摘要
1、解決城鎮化率高於市民化率是核心，一方面有利於激發中長期內需；一方面逐步倒逼城市配套與真實需求匹配；但資源的過度集中和不足也是制約市民化率快速提高的現實。2、新型城鎮化建設或是“人地聯動”和“人房聯動”的第一步，或是長效機制的一部分。土地供給已在加大，但短期難以加速放量，土地供需失衡的矛盾才是決定房價中期上行的核心，而非貨幣和人口；3、“都市圈”邏輯強化，“成渝”有望獲得更高戰略定位。3、短期一二線城市銷量回升是週期現象，包含利率改善，社保要求達標以及徵信系統聯網最後期限臨近等原因；且一二與三四線的結構差異仍存在，《任務》對於股票的影響僅算一個事件驅動。
事件
4月8日，國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，其中明確提及“積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。”(後附2019新型城鎮化建設任務與2018年重點條例對比)
點評
新型城鎮化是一項持續推進的工作，無需過度解讀《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱《任務》)。更不要以此來簡單判斷房價走勢，此事件的影響是跨越週期的，對股票的中期意義是中性的，對於當前房地產股票上漲的邏輯而言，該事件僅算一個事件驅動的因子，房地產股票的上漲依然決定於流動性、信用利差以及流動性改善下的銷量結構性復甦，分析有以下幾點：
城鎮化率目前59.58%，位於城鎮化快速階段的“第四節”(離飽和區間70%還有8年左右的時間)，雖然城鎮化速度在放緩，但未來8年城鎮化依然是中國內需最大的推動力，因而《任務》的關鍵內涵：拆除阻攔這種內生推動力的柵欄，當前階段逐步解決城鎮化率高於市民化率的倒掛問題。目前來看市民化率僅43%左右，相對於城鎮化水平大幅倒掛，戶籍問題一定程度上制約了真實需求的釋放。這個問題的逐步解決，一方面，有利於激活真實的城鎮化需求(包括基礎設施配套和居住的可達性)，有利於激發中長期內需的逐步釋放；一方面逐步倒逼城市配套與真實需求相匹配，過去需求或僅夠匹配戶籍人口，資源過度集中而不足。揭開“倒掛”這一遮羞布是市場化推進城鎮化的關鍵一步，但從當前角度看，資源的過度集中和不足也是制約市民化率快速提高的現實。因此，才有我們經常說的“大城市病”，《任務》指明的是方向，而戶籍人口的增長也是必須與城市配套水平的提高相匹配的，因此，《任務》代表的是中長期方向，這在過去早已指出，並不意味著各個城市就會把有限的資源短時間暴露，這也會產生新的問題。
對需求端有一定積極意義，但不宜過度解讀，《任務》的立足點或是公共服務均等化而非樓市。對於限購城市而言，戶籍是購房門檻，所以放開落戶條件對需求端當然有一定積極意義。但客觀而言，這種積極影響不宜過度解讀，《任務》的立足點是公共服務均等化而非樓市：第一，2017下半年開始，各地已經陸續有放開戶籍限制，地方先行，大多以人才引進的名義，現在或相當於是中央統籌自上而下，所以真實的“邊際影響”沒那麼大，政策或更是一個滯後的響應和上層條例的規範。第二，“中小城市”本身就缺乏人口吸引力，戶籍放鬆實際意義不大；“大城市”戶籍改革邊際力度較大，對於限購城市而言，放鬆戶籍對需求端影響較大，而對於非限購城市基本沒影響；“超大特大城市”常住人口總量仍受嚴控，落戶必然跟社保年限掛鉤，而社保年限足夠的本身就有購房資格，所以邊際影響不大，當然，落戶可以買二套，但當前二套房加槓桿能力仍受到約束。
中長期會進一步強化“都市圈”邏輯，“成渝”打造第四極呼之欲出，緊隨三大都市圈之後，成渝都市圈有望獲得更高的戰略定位。都市圈本來就是城鎮化下半場的主旋律，是經濟發展到特定階段的產物，《任務》真實揭示了現階段城鎮化的具體水平和未來十年的變化趨勢。戶籍制度改革和人地錢掛鉤會相應減少人口、土地、資金等要素的流動成本，進一步強化集中趨勢。此外，文件關於成渝首次提出“培育形成新的重要增長極”，而且是在緊隨三大都市圈之後，成渝都市圈有望獲得更高的戰略定位。
這或是“人地聯動”和“人房聯動”的第一步，或是長效機制的一部分。土地供給與人口的動態匹配一直是官方和學術的課題。真實的需求是城市常住人口而非戶籍人口，“人地聯動”或是長效機制的一部分。先解決人的問題，而後逐步加大土地供給。短期土地供給亦難快速放量。去年以來在重點城市已觀測到土地供給的增加，“土地財政”最大化原則在慢慢破解，但土地供給的放量增加仍受到“土地金融”的制約，即作為抵押品的土地也難以被允許發生大幅跌價風險從而帶來金融風險。從目前土地供給來看，其適度增加有利於一定程度上的“穩投資”和“穩經濟”，但受制於土地金融，供給亦難以大幅放量，難以改變重點城市供需失衡的現狀。
城鎮化代表的是需求，而土地供需關係決定了需求的彈性，做投資需要找到核心矛盾，也即土地供需關係的失衡。a.從重點城市供地規劃觀察，供需失衡仍是房價長期上行的最大變量，其決定了彈性，具體參考我們19年年度策略報告《認清幾個長期問題，分析幾個短期分歧》第一部分：行業空間？——長期我們還“活著”；b.貨幣決定小週期房價方向，其僅能解釋一部分房價的上行，切忌以貨幣超發片面解釋房價；c.人口流動只能解釋一部分的房價上漲，因為大量的流動人口並沒有住在商品房裡。
總而言之，貨幣和人口僅決定方向(為什麼漲)，供需關係決定了房價彈性(為什麼漲這麼高)。
短期部分一二線城市銷量回升是週期現象，包含利率改善，社保要求達標以及徵信系統聯網最後期限臨近等原因；且一二與三四線的結構差異依然存在。
決定房地產股票超額收益的底層邏輯“10Y國債定方向”依然沒有發生變化，短期來看，信用利差的變化和宏觀策略的邏輯支持股票迴歸均衡配置。請參考報告：《信用變化和宏觀策略均支持“均衡配置個股”——便宜、滯漲、拐點是選股三要素》
便宜、滯漲、拐點是選股三要素，迴歸均衡配置。真正的高週轉公司需具備低有息負債和高週轉特點，推薦【萬科A】，【保利地產（600048）】，更接近製造業理應享有估值溢價；另外，積極推薦佈局一二線，且具備銷售增速超預期可能性的公司如【華僑城A】，【金地集團（600383）】等；彈性品種疊加業績拐點也是值得配置的，推薦【中南建設（000961）】，【華夏幸福（600340）】，【藍光發展（600466）】。(部分因限制名單調出)
風險提示：短期調控政策超預期，長效機制推出超預期，三四線銷量下滑超預期。
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