行情都是波段式，板块的发展则是轮动式。
三十年河东，三十年河西。今年市区楼市的聚光灯，将齐刷刷打在河西身上。
01
一直以来，和平区都贴着“房价天花板”的标签，即使房子少得可怜，老大的地位仍无可撼动。
不过，和平之后的老二之位，却没有统一答案。南开和河西两个选手可谓旗鼓相当。
若论近几年的出镜率，南开无疑更胜一筹，地王一个接一个，抢尽了风头。但若论房价，胜出的则是河西区。
据中指研究院数据显示，2018年河西区新房成交均价为39125元/平米，仅次于和平区，为全市第二。
另从各区总价阻力线来看，河西区的总价阻力线高达600万，远远超过了南开区的400万，甚至还超过了和平区，居全市首位。
可见，
河西区已经成为公认的高端改善之所，且具有强劲的上涨动力。对比近一轮的房价涨幅，河西区涨幅最高的是新梅江和新八大里板块。
这两个板块的共同点是：都是新板块，有土地出让、项目扎堆，有持续的话题，曝光率高，这是市区楼盘上涨的动力之一。
另几个房价上涨动力——学区、城市界面和自然资源，河西区也全都有！
02
巧妇难为无米之炊。即使区域认知度高，但房源有限，热度也很难持续。
从近5年成交数据来看，从2014年到2017年，河西区成交量一直稳居市内六区第一位，2016年更是飙到了122万平米，比居第二的河东区高出了近六成。
然而，到了2018年，一直高高在上的河西区却惨遭“腰斩”。
成交面积一下子从2017年的33.4万平米跌到了15.4万平米，不仅被河东、南开超越，还以54%的跌幅成了市区“第一跌”。
对比2016年、2015年，跌幅更是高达87%、77%！
这就造成河西区大量的改善需求被压抑。
假若按“正常”的2015年计算，河西区的“容量”应该在67万平米左右，而调控这两年，河西积压的改善需求已经超过了85万平米。
需要注意，这部分需求并未消失，而是迫于限购压力被延后了。压抑的时间越久，积压的量越大，一旦开闸释放，冲击力将不可想象。
03
除了限购限贷外，供应跟不上也是掣肘成交量的一大原因。
据中指研究院数据显示，2018年河西区获批面积仅13.6万平米，是除了和平区之外的最低。
更值得一提的是，近几年，河西区的供应量在逐渐萎缩。
2015年，98.7万平米；2016年，84.9万平米，2017年，25.8万平米；2018年，锐减到了13.6万平米。
如此齐整的走势，市内六区中有且仅有河西。
河西区目前在售项目大多是尾盘了，比如天房美棠、北大资源阅城、天津全运村等。而叠彩道项目和天房壹湾等还尚未入市。
相对来说，仁恒公园世纪在售房源还比较充足，115平米起步，均价39500元/平米。天地源熙樾臺前期开盘房源仅剩几套，1-4号楼未开盘，后期加推时间待定。
同时，在2018年10月底前，河西区土地端已空窗三年之久。
2015年最后一次宅地出让是10月末，此后的2016、2017年乃至2018年上半年，全部零成交！
这也意味着，新房市场会出现一个大约三年的供应断档。
04
另外，从近5年的供销比来看，
河西区除却2015年供大于求之外，其余四年全部供不应求！
一边是虎视眈眈的改善需求，一边是力不从心的告急供应，二者叠加会产生什么样的化学反应，已无需多说。
更何况，当下改善放松的预期特别强烈。
一城一策的信号越来越强，房贷利率也已降到了基准。更有传言，6月份认房又认贷会松动。
一旦政策有实质性松动，改善需求必将迎来新一轮集中释放。
改善置业的地缘属性相对较弱，他是在全市范围内选房。而天津500万以上项目最集中、最扎堆的当属河西，尤其是大梅江区域，将会成为天津最大的改善基地。
现在已经有房主趁着3月份的行情把房子卖了，手握着大把钞票，只等风来。
需要注意，买的人越多，开发商越硬气。
供求关系也是决定房价的一大重要因素。05
所幸的是，接棒的新供应来了！
2018年10月31日，中交绿城以7.6亿底价、楼面价21465元/平米摘得津西陈塘（挂）2018-180号地块。
2018年12月6日，绿城18亿底价拿下解放南路“U型”组团首宗出让宅地，楼面价22833元/平米。
2018年12月14日，中交绿城以总价18.1亿元摘得河西陈塘庄一宗打包地块，整体楼面价11368元/平米，纯住宅楼面价21727元/平米。
不鸣则已，一鸣惊人！不到两月时间，河西区接连成交了3宗地块，土地总面积约11万平米，规划总体量约27万平米，卖地总金额近44亿元。
更值得一提的是，这三宗地块都是三价联控地，算的过账来，入市速度会很快。
目前三宗地块规划均已出炉，大多都是洋房+小高的搭配，只有浯水道地块有两栋25层到顶的高层。
4月8日，河西解放南路26号地（居住部分）已正式奠基开工，项目为绿城、金茂、禹州三家房企合作开发，快的话估计6、7月份就能入市。
另外，叠彩道项目也正在到处招兵买马。
该项目是整个河西核心区的唯一一个项目，也是一个不错的高端改善盘，户均面积150平米以上。为万科和旭辉合作开发，旭辉操盘，或将建成旭辉TOP作品铂悦系。
整体来看，这几个盘都自带光环，都是能牵扯买房人目光的话题盘，入市时间也相对集中。
再者，相比周边其他在售项目，还有价差优势。价差是热销最大支撑力。
预计入市后会带来一波小行情，也会让之前沉寂的河西区再次登上楼市“巅峰”。
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