根據國家統計局近期公佈的2月份統計數據，其中一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.1%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.0%和8.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.1%和8.3%。
2018年1季度是中國房地產市場創紀錄的一個季節，同比有接近50%上漲。在基數較高的情況下，2019年1季度地產商表現仍然亮眼。整體來看，受春節因素擾動後，1季度呈1、2月低，3月高的態勢。克而瑞3月銷售數據也顯示，3月50家主流房企單月銷售金額共7410億元，同比增長21%，環比增長74%。
彭博整理中國9個主要開發商（包括恆大（03333.HK）、萬科（02202.HK）、融創（01918.HK）、中國海外發展（00688.HK）、旭輝（00884.HK）、金地（00535.HK）、綠城（03900.HK）、富力（02777.HK）等）的銷售數據發現，房企3月整體表現較前兩月明顯好轉：上述9個標杆房企3月銷售額同比增長20%；此前，因春節在1月和2月銷售額同比分別縮水15%和5%。中小房企更為誇張，TOP100房企整體銷售規模同比增長28.8%。
跨入2019年1季度，隨著房企資金面改善、調控預期趨於樂觀、銀行信貸逐漸放寬的綜合因素影響下，樓市已出現較明顯的回暖跡象，地產股也已經從去年12月拋售中走出。
寬信貸松利率環境 銀行地產再度默契攜手
2018年，六大行財報顯示，新增的51305.59億元貸款中，個人住房貸款增加了25338.96億元，佔全部新增貸款的49.39%；房地產業貸款增加3710.34億元，佔新增貸款的7.23%。過半新增貸款流入房地產。央行數據顯示，2018年房地產開發貸款餘額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年還要高5.5個百分點。
除了新增貸款外，房貸利率的下調也帶動樓市回暖。近期北京、上海、深圳、南昌等地個人房貸利率有所鬆動。進入3月，部分城市首套個人房貸利率上浮幅度重回5%之內，二套改善型住房貸款利率也相應下調。
今年流動性充裕的背景下，資產質量向來較優的個人房貸業務顯然會更受銀行青睞。
手中有錢，心中不慌。剛在香港謝幕的內房股年報季中，融信地產主席歐宗洪等閩系房企大佬們接連拋出“現在去搶地，如果政策不放鬆，有被套風險”的觀點，融創董事長孫宏斌也表示，今年土地市場風險太大。話音未落，4月以來幾場土拍硝煙四起，房企跑步入場，尤以長三角市場如無錫等城市為甚。
根據莫尼塔宏觀研究，到3月底，莫尼塔監測100個大中城市土地溢價率已從月初的8%上升到22%左右，並且土地成交樓面均價持續走高。
艱難時刻已過 地產商融資壓力緩減
一直到去年12月份，地產商的融資壓力都很大。那些難以獲得銀行貸款或其他融資的房企不得不尋求“終極手段”，即使用信託融資。用益信託數據顯示，去年12月房地產信託平均融資成本甚至都升到了8%。
而美元債的償還壓力更不小，野村在研報中指出，房企再融資壓力大，預計今年一季度房企再融資壓力最重，需要展期的債券量達2020億美元，三季度則居次，為1740億美元。彭博數據顯示，在2018年4季度，房企發境外美元債的平均成本已經升到了9.7%的五年高點。這是一個整個行業的問題，當然發債成本也和信用評級，槓桿率等掛鉤。
1月4日，央行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。雖然信用並未得到寬鬆，資金投向有限，但已經有部分資金進入房企，而全社會的流動性合理充裕，也降低了房地產供應鏈上的資金壓力，施工企業墊資、延遲供應商材料付款情況也少了。目前看到的債務融資，主要用於借新還舊，應該不會大幅增加房企現金流。但地產商的壓力已經減輕，龍頭房企的融資成本基本降了下來，基本在4-5%之間。
從各大行財報上來看，在銀行新增貸款中，投向房地產業貸款(包括開發貸、經營性物業抵押貸款及非房地產用途貸款)的份額普遍不高，以房地產業貸款餘額最高的中國銀行為例，2018年新增貸款投向房地產業的份額僅5.59%，房地產業貸款增量498.52億元。目前的資金面寬鬆對房企來說更像是“定向寬鬆”，以免他們在融資上飲鴆止渴。
結語：
在去年最艱難，某些房企需要用15%的成本拿錢的時候，房企和金融機構之間的信任也遭遇了不小的考驗，機構覺得房企有些項目不夠好，房企又覺得機構見到好的項目就動不動想要用股權融資，吃現成的。到了今年1季度，情況已大大緩解。
當然，由於高槓杆高週轉的經營模式看上去已經很難在目前的時代背景下繼續，2019年很多房企都主動調低了業績預測，增長率普遍在20%左右。目前來看，美元債還是房企不小的壓力來源。
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