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上世纪80年代，日本经济进入飞速发展期，经济的的强势发展造就一大批优秀的日本企业，甚至逐渐发展成跨过集团，出口量猛增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业等其他行业的发展，日本一时间风头无二。
鉴于当时美国贸易逆差严重，美元汇率过高造成严重财政赤字，与当时英、法、德、日签订了广场协议，日元大幅增值，出口企业开始投资国内市场，美国资本为了避免汇率损失也涌入日本。日本政府为了维持出口，实行宽松的货币政策，增大企业贷款，造成国内流动性过剩。
银行的海量贷款和外来资本迅速涌入股市和房地产，尤其是人们觉得房子不会贬值，1987年东京房价涨幅超50％，普通大众看着房价越来越高，或出于投资，或担忧房价持续走高买不起，于是乎纷纷贷款买房，房地产市场如火如荼，进入全民疯抢时代，房地产开始吹泡沫。
1989年，日本经济空前繁荣，各项数据数据新高，但是资本市场的空前繁荣并未提振实体经济，相反制造业实体经济无法支撑资产价格，股票和房价开始走低，加之日本央行收紧金融政策，出台控制土地融资规定，助推泡沫破灭，外资逃离，股市、房市暴跌，银行贷款坏账飙升，对日本金融系统造成重大打击，至此泡沫幻灭。
目前国内房地产泡沫自然存在，但是鉴于人口，发展程度，城市化水平，存在诸多差异，重点是国内不会选择主动刺破泡沫，让经济硬着陆，金融政策主要基调是维稳，逐步降杠杆，控制信贷，降低银行风险，风险尚可控，一旦失衡，首当其冲受冲击就是银行系统，进而导致金融稳定失衡，引发危机。
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Roseview财经
日本和中国有本质的区别，中国还有很大的需求，还有几亿农民需要进城，我们城市化一直在加快，现在的房子还是能被消化，房价过高也是事实，但是房价不会跌，说说我的理由，个人见解，不喜勿喷。
1，政府，特别是3-4-5线城市，以及县城，没有工业基础，税收不够还债，走一任领导留一堆银行债务，每个领导来了都想搞政绩，但是需要钱，没钱就银行借，所以这就成了惯例，现在楼市起来了。房子贵了，税收高了，地皮也水涨船高，政府好处多多，手里也就有了钱，可以还债搞基建搞民生工程，没有钱举步维艰，你们说政府希望房子涨还是跌？
2，楼市不是一个人说的算，可以说他是一种市场行为，有需求才有供给，属于一种正常的市场行为。
3，买房的人应该有三分之一吧，反正我认识的朋友基本都买了房子，身边的人都很乐观，没人想房子跌，起码认为房子不会跌，最差就是稳定在现在的水平，试想，全国多少人买房，在银行贷了多少款，如果房子跌了，楼市崩了，谁是受害者？银行，大家都不还款，房子被银行收回，银行那么大窟窿房子又是烫手的山芋处理不掉，怎么办？银行倒闭？经济倒退？全民恐慌？这个结果谁也无法承受，个人不愿意，银行不愿意，国家更加不愿意，所以那些想房子跌的清醒了吗？
4，楼市基建可以带动很多产业，可以消耗很多多余的生产力支撑经济增长贡献gdp，现在不是楼市不行，只是控制价格，不要疯狂上涨，稳住价格，gdp一样可以依靠楼市基建拉动10-20年。
5，西方国家城市化80%都在上个世纪完成，晚一点的在本世纪中叶，我们的城镇化才40%几，还不足一半。农村人要去城镇，城镇要去市里，市里要去一二线，这都需要房子，我们还有一半的国人需要城镇化，你说楼市还有多大需求。楼市会倒吗？肯定不会
6，中国和日本完全不同的是还有很多人需要去城市买房城镇化，还需要大量的房子消化，日本不同，价格几十万一个平方，当时日本经济总量靠楼市就是美国的好几倍，关键是日本人城镇化空间很小，很难消化掉，所以崩了，中国完全不同的是还有几亿人需要进城，我们的内需是几个日本的量级，所以不可同日而语。
肯定会有人不高兴我的言论，试想楼市倒了，国家会怎么样？倒退，银行倒闭，炒房跳楼，地方政府债台高筑，房地产公司都跑路，国民情绪动荡，这些后果就是为了维护没有买房的人的利益？你们认为会吗？买不起房的买个差的，起码是个家，就算房子不暴涨，但是他绝对不会暴跌。
他一柱擎天
上世纪90年代日本房地产泡沫破裂的原因（个人愚见）
第一、为了维持经济增长，过于宽松的货币政策。有很多观点认为其实到1985年的时候日本房地产泡沫已经很严重了，但是后来因为所谓“广场协议”，简单来说就是日元必须对美元升值。因为害怕本国的外贸受到影响打击国内的经济，就实行了所谓内需拉动经济的政策。所以日本就采取了非常宽松的货币政策，降准已经到了历史最低点，导致市场资金十分充裕。这样就进一步刺激资金流向土地和房地产，房价和土地价格就越来越高，加快了泡沫破裂。
第二、信贷政策过于宽松。本身房地产泡沫就比较大了，这时候应该的做法是收紧信贷（简单的表现就是提高上浮房贷利率）。但是当时或许是对于房地产的影响准备不足等原因，导致在逐利本性下，各大银行都在继续大规模发放贷款。
第三、股市、房市投机成风，监管形同虚设。在金钱的诱惑下，全民炒股到全民炒房，几乎是无缝对接。不仅仅是普通民众包括各大上市公司都是如此，因为大家都看好房市，也看好股市（包括银行）。这样情况下股市和楼市就彻底成为一体，想要动就更难了。
综上，个人觉得作为政府监管单位来说如果意识不到房地产泡沫是不现实的，到如今来看似乎是日本政府有意为之，也就是说在人为调控效果不理想的情况下，主动刺破泡沫。
那么我国房地产的情况与日本上世纪80年代有很多类似，但也有很大不同
相同点：
第一、过去很长时间为了维持经济增长而实行宽松的货币政策和货币被迫升值压力。仅仅从2008年开始的将近10年时间，我国的货币政策是很宽松的，大家知道的4万亿刺激政策（背后释放的资金远远大于这数字）。这么多年我国货币针对美元也从过去的10:1，变为如今的6.68:1，可以说同样面临日本1985年的情况。
第二、股市和房市互通有无。记得2017年的时候有一个数据，在上市公司3000家企业中有99%或多或少参与了房产投资，这不得不说是一个很严重的问题。
如果单单从这两点来看，曾经有一段时间我国房地产情况与日本1985年已经很相似了，可以说已经到了泡沫边缘。
但是实际情况从2015年后却有很大不同，几点愚见：
第一、主动降低经济增速是我国做的第一步。不再以GDP增速论英雄，是我国2015年GDP增速为6.9%（你说要保持7%增长有难度吗？其实是没有的），在之前很多学者和专家预测我国GDP增速低于7%，但是实际情况是低于7%后我国经济并没有出现什么大的问题，甚至我国已经有了GDP长期中低速增长的打算。这样就不用为了一味的追求GDP高增长而实行过于宽松的货币政策。
第二、收紧信贷和进行严格房地产调控。历次进行的房地产调控几乎是2年一轮，但是收紧信贷确实历史上第一次。从2015年之后，全国各地各大银行都或多或少上浮了房贷利率，最紧的就是2018年了，全国首套房平均房贷利率达到了5.71%左右，要知道之前都是维持在4.9%左右。
第三、股市和房市进行切割（资金监管严格）。相信对于股市有了解的朋友应该知道从2015年到现在股市都是处于半死不活的状态（近期算是有点动静），普通民众出现卖房炒股的几乎没有，除非是脑子出问题。而且为了防止股市资金流入房市，很多地方已经禁止公司为单位购买房产。在这种监管下，无论是单位还是个人如今想要通过高杠杆炒房可能性会很低。
综上，确实有一段时间（2015年前后）我国房地产的情况与1985年的日本房地产情形很像，但是跟日本选择的处理方式不同我国选择的是较为稳妥的处理方式，简单的表现就是：允许楼市上涨，但是要稳。经过这几年的调控，我国房地产的整体形势应该是属于稳健的，或许调控还需要一段时间，但是类似于日本那样的房地产泡沫应该在我国不会发生的。各位觉得呢？欢迎关心房产的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
勇勇晓谈壹贰叁
日本的房地产泡沫起始于上世纪80年代中期，当时日本与美国签订了广场协议，日元开始了升值之旅。而日元的升值一旦形成趋势后，大量海外资金都流向日本，于是日本房地产泡沫开始被吹大。到了上世纪90年代初期，日本的房地产泡沫已经失控，大量日本国民都在拼命买房置业。没人相信房价会大跌。
而随着美国进入到了加息周期，日本央行也跟着加息，这样导致了房地产泡沫的破裂，日本房价从高位便出现了断涯式的下跌，房地产泡沫破裂后，日本国内经济一厥不振，长期低迷，这也就引出了“失落的二十年”之说。
目前中国的房地产泡沫也走到了最后，历史性拐点已经出现。凡是炒股的人都知道，大牛市行情在结束之前，所有板块都要拉升一遍，而现在国内的房价南到西双版纳，北到丹东，都被炒房者拉了一遍。刚开始是一二线城市，后来是三四线城市，现在连县级的五六线城市房价都在补涨，中国已经200多座县城的房价突破了8000至9000元/平方米。国内房地产泡沫已经开始逐步出现破裂征兆。
目前国内的房价形势与当年日本房地产泡沫有几分相拟：一方面，当年日本央行是连续加息，导致了日本炒房者成本上升，选择退出。而现在中国的房贷利率已经21个月上涨，再加上国内对房地产总体上是去杠杆的态度，中国的房地产泡沫迟早会因房贷利率上升而终结。
另一方面，当年日本房地产泡沫的形成，也是与日元大幅升值有关。正是日元的大幅升值，大量外资流入日本，助推了日本国内的房价。而后来日元出现贬值了，各路炒家开始抛弃日本房产，并兑换成美元流出，日本房价的拐点也就形成了。中国的人民币汇率在经历过大涨之后，现在也处于贬值的大趋势中，一旦房地产泡沫被挤破，各路资金流出的可能就会加大。
不过，中国的房地产泡沫破裂并不一定会给国内的金融体系造成多大冲击，因为目前一二线城市都被房地产调控给监管着，房地产的限售、限购都影响到做空者的大量抛售做空房产，未来中国房地产市场每年通过小幅下跌，居民的收入的提高，有望实现软着陆。但是三四线城市房地产就只能任由涨跌了，未来三四线城市房价大幅调整的概率非常大。
不执著财经
这个问题可以从很多方面回答，我们从汇率角度来看，2009年之前人民币处于对内贬值，对外升值的一种状况，因为，因为以前人民币实行过一次大幅度贬值，人民币确实被低估了，存在升值的空间。但是现在不一样了，一方面人民币要国际化，利率在很大的可能性要跟着美国走，同时，人民币也不可能大幅度贬值，如果大幅度贬值的话，人民币的国际化也没有办法实现，谁会去持有这种大幅度贬值的货币呢？以前房地产价格的快速上升，主要有两方面的原因，一方面是土地政策，另外一方面是低利率（甚至是负利率）这里的低利率指的是实际利率，可能名义利率会很高。土地政策稍微有了一点调整，但是调整幅度不是很大，就是集体土地可以上市交易，利率政策那就是，很难回到人民币是实际负利率的时代了。想到哪儿写哪儿，语言逻辑组织的不好口下留情，不要喷我。
zhu96408682
中国的房子情形太过复杂，各种各样，工业的、小产权的、农村的、军房、拆迁房、房改房等等吧，每个人获得的成本大不一样。拿中国和日本比较，很不妥！
一是中国的人口是多少，14亿。欧洲44个国家+美国+加拿大+澳大利亚+新西兰+新加坡+韩国，中国超过这些国家的人口总和，作为曾经的农业人口大国，在大规模城市化走到半程的今天，多少亿人要进城你知道吗？多少亿已经在城市里生活并且要求改善住房的你统计过吗？欧美成熟的发达国家包括日本，农业人口仅仅为5%的比例。
二、中国作为最大的发展中国家，几十年改革开放创造了经济发展奇迹，现在仍然高速发展中，是世界第二大经济体，10年之后，政治、经济、军事等综合国力完全可以和美国一比，甚至可能会成为最强大的国家。作为世界的一极，你让北京上海的房价低于纽约、伦敦、香港、东京甚至首尔、洛杉矶等城市太多，可能吗？和中国的蓬勃发展相反，他们中的许多已发展至顶部，日暮西山，盛极而衰。
三是中国人买房有六个钱包，买房置业成家的观念根深蒂固，国情和欧美国家一样吗？他们习惯了租房。
四是，中国的人口正大规模流向大城市和沿海开放经济带，集中趋势明显，且中国人对健康及生命质量越来越重视，以及计划生育的放松，传导在房子上，会助推房价及房屋品质提升，这也是中国今后二三十年房地产保持发展的动能之一。这方面的国情和日本也大不一样。
云河居士1
中国的经济很难看出来政府的管控手段，目前来看中国的计划经济时代还没有过去。仍然存在风险，不过明显的国家已经开始着手去做。1.国内经济疲软，因实体经济受房地产和电商经济的双重冲击，加之环保等级要求升高。生产成本加大，人力成本增加。2.房地产对宏观经济的影响渐渐退出主要发展推动力，也是市场转型的阵痛期。还有主要的问题2012年以后中国前些年的外资到啦还款期限，也导致热钱💰流失。就像以前借钱发展，现在需要还钱啦！都要勒紧裤腰带生活。3.美国对中国的货币政策渐渐的发挥威力，人民币升值、汇率不稳定、地区发展不平衡、地区不稳定。实质性的对中国进行打击，中国企业走向国外，导致处处掣肘。4.中国🇨🇳为啦平衡房地产导致的发展不平衡，出台房产税、不动产登记等一系列的调控措施，对国民来说本次一轮的城镇化发展主要针对提高基层农民生活水平。5.目前国家正在加大对农村基层生活水平进行投资，规划新农村适用性住房、农民保险、疾病险等等措施，虽然说国家的出发点非常好，如何落实、如何执行，如何才能让农民得到实惠。才是这届政府思考的问题。6.未来的房地产行情走向必须遵循环保性、简约性、适宜性、等价对值性等。未来的房地产会有现在高层、超高层等转向低层、独院、连体等建筑风格。7.房地产的发展也受人口制约，80/90后等高峰人口刚需需求在降低，老龄化加剧。东北三省社保赤字、人口负增长，广东省人口净流入高速增加，社保基数强劲增长。充分说明：今后房地产的单价很大部分因素取决于当地人口净流入量。人口红利期会影响到城市未来的走向，沈阳作为省会城市，目前的房价也能说明一定的原因。总体来说：衡量一个城市的房价的走向需要确定本城市群的定位，国家、省政府赋予它的特点，人口红利、城市群链接、交通、经济未来走向、环保等。城市的房价上升或下跌需要综合因素去考量。一句话：存在即合理！
铜豌豆146825590
日本房地产泡沫本质是房地产崩盘，进而带动股市下跌，正可谓一波双杀。但仔细分析，房地产崩盘实际上是日本政府主动刺破泡沫带来的阶段性危机，从而也就导致日本面临的现状：老龄化严重、经济倒退20年、国际话语权严重减弱······
那国内房价到底处于何种阶段呢？
实际上，中国与亚洲其他国家以及欧美洲国家相比，除了五千年文化积淀外，更为重要的则是政策可以引导市场。
2008年央行放水的四万亿从积极层面来看，恰是无奈之举，但也成就了如今中国的国际地位。但近年来的放水已经基本没有效果，基建等行业已经接近饱和，而且国家不允许大范围流向房地产行业。
当然，影响国内房价未来走向的方式有很多，以上两点不过是我们可以看到的因素，目前房价形式已经可以看到危险的预警，但还未达到临界点的层面。但一方面是中国人口红利的余威尚存，国家只要平稳发展就能消除危机。再者就是ZF以及经济刺激的双重影响下，只需看能否摒弃对于房地产行业的依赖，若能摒弃，则经济无扰。若发展遇到瓶颈，还需发展房地产行业，那却是要有一定的风险意识。
楼市时间
日本经济泡沫还有一个重要前提，因为货币升值，日本企业财富暴涨、国民收入暴涨！股市暴涨、房价暴涨。经济的方方面面都充满泡沫。当泡沫破裂时，人们首先面临工资下跌甚至失业，然后是股市血本无归，经济拮据的人们无力负担房贷纷纷破产。而我们呢？工资虚高吗？工作好找吗？股市暴涨了吗？都没有！贷款买房的人大多工作稳定，有一技之长，且房贷在可承受范围内，所以屌丝期盼的大量断供房价腰斩是不会发生的，即便是个别欠发达城市房价跌了，因为工作机会少你也不会去哪里买房定居。
陆金793
中国的房价不便宜，但是在很长一段时间里一线城市还是会比较坚挺！这和中国的城市化进程有关，其实我们在走发达国家的老路，要想成为一个发达的工业化国家，世界第一大经济体，必须要加快城市化进程，什么时候我们的城市化率达到美日欧差不多的水平，也就是房价开始回落的开始！美日欧大约60%左右城市化率，中国现在大约30%左右！差距还有不小！另外就是所有发展中国家都存在的问题，也就是社会资源过度集中在几个超大行的一线城市，包括医疗、就业、教育、交通、更高的生活品质等等！所以一线城市要买就快买，早买早安心！
