臥龍110
關於200萬在合肥買房子的問題，“小東說稅”來為你回答，我們用精準的數據來進行分析，希望對你有所幫助。
一、目前合肥的總體房價分析
2019年1~4月份，合肥城區的房價平均價格由1月份的14148元每平方米，漲到4月份的14279元每平方米，這個價格比2018年的最高價有所下降，但是從2019年度來看的話這個價格從1月份到4月份是一直上漲的，而且後期還有進一步上漲的趨勢。
二、合肥各區房價分析
具體到各個區域來說，我們以1月份為例（1月份的數據比較齊全，更具有代表性），可以看到各區的情況分別如下：
經濟開發區:新房均價 16774 元/m²
廬陽區:新房均價 18560 元/m²
高新區:新房均價 17047 元/m²
蜀山區:新房均價 18520 元/m²
濱湖新區:新房均價 20557 元/m²
瑤海區:新房均價 14764 元/m²
包河區:新房均價 19911 元/m²
政務區:新房均價 29200 元/m²
很明顯，我們可以看到政務區的房價最高達到了29200 元/m²，緊接在它後面的是濱湖新區20557 元/m²，包河區19911 元/m²，價格較低的瑤海區14764 元/m²，經濟開發區16774 元/m²。
三、200萬元的購買力分析
假設你手裡有200萬元，全款購房，根據我們對各區的房價分析，在政務區你只能買到69平方米的房屋；在濱湖新區，你可以買到97平方米的房屋，在包河區你可以買到100平方米的房屋；而到了瑤海區你可以買到135平方米的房屋，在經濟開發區你買到120平方米的房屋。當然你如果是要貸款，那你在任何一個區、任何價格的房屋裡都可以買得到。
四、購房建議
房屋價格是我們買房的一個重要因素，但是我們同時還要考慮到周邊環境、小區建設，交通，教學就業，以及後期的升值等等各方面的因素。
如果你主要以孩子上學來考慮，包河區、蜀山區孩子上學環境比較好；如果考慮到價格因素及，空氣環境等等因素，推薦濱湖新區；如果你考慮到生活方便，各方面設施要求齊全的話，那就去政務區買房。
小東說稅
隨著二胎的放開，合肥改善性需求越來越多，市場上主流剛需產品，也逐漸從小兩房往小三房轉變。房間的增多，必然帶來居住面積的增大，再加上合肥房價剛經歷過大幅上漲，改善性住房的戶均總價越來越高。
對很多合肥人來講，200w是一個坎，這可能已達到大部分家庭的承受極限。本篇我將盤點合肥市，200w以上總價房產的成交特點，高總價房子主要分佈在哪些區域，主要是什麼類型的房子。
成交佔比
鏈家自2016年9月份進入合肥以來，截至2017年12月，共查到3242個二手房成交記錄。其中總價超於200w的成交共429個，佔全市總成交量的13.2%，這個比例比我之前預估的還要小很多。
合肥市成交總價的中位數是
135w，成交量最大的區間是130w-140w。總價在60w-190w之間的房子，佔總成交量的80%，這是合肥市二手房成交的主力區間。當總價超過140w以後，成交量開始出現階梯式下滑，主要體現在5個梯度。每個梯度跟上個梯度相比，成交量都呈斷崖式銳減：
1、140w-170w：140w-170w這個區間共成交682套，佔比21%；140w以上共成交1494套，佔比46.1%。
2、170w-190w：170w-190w這個區間共成交302套，佔比9.3%；170w以上共成交812套，佔比25%。
3、190w-210w：190w-210w這個區間共成交164套，佔比5.1%；190w以上共成交510 套，佔比15.7%。
4、210w-250w：210w-250w這個區間共成交192套，佔比5.9%；190w以上共成交346套，佔比10.7%。
5、250w+：250w+這個區間共成交154套，佔比4.8%。
其實我們可以看到，110w-140w區間的成交量是最大的，大概佔到總成交的26%，可稱之為剛需區間；140w-170w其次，佔比為21%，可稱之為
剛改區間。區域佔比
總價超過200w的二手房，平均成交價格為1.89w，戶均面積為133.4平米，套均總價252.2w。
在總價超過
200w的成交裡面，成交量排在前三位的區域分別是政務區，濱湖區，蜀山區。三個區佔比之和接近60%，政務區佔比超過了25%，其次是濱湖，接近20%。泛經開區和瑤海區的成交量最少。
政務區成交均價也是遙遙領先，達到了2.16w，比第二位的廬陽區高出2300元/平米，議價空間也僅次於廬陽區，排在第二。在政務區本區域裡面，200w以上的成交佔比高達48.4%，足以看出改善性需求對政務區的青睞。
包河區
包河區成交均價是所有區裡面最低的，只有1.66w，議價空間達到4.53%，也僅低於瑤海區。通過對包河區各區塊分析，我幾乎可以判定，包河區其實沒有太多值得改善的選擇。
成交量最大的幾個小區，比如望湖城和世紀陽光花園，這兩個屬於品質小區，儘管房齡有些長了，但是居住體驗不錯。萬振逍遙苑成交量也比較大，我覺得可能是小區體量比較大的緣故（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥包河區房價分析及購房建議》）。
廬陽區
廬陽區的成交數據比較漂亮，除了成交均價僅次於政務區之外，其議價空間最低，平均成交週期也是最短，足以看出廬陽區的改善性需求還是非常強勁的。
從成交量較大的小區來看，萬科森林公園、華潤橡樹灣、中鐵國際城和海亮紅璽臺，這四個小區成交量之和為38套，幾乎佔廬陽區所有成交的2/3。
其中萬科森林公園和華潤橡樹灣成交量最大，特點就是不但是品牌物業，而且還是次新房，本身小區體量也大，環境也適合改善。中鐵國際城有一定的房齡，勝在體量比較大（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥廬陽區房價分析及購房建議》）。
蜀山區
蜀山區改善性需求佔比在全市排第三位，二手房成交比較分散、均一，但整體上主要分佈在黃潛望板塊。值得注意的是，蜀山區的平均成交週期在所有區域裡面是最長的，房齡也是最老的，足見蜀山區改善性需求對黃潛望的青睞。
蜀山區成交量最大的小區是大溪地，這首先得益於大溪地體量非常大，再一個次新房，而且位置也很不錯。除此之外，信旺華府駿苑也有不錯的成交，儘管該小區口碑並不太好，但難敵價格低、位置好的優勢（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥蜀山區和高新區房價分析及購房建議》）。
瑤海區
瑤海區的成交量非常小，只有18套，但平均成交單價卻很高，僅次於廬陽區，排在第三位。瑤海區成交非常有特點，只集中在38中學區範圍。這個區域我之前分析過，集瑤海區萬千寵幸於一身，是瑤海區精華所在。
成交量比較大的御景灣，房齡相對老一些，成交週期長。其他幾個小區，基本上都是房齡不超過7年的次新房（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥瑤海新站區房價分析及購房建議》）。
高新區
高新區改善型成交主要集中在兩個區域。一個是大蜀山腳下的豪宅區，以綠城桂花園、華潤瀾溪鎮、綠地喬治莊園為代表，我們看到成交總價較高，都超過了300w。
一個是地鐵4號線沿線、靠近政務區的位置，以淮礦馥邦天下和華地紫園為代表，這些是中端改善住宅（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥蜀山區和高新區房價分析及購房建議》）。
泛經開區
這裡的泛經開包括了部分肥西產證，泛經開區成交量也比較少，肥西更少，只有3套。主要集中在綠城玫瑰園這種高檔住宅，以及體量非常大的融科城這種改善性小區（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥泛經開區房價分析及購房建議》）。
濱湖區
濱湖成交量在全市排在第二名，因為是最年輕的新區，平均房齡只有6年左右，是所有區域中最低的。濱湖本區域內超過200w的佔比達到15.6%，僅次於政務區，為改善性需求喜愛。
濱湖世紀城和藍鼎濱湖假日是濱湖目前體量最大的兩個小區，因此它們總價超過200w的成交量也非常大。濱湖假日和濱湖明珠是46中的學區房，這兩個小區戶均總價排在前兩位。
除此之外，保利拉菲公館和高速濱湖時代廣場是金融後臺西板塊的主力改善小區。我們看到萬科在濱湖的兩個盤，濱湖萬科城和萬科藍山，並沒有主攻改善戶型，主打的是剛改，二手房成交總價控制在160w-180w之間，足見其對市場的精準把握（公號“小易論樓市”《2017年合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。
政務區
之前分析過，政務區是整個合肥市房價最高的區域，因此總價超過200w的比例最高也理所應當。絕大部分成交都分佈在潛山路西，也就是50中新校的學區範圍（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
我在之前的文章中分析過，作為政務區體量最大的兩個小區，凱旋門和保利香檳國際，每個小區戶數都超過5000 戶，那麼這兩個小區成交量最大也不難理解（公號“小易論樓市”《合肥假如租購同權，學區房價格會降嗎？》）。除此之外，它們還是房齡最為年輕的次新房。
除此之外，還有融科九重錦成交也不錯，主要是該小區戶型較好，贈送面積較多。其餘小區的成交都比較平均，成交均價大都在2.16w以上（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥政務區房價分析》）。
如何投資合肥總價200w以上的房產
從上面分析我們可以看出，合肥200w以上的二手房成交佔比為 13.2%，基本上也就是7.5套裡面才有1套。也就是說，合肥7個人裡面最多有1個人，能夠接受
200w以上的房子。如果將總價降低到170w，佔比升高到25%，那麼可接受人群基本比200w以上的受眾增加1倍。如果再降低至140w，佔比提升到46.1%，那麼可接受人群基本比170w以上的受眾又增加近1倍。
賣房子就好比釣魚，你喜歡到魚多的魚塘釣呢，還是到魚少的釣？很明顯，魚多的魚塘釣上魚的概率更大。總價越高，能夠承受你價格的潛在受眾就越少，你的房子就越難賣，流動性就越差，議價空間就越大。
我們看到，300w+的成交，僅佔到合肥市總成交的2.3%，如此小的受眾，難談有什麼流動性。這也是我一直強調，合肥洋房有投資價值的不多，合肥別墅難有升值空間的原因，因為你根本找不到合適的接盤者。
綜上，我對有意購買總價200w以上合肥房產的人群，提出以下建議：
1、改善盡量選擇政務區，濱湖區和蜀山區。儘管總價超過200w的接盤者很少，但是這個群體還是表現出一定的偏好性，政務區、濱湖區和蜀山區成交佔比接近全市的60%，高端改善性需求應儘量選擇這三個區。
2、注意選擇幾個比較重點的區域或板塊。政務區成交佔全市的1/4，高端改善盡量考慮政務區。濱湖區為中高端改善比較聚集的地方，這裡應注重購買改善房或者剛改房。蜀山區儘量選擇黃潛望板塊，廬陽區選擇四里河板塊，瑤海區選擇38中學區板塊。
3、避免在瑤海區、泛經開區、高新區這些偏剛需的區域，購買總價過高的房產 。除去以上提到的幾個重點板塊和區域，合肥其他區域基本都是剛需之地，過於高端的物業對環境要求較高，剛需板塊的中高端改善房，升值潛力有限。
4、投資不要選擇洋房別墅。合肥目前高端改善群體很小，絕大部分需求對高總價還是非常敏感的。在改善區域，比如濱湖，洋房總價和溢價過高，接盤人少，升值空間有限；在剛需區域，比如新站區和北城，儘管洋房總價相對低，但環境不友好，很多改善群體寧願選擇改善區域的剛改房。所以合肥洋房定位尷尬，基本都不具備太大的投資價值。
5、總價200w以上的房產，並非最佳投資標的，應該選擇110w-170w的新房。110w-170w是合肥剛需和剛改可承受的總價範圍，這個區間成交佔比接近合肥市總成交的一半，對於絕大部分投資者來說，應首先考慮這個總價範圍的新房。
歡迎關注我的微信公眾號“小易論樓市”，可參看此篇文章的姊妹篇，《在合肥100萬你還能買到哪些房子？》。
小易論樓市
在合肥買房，需要對房價市場有個準確的瞭解。目前合肥市對房產市場處於嚴格管控的狀態，對備案價格，樓盤詳細信息進行監管。下面我們來看下相關的價格這塊
截止到2月份，均價在13806每平方，相比之前1.4萬的均價，大體上沒有發生變化；我們再來看下政務區的房價；
作為地塊稀缺的政務區板塊，一向是合肥市的房價的一塊高地。本身政務區地塊就是稀少，加上市政府所在地，交通，商超等周邊配套設施非常齊全，環境等各方面都是非常好。政務區目前最高開盤價格在2.6萬以上，這個價格已經超了均價一倍以上；
如果手中有200萬，在合肥買房的話，在政務區和濱湖都是可以任意挑選的。最起碼可以買到位置相對不錯的房子。
合肥生活通
現在合肥房產均價在15000元左右。最貴的是政務區20500元左右，瑤海區12000元左右，高新區15000元左右。200萬在合肥以平均價計算可以全款買120平方米左右的新建住房。二手房相對便宜些，學區和商業中心的住房除外。主要看你想在哪個區買房，僅供參考，謝謝！
寧靜致遠與你
一、看你想住什麼樣子的房子，你有什麼需求，你有那些需要解決，這個不需要問其他人的。
二、200萬，加上貸款的話，在合肥買什麼房子都可以了。當然也要根據自身的條件出發。貸款避免人民幣貶值，也算是一種投資。
三、字面回答、200萬在合肥能買一箇中等的房子了！
