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上世紀80年代，日本經濟進入飛速發展期，經濟的的強勢發展造就一大批優秀的日本企業，甚至逐漸發展成跨過集團，出口量猛增，尤其是汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業，並因此帶動了鋼鐵、機械製造業等其他行業的發展，日本一時間風頭無二。
鑑於當時美國貿易逆差嚴重，美元匯率過高造成嚴重財政赤字，與當時英、法、德、日簽訂了廣場協議，日元大幅增值，出口企業開始投資國內市場，美國資本為了避免匯率損失也湧入日本。日本政府為了維持出口，實行寬鬆的貨幣政策，增大企業貸款，造成國內流動性過剩。
銀行的海量貸款和外來資本迅速湧入股市和房地產，尤其是人們覺得房子不會貶值，1987年東京房價漲幅超50％，普通大眾看著房價越來越高，或出於投資，或擔憂房價持續走高買不起，於是乎紛紛貸款買房，房地產市場如火如荼，進入全民瘋搶時代，房地產開始吹泡沫。
1989年，日本經濟空前繁榮，各項數據數據新高，但是資本市場的空前繁榮並未提振實體經濟，相反制造業實體經濟無法支撐資產價格，股票和房價開始走低，加之日本央行收緊金融政策，出臺控制土地融資規定，助推泡沫破滅，外資逃離，股市、房市暴跌，銀行貸款壞賬飆升，對日本金融系統造成重大打擊，至此泡沫幻滅。
目前國內房地產泡沫自然存在，但是鑑於人口，發展程度，城市化水平，存在諸多差異，重點是國內不會選擇主動刺破泡沫，讓經濟硬著陸，金融政策主要基調是維穩，逐步降槓桿，控制信貸，降低銀行風險，風險尚可控，一旦失衡，首當其衝受衝擊就是銀行系統，進而導致金融穩定失衡，引發危機。
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Roseview財經
日本和中國有本質的區別，中國還有很大的需求，還有幾億農民需要進城，我們城市化一直在加快，現在的房子還是能被消化，房價過高也是事實，但是房價不會跌，說說我的理由，個人見解，不喜勿噴。
1，政府，特別是3-4-5線城市，以及縣城，沒有工業基礎，稅收不夠還債，走一任領導留一堆銀行債務，每個領導來了都想搞政績，但是需要錢，沒錢就銀行借，所以這就成了慣例，現在樓市起來了。房子貴了，稅收高了，地皮也水漲船高，政府好處多多，手裡也就有了錢，可以還債搞基建搞民生工程，沒有錢舉步維艱，你們說政府希望房子漲還是跌？
2，樓市不是一個人說的算，可以說他是一種市場行為，有需求才有供給，屬於一種正常的市場行為。
3，買房的人應該有三分之一吧，反正我認識的朋友基本都買了房子，身邊的人都很樂觀，沒人想房子跌，起碼認為房子不會跌，最差就是穩定在現在的水平，試想，全國多少人買房，在銀行貸了多少款，如果房子跌了，樓市崩了，誰是受害者？銀行，大家都不還款，房子被銀行收回，銀行那麼大窟窿房子又是燙手的山芋處理不掉，怎麼辦？銀行倒閉？經濟倒退？全民恐慌？這個結果誰也無法承受，個人不願意，銀行不願意，國家更加不願意，所以那些想房子跌的清醒了嗎？
4，樓市基建可以帶動很多產業，可以消耗很多多餘的生產力支撐經濟增長貢獻gdp，現在不是樓市不行，只是控制價格，不要瘋狂上漲，穩住價格，gdp一樣可以依靠樓市基建拉動10-20年。
5，西方國家城市化80%都在上個世紀完成，晚一點的在本世紀中葉，我們的城鎮化才40%幾，還不足一半。農村人要去城鎮，城鎮要去市裡，市裡要去一二線，這都需要房子，我們還有一半的國人需要城鎮化，你說樓市還有多大需求。樓市會倒嗎？肯定不會
6，中國和日本完全不同的是還有很多人需要去城市買房城鎮化，還需要大量的房子消化，日本不同，價格幾十萬一個平方，當時日本經濟總量靠樓市就是美國的好幾倍，關鍵是日本人城鎮化空間很小，很難消化掉，所以崩了，中國完全不同的是還有幾億人需要進城，我們的內需是幾個日本的量級，所以不可同日而語。
肯定會有人不高興我的言論，試想樓市倒了，國家會怎麼樣？倒退，銀行倒閉，炒房跳樓，地方政府債臺高築，房地產公司都跑路，國民情緒動盪，這些後果就是為了維護沒有買房的人的利益？你們認為會嗎？買不起房的買個差的，起碼是個家，就算房子不暴漲，但是他絕對不會暴跌。
他一柱擎天
上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的原因（個人愚見）
第一、為了維持經濟增長，過於寬鬆的貨幣政策。有很多觀點認為其實到1985年的時候日本房地產泡沫已經很嚴重了，但是後來因為所謂“廣場協議”，簡單來說就是日元必須對美元升值。因為害怕本國的外貿受到影響打擊國內的經濟，就實行了所謂內需拉動經濟的政策。所以日本就採取了非常寬鬆的貨幣政策，降準已經到了歷史最低點，導致市場資金十分充裕。這樣就進一步刺激資金流向土地和房地產，房價和土地價格就越來越高，加快了泡沫破裂。
第二、信貸政策過於寬鬆。本身房地產泡沫就比較大了，這時候應該的做法是收緊信貸（簡單的表現就是提高上浮房貸利率）。但是當時或許是對於房地產的影響準備不足等原因，導致在逐利本性下，各大銀行都在繼續大規模發放貸款。
第三、股市、房市投機成風，監管形同虛設。在金錢的誘惑下，全民炒股到全民炒房，幾乎是無縫對接。不僅僅是普通民眾包括各大上市公司都是如此，因為大家都看好房市，也看好股市（包括銀行）。這樣情況下股市和樓市就徹底成為一體，想要動就更難了。
綜上，個人覺得作為政府監管單位來說如果意識不到房地產泡沫是不現實的，到如今來看似乎是日本政府有意為之，也就是說在人為調控效果不理想的情況下，主動刺破泡沫。
那麼我國房地產的情況與日本上世紀80年代有很多類似，但也有很大不同
相同點：
第一、過去很長時間為了維持經濟增長而實行寬鬆的貨幣政策和貨幣被迫升值壓力。僅僅從2008年開始的將近10年時間，我國的貨幣政策是很寬鬆的，大家知道的4萬億刺激政策（背後釋放的資金遠遠大於這數字）。這麼多年我國貨幣針對美元也從過去的10:1，變為如今的6.68:1，可以說同樣面臨日本1985年的情況。
第二、股市和房市互通有無。記得2017年的時候有一個數據，在上市公司3000家企業中有99%或多或少參與了房產投資，這不得不說是一個很嚴重的問題。
如果單單從這兩點來看，曾經有一段時間我國房地產情況與日本1985年已經很相似了，可以說已經到了泡沫邊緣。
但是實際情況從2015年後卻有很大不同，幾點愚見：
第一、主動降低經濟增速是我國做的第一步。不再以GDP增速論英雄，是我國2015年GDP增速為6.9%（你說要保持7%增長有難度嗎？其實是沒有的），在之前很多學者和專家預測我國GDP增速低於7%，但是實際情況是低於7%後我國經濟並沒有出現什麼大的問題，甚至我國已經有了GDP長期中低速增長的打算。這樣就不用為了一味的追求GDP高增長而實行過於寬鬆的貨幣政策。
第二、收緊信貸和進行嚴格房地產調控。歷次進行的房地產調控幾乎是2年一輪，但是收緊信貸確實歷史上第一次。從2015年之後，全國各地各大銀行都或多或少上浮了房貸利率，最緊的就是2018年了，全國首套房平均房貸利率達到了5.71%左右，要知道之前都是維持在4.9%左右。
第三、股市和房市進行切割（資金監管嚴格）。相信對於股市有了解的朋友應該知道從2015年到現在股市都是處於半死不活的狀態（近期算是有點動靜），普通民眾出現賣房炒股的幾乎沒有，除非是腦子出問題。而且為了防止股市資金流入房市，很多地方已經禁止公司為單位購買房產。在這種監管下，無論是單位還是個人如今想要通過高槓杆炒房可能性會很低。
綜上，確實有一段時間（2015年前後）我國房地產的情況與1985年的日本房地產情形很像，但是跟日本選擇的處理方式不同我國選擇的是較為穩妥的處理方式，簡單的表現就是：允許樓市上漲，但是要穩。經過這幾年的調控，我國房地產的整體形勢應該是屬於穩健的，或許調控還需要一段時間，但是類似於日本那樣的房地產泡沫應該在我國不會發生的。各位覺得呢？歡迎關心房產的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。
勇勇曉談壹貳叄
日本的房地產泡沫起始於上世紀80年代中期，當時日本與美國簽訂了廣場協議，日元開始了升值之旅。而日元的升值一旦形成趨勢後，大量海外資金都流向日本，於是日本房地產泡沫開始被吹大。到了上世紀90年代初期，日本的房地產泡沫已經失控，大量日本國民都在拼命買房置業。沒人相信房價會大跌。
而隨著美國進入到了加息週期，日本央行也跟著加息，這樣導致了房地產泡沫的破裂，日本房價從高位便出現了斷涯式的下跌，房地產泡沫破裂後，日本國內經濟一厥不振，長期低迷，這也就引出了“失落的二十年”之說。
目前中國的房地產泡沫也走到了最後，歷史性拐點已經出現。凡是炒股的人都知道，大牛市行情在結束之前，所有板塊都要拉昇一遍，而現在國內的房價南到西雙版納，北到丹東，都被炒房者拉了一遍。剛開始是一二線城市，後來是三四線城市，現在連縣級的五六線城市房價都在補漲，中國已經200多座縣城的房價突破了8000至9000元/平方米。國內房地產泡沫已經開始逐步出現破裂徵兆。
目前國內的房價形勢與當年日本房地產泡沫有幾分相擬：一方面，當年日本央行是連續加息，導致了日本炒房者成本上升，選擇退出。而現在中國的房貸利率已經21個月上漲，再加上國內對房地產總體上是去槓桿的態度，中國的房地產泡沫遲早會因房貸利率上升而終結。
另一方面，當年日本房地產泡沫的形成，也是與日元大幅升值有關。正是日元的大幅升值，大量外資流入日本，助推了日本國內的房價。而後來日元出現貶值了，各路炒家開始拋棄日本房產，並兌換成美元流出，日本房價的拐點也就形成了。中國的人民幣匯率在經歷過大漲之後，現在也處於貶值的大趨勢中，一旦房地產泡沫被擠破，各路資金流出的可能就會加大。
不過，中國的房地產泡沫破裂並不一定會給國內的金融體系造成多大沖擊，因為目前一二線城市都被房地產調控給監管著，房地產的限售、限購都影響到做空者的大量拋售做空房產，未來中國房地產市場每年通過小幅下跌，居民的收入的提高，有望實現軟著陸。但是三四線城市房地產就只能任由漲跌了，未來三四線城市房價大幅調整的概率非常大。
不執著財經
這個問題可以從很多方面回答，我們從匯率角度來看，2009年之前人民幣處於對內貶值，對外升值的一種狀況，因為，因為以前人民幣實行過一次大幅度貶值，人民幣確實被低估了，存在升值的空間。但是現在不一樣了，一方面人民幣要國際化，利率在很大的可能性要跟著美國走，同時，人民幣也不可能大幅度貶值，如果大幅度貶值的話，人民幣的國際化也沒有辦法實現，誰會去持有這種大幅度貶值的貨幣呢？以前房地產價格的快速上升，主要有兩方面的原因，一方面是土地政策，另外一方面是低利率（甚至是負利率）這裡的低利率指的是實際利率，可能名義利率會很高。土地政策稍微有了一點調整，但是調整幅度不是很大，就是集體土地可以上市交易，利率政策那就是，很難回到人民幣是實際負利率的時代了。想到哪兒寫哪兒，語言邏輯組織的不好口下留情，不要噴我。
zhu96408682
中國的房子情形太過複雜，各種各樣，工業的、小產權的、農村的、軍房、拆遷房、房改房等等吧，每個人獲得的成本大不一樣。拿中國和日本比較，很不妥！
一是中國的人口是多少，14億。歐洲44個國家+美國+加拿大+澳大利亞+新西蘭+新加坡+韓國，中國超過這些國家的人口總和，作為曾經的農業人口大國，在大規模城市化走到半程的今天，多少億人要進城你知道嗎？多少億已經在城市裡生活並且要求改善住房的你統計過嗎？歐美成熟的發達國家包括日本，農業人口僅僅為5%的比例。
二、中國作為最大的發展中國家，幾十年改革開放創造了經濟發展奇蹟，現在仍然高速發展中，是世界第二大經濟體，10年之後，政治、經濟、軍事等綜合國力完全可以和美國一比，甚至可能會成為最強大的國家。作為世界的一極，你讓北京上海的房價低於紐約、倫敦、香港、東京甚至首爾、洛杉磯等城市太多，可能嗎？和中國的蓬勃發展相反，他們中的許多已發展至頂部，日暮西山，盛極而衰。
三是中國人買房有六個錢包，買房置業成家的觀念根深蒂固，國情和歐美國家一樣嗎？他們習慣了租房。
四是，中國的人口正大規模流向大城市和沿海開放經濟帶，集中趨勢明顯，且中國人對健康及生命質量越來越重視，以及計劃生育的放鬆，傳導在房子上，會助推房價及房屋品質提升，這也是中國今後二三十年房地產保持發展的動能之一。這方面的國情和日本也大不一樣。
雲河居士1
中國的經濟很難看出來政府的管控手段，目前來看中國的計劃經濟時代還沒有過去。仍然存在風險，不過明顯的國家已經開始著手去做。1.國內經濟疲軟，因實體經濟受房地產和電商經濟的雙重衝擊，加之環保等級要求升高。生產成本加大，人力成本增加。2.房地產對宏觀經濟的影響漸漸退出主要發展推動力，也是市場轉型的陣痛期。還有主要的問題2012年以後中國前些年的外資到啦還款期限，也導致熱錢💰流失。就像以前借錢發展，現在需要還錢啦！都要勒緊褲腰帶生活。3.美國對中國的貨幣政策漸漸的發揮威力，人民幣升值、匯率不穩定、地區發展不平衡、地區不穩定。實質性的對中國進行打擊，中國企業走向國外，導致處處掣肘。4.中國🇨🇳為啦平衡房地產導致的發展不平衡，出臺房產稅、不動產登記等一系列的調控措施，對國民來說本次一輪的城鎮化發展主要針對提高基層農民生活水平。5.目前國家正在加大對農村基層生活水平進行投資，規劃新農村適用性住房、農民保險、疾病險等等措施，雖然說國家的出發點非常好，如何落實、如何執行，如何才能讓農民得到實惠。才是這屆政府思考的問題。6.未來的房地產行情走向必須遵循環保性、簡約性、適宜性、等價對值性等。未來的房地產會有現在高層、超高層等轉向低層、獨院、連體等建築風格。7.房地產的發展也受人口制約，80/90後等高峰人口剛需需求在降低，老齡化加劇。東北三省社保赤字、人口負增長，廣東省人口淨流入高速增加，社保基數強勁增長。充分說明：今後房地產的單價很大部分因素取決於當地人口淨流入量。人口紅利期會影響到城市未來的走向，瀋陽作為省會城市，目前的房價也能說明一定的原因。總體來說：衡量一個城市的房價的走向需要確定本城市群的定位，國家、省政府賦予它的特點，人口紅利、城市群鏈接、交通、經濟未來走向、環保等。城市的房價上升或下跌需要綜合因素去考量。一句話：存在即合理！
銅豌豆146825590
日本房地產泡沫本質是房地產崩盤，進而帶動股市下跌，正可謂一波雙殺。但仔細分析，房地產崩盤實際上是日本政府主動刺破泡沫帶來的階段性危機，從而也就導致日本面臨的現狀：老齡化嚴重、經濟倒退20年、國際話語權嚴重減弱······
那國內房價到底處於何種階段呢？
實際上，中國與亞洲其他國家以及歐美洲國家相比，除了五千年文化積澱外，更為重要的則是政策可以引導市場。
2008年央行放水的四萬億從積極層面來看，恰是無奈之舉，但也成就瞭如今中國的國際地位。但近年來的放水已經基本沒有效果，基建等行業已經接近飽和，而且國家不允許大範圍流向房地產行業。
當然，影響國內房價未來走向的方式有很多，以上兩點不過是我們可以看到的因素，目前房價形式已經可以看到危險的預警，但還未達到臨界點的層面。但一方面是中國人口紅利的餘威尚存，國家只要平穩發展就能消除危機。再者就是ZF以及經濟刺激的雙重影響下，只需看能否摒棄對於房地產行業的依賴，若能摒棄，則經濟無擾。若發展遇到瓶頸，還需發展房地產行業，那卻是要有一定的風險意識。
樓市時間
日本經濟泡沫還有一個重要前提，因為貨幣升值，日本企業財富暴漲、國民收入暴漲！股市暴漲、房價暴漲。經濟的方方面面都充滿泡沫。當泡沫破裂時，人們首先面臨工資下跌甚至失業，然後是股市血本無歸，經濟拮据的人們無力負擔房貸紛紛破產。而我們呢？工資虛高嗎？工作好找嗎？股市暴漲了嗎？都沒有！貸款買房的人大多工作穩定，有一技之長，且房貸在可承受範圍內，所以屌絲期盼的大量斷供房價腰斬是不會發生的，即便是個別欠發達城市房價跌了，因為工作機會少你也不會去哪裡買房定居。
陸金793
中國的房價不便宜，但是在很長一段時間裡一線城市還是會比較堅挺！這和中國的城市化進程有關，其實我們在走發達國家的老路，要想成為一個發達的工業化國家，世界第一大經濟體，必須要加快城市化進程，什麼時候我們的城市化率達到美日歐差不多的水平，也就是房價開始回落的開始！美日歐大約60%左右城市化率，中國現在大約30%左右！差距還有不小！另外就是所有發展中國家都存在的問題，也就是社會資源過度集中在幾個超大行的一線城市，包括醫療、就業、教育、交通、更高的生活品質等等！所以一線城市要買就快買，早買早安心！
