行情都是波段式，板塊的發展則是輪動式。
三十年河東，三十年河西。今年市區樓市的聚光燈，將齊刷刷打在河西身上。
01
一直以來，和平區都貼著“房價天花板”的標籤，即使房子少得可憐，老大的地位仍無可撼動。
不過，和平之後的老二之位，卻沒有統一答案。南開和河西兩個選手可謂旗鼓相當。
若論近幾年的出鏡率，南開無疑更勝一籌，地王一個接一個，搶盡了風頭。但若論房價，勝出的則是河西區。
據中指研究院數據顯示，2018年河西區新房成交均價為39125元/平米，僅次於和平區，為全市第二。
另從各區總價阻力線來看，河西區的總價阻力線高達600萬，遠遠超過了南開區的400萬，甚至還超過了和平區，居全市首位。
可見，
河西區已經成為公認的高端改善之所，且具有強勁的上漲動力。對比近一輪的房價漲幅，河西區漲幅最高的是新梅江和新八大里板塊。
這兩個板塊的共同點是：都是新板塊，有土地出讓、項目扎堆，有持續的話題，曝光率高，這是市區樓盤上漲的動力之一。
另幾個房價上漲動力——學區、城市界面和自然資源，河西區也全都有！
02
巧婦難為無米之炊。即使區域認知度高，但房源有限，熱度也很難持續。
從近5年成交數據來看，從2014年到2017年，河西區成交量一直穩居市內六區第一位，2016年更是飆到了122萬平米，比居第二的河東區高出了近六成。
然而，到了2018年，一直高高在上的河西區卻慘遭“腰斬”。
成交面積一下子從2017年的33.4萬平米跌到了15.4萬平米，不僅被河東、南開超越，還以54%的跌幅成了市區“第一跌”。
對比2016年、2015年，跌幅更是高達87%、77%！
這就造成河西區大量的改善需求被壓抑。
假若按“正常”的2015年計算，河西區的“容量”應該在67萬平米左右，而調控這兩年，河西積壓的改善需求已經超過了85萬平米。
需要注意，這部分需求並未消失，而是迫於限購壓力被延後了。壓抑的時間越久，積壓的量越大，一旦開閘釋放，衝擊力將不可想象。
03
除了限購限貸外，供應跟不上也是掣肘成交量的一大原因。
據中指研究院數據顯示，2018年河西區獲批面積僅13.6萬平米，是除了和平區之外的最低。
更值得一提的是，近幾年，河西區的供應量在逐漸萎縮。
2015年，98.7萬平米；2016年，84.9萬平米，2017年，25.8萬平米；2018年，銳減到了13.6萬平米。
如此齊整的走勢，市內六區中有且僅有河西。
河西區目前在售項目大多是尾盤了，比如天房美棠、北大資源閱城、天津全運村等。而疊彩道項目和天房壹灣等還尚未入市。
相對來說，仁恆公園世紀在售房源還比較充足，115平米起步，均價39500元/平米。天地源熙樾臺前期開盤房源僅剩幾套，1-4號樓未開盤，後期加推時間待定。
同時，在2018年10月底前，河西區土地端已空窗三年之久。
2015年最後一次宅地出讓是10月末，此後的2016、2017年乃至2018年上半年，全部零成交！
這也意味著，新房市場會出現一個大約三年的供應斷檔。
04
另外，從近5年的供銷比來看，
河西區除卻2015年供大於求之外，其餘四年全部供不應求！
一邊是虎視眈眈的改善需求，一邊是力不從心的告急供應，二者疊加會產生什麼樣的化學反應，已無需多說。
更何況，當下改善放鬆的預期特別強烈。
一城一策的信號越來越強，房貸利率也已降到了基準。更有傳言，6月份認房又認貸會鬆動。
一旦政策有實質性鬆動，改善需求必將迎來新一輪集中釋放。
改善置業的地緣屬性相對較弱，他是在全市範圍內選房。而天津500萬以上項目最集中、最扎堆的當屬河西，尤其是大梅江區域，將會成為天津最大的改善基地。
現在已經有房主趁著3月份的行情把房子賣了，手握著大把鈔票，只等風來。
需要注意，買的人越多，開發商越硬氣。
供求關係也是決定房價的一大重要因素。05
所幸的是，接棒的新供應來了！
2018年10月31日，中交綠城以7.6億底價、樓面價21465元/平米摘得津西陳塘（掛）2018-180號地塊。
2018年12月6日，綠城18億底價拿下解放南路“U型”組團首宗出讓宅地，樓面價22833元/平米。
2018年12月14日，中交綠城以總價18.1億元摘得河西陳塘莊一宗打包地塊，整體樓面價11368元/平米，純住宅樓面價21727元/平米。
不鳴則已，一鳴驚人！不到兩月時間，河西區接連成交了3宗地塊，土地總面積約11萬平米，規劃總體量約27萬平米，賣地總金額近44億元。
更值得一提的是，這三宗地塊都是三價聯控地，算的過賬來，入市速度會很快。
目前三宗地塊規劃均已出爐，大多都是洋房+小高的搭配，只有浯水道地塊有兩棟25層到頂的高層。
4月8日，河西解放南路26號地（居住部分）已正式奠基開工，項目為綠城、金茂、禹州三家房企合作開發，快的話估計6、7月份就能入市。
另外，疊彩道項目也正在到處招兵買馬。
該項目是整個河西核心區的唯一一個項目，也是一個不錯的高端改善盤，戶均面積150平米以上。為萬科和旭輝合作開發，旭輝操盤，或將建成旭輝TOP作品鉑悅系。
整體來看，這幾個盤都自帶光環，都是能牽扯買房人目光的話題盤，入市時間也相對集中。
再者，相比周邊其他在售項目，還有價差優勢。價差是熱銷最大支撐力。
預計入市後會帶來一波小行情，也會讓之前沉寂的河西區再次登上樓市“巔峰”。
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