？所以一定要自己去调查，还有周边的人流，空置的商铺等，如果周边很多空置的商铺，那么很难说自己买到的商铺就一定能租出去，所以去调查这些是很有必要的，相信为了买商铺投资，这点工作还是有时间去做的。
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