隨著房地產市場整體環境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。這就要求房地產開發企業根據企業所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統的贏利模式進行創新與轉型，促進企業的持續發展。
十九大報告提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，意味著房地產功能將發生轉變，由其過度衍生的投資投機屬性迴歸到基本的居住屬性。當前，中國正迎來第三次消費結構升級，消費者對於品質生活的強烈需求，將是新時代房地產高質量發展的最大驅動力。同時，消費結構升級也將使房地產市場綠色產品的增值效應更加明顯。面對宏觀經濟的巨大變革，房地產行業發展即將進入新時代，房地產開發企業的發展戰略也將面臨產品結構、盈利模式、產業方向、開發理念等多維轉型。
轉變產品結構
在推進房地產高質量發展過程中，越來越多的房企結合自身情況探索轉型升級路徑。
金科集團聯席總裁方明富說，房地產行業從高規模和高增長到高質量和相對平穩的增長，這是一種迴歸，企業的心態也要回歸。與製造業相比，房地產行業的精細化管理還有很長一段路要走。據他介紹，金科從2003年開始探索新中式建築，在消費升級的背景下，金科用文化自信帶來產品升級，只要產品適應了消費升級的變化就會適銷對路。
產品的品質不能簡單地談質量，還要從規劃、設計、配套、服務等方面的整體性上進行綜合考量。碧桂園運營中心副總經理、工程管理部總經理劉建軍認為，從工程角度思考房地產行業的發展，未來應該推動行業轉型升級，比如人口老齡化倒逼行業整合多方面資源，傳統建築業要實現住宅產業化、裝配式內裝，甚至用機器來代替人工的操作。
“過去20多年的發展過程中，在滿足消費者和公眾需求方面做了很多探索。比如在物業領域的創新、增加社區生活配套、解決社群關係、增加教育等服務配套。”北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖在全聯房地產商會2018年會上說，萬科正向人民美好生活場景營造師和城市服務運營商的角色努力。
在山水文園投資集團董事局主席李轍看來，未來是一個萬物互聯互通的年代，房地產也和數字信息相關，會迎來一個數字化的房地產時代。“未來房地產數據化、平臺化是企業的發展方向，誰在這方面突破了，就會冒到前面去。”路勁地產集團有限公司董事局主席單偉豹說。
轉變開發理念
樹立城市運營商的理念。所謂城市運營商，是指圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。當前房地產行業已經進入了以資產管理為主的階段。隨著城市發展腳步的加快，政府在土地出讓時也附加了如產業化等運營上的要求。同時，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。如雄安新區的建設、粵港澳大灣區世界城市群建設等，都為房地產企業提供了參與城市空間再造的機遇。在堅持“房住不炒”的前提下，房企把發展模式向城市運營商轉變，最終能夠把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而獲取更多的發展空間。
向土地綜合經營者轉變。在房地產業發展初期，房地產企業比較重視土地獲取與開發、房地產產品的生產和銷售，而忽視了對產品規劃和物業管理等等。經過二十多年的發展，房地產商品化程度已大大提高，企業間競爭也越來越激烈，消費者對房地產商品的結構、建築風格與環境以及物業管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障體系建設，大力發展住房租賃市場的發展方向，房地產開發企業從單純的土地開發者向土地經營者轉變，從而改變開發的短期行為模式，最大限度地體現土地的價值，並給公司帶來平穩的現金流，保證公司的持續性發展。
參與城市更新與空間再利用。城市空間再利用是指對城市中心區的舊樓進行改造再包裝的工程。這種房地產商業模式在歐美等發達國家早已成熟，但在國內由於政府和發展商醉心於造新城，因此在這方面相對比較滯後。隨著房地產逐步進入存量房時代，新增土地供應量逐步緊縮，盤活存量土地是未來發展的重點方向之一。房地產開發企業從單純的索取土地向城市空間的再利用轉變，從而在競爭激烈的土地爭奪之外打開一個新的發展空間。隨著國家的土地政策從緊，這將成為房地產開發企業新的利潤增長點。近年來，上海通過城市更新盤活大量工業倉儲用地。不少老廠房、老倉庫在更新改造後，都煥發了新的活力和生機，土地價值也得到了體現。
轉變盈利模式
隨著房地產市場整體環境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。這就要求房地產開發企業根據企業所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統的贏利模式進行創新與轉型，促進企業的持續發展。
向低成本規模化發展戰略轉變。房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴利的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發週期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。在房地產資產化和消費結構升級的雙重壓力下，房地產行業市場集中度也不斷提升，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇，房地產行業呈現規模化聚集與併購頻發的局面。在成本控制方面，大型房企可以憑藉規模化優勢，來控制開發及運營成本，規模化達到一定程度後也有利於降低成本。因此，房地產企業在發展過程中需要準確掌握行業發展趨勢，在充分發揮規模化優勢的同時，積極向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式進行轉變。
向持有型物業運營轉變。隨著第三產業的加速發展，市場對商業、寫字樓等物業的需求將迎來快速釋放過程，從而為持有型物業提供了廣闊前景和良好機遇。未來房地產市場將逐步進入存量房時代，房企也由買地賣房以賺取資產升值收益的重資產模式走向賺取增值服務收益為主的輕資產模式。隨著房地產開發企業的資金實力大大增強，不少房地產開發商將可持有物業納入未來發展的戰略規劃。房地產開發企業投資商業地產並進行持有，為企業提供長期穩定的現金流，可以有效提高房企抵抗房地產行業週期性風險的能力。
向“輕資產”運營轉型。從重資產模式轉向輕資產模式，從以獲取資產升值收益為主，轉向以獲取增值服務收益為主，也是房地產開發戰略轉型方向之一。房地產市場宏觀調控政策的影響下，房地產價格上升速度明顯放緩，行業利潤率、槓桿率逐步下滑。在此市場背景下，一些大型房地產企業也在紛紛提前佈局“輕資產”。實現輕資產運營，需要企業對整條供應鏈有較強的把控能力。當前房地產市場的“輕資產化”尚沒有一個固定的模式，各大企業也在根據自身優勢積極探索“輕資產”業務。從未來發展趨勢來看，這一輪房地產週期的高利潤、高槓杆的黃金時期已經過去。從歐美髮達國家房地產市場經驗來看，“輕資產”運營是房地產企業發展的重要趨勢之一，資產運營能力、服務能力將是下一輪房地產週期中企業重要的核心競爭力。
轉變產業方向
多家房企相繼進軍產業地產，但當前仍有不少難題待解。有報告指出，現今產業地產大多沒有科學的市場調研和統一規劃，同質化嚴重，後期運營也並不如意。正因為如此，少有在產業地產板塊盈利的房企。
戴德梁行表示，未來，產業地產的發展理念將是越來越重視生態、環保、智慧城市、低碳等問題，辦公區域與更多城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產業地產追求的價值核心。
關注特色小城鎮發展。2018年中國城鎮化率已經達到59.58%，已經進入了城鎮化減速期。根據發達國家經驗，這一發展階段將逐步形成都市圈和城市群，環核心城市的衛星城及衛星鎮將得到核心城市溢出的產業和人口資源，從而實現快速發展。2016年，住建部、發改委和財政部三大部委聯合發佈通知，到2020年，將培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設。在當前宏觀政策環境日益趨緊、房地產市場競爭日趨激烈的背景下，大城市+特色小鎮的發展模式有望成為推動區域經濟發展的一種新模式，房地產企業應從發展戰略的高度介入特色小鎮這一城鎮化模式，從傳統的房企變身產業地產運營商，實現自身轉型升級。
注重綠色地產發展。生態文明建設理念深入人心，綠色發展成為國策。尤其是當前正面臨第三次消費結構升級，使得房地產市場綠色產品的增值效應凸顯。在推進新型城鎮化和向可持續發展的經濟轉型過程中，建築行業將成為影響城市經濟轉型的決定性因素。從2013年國辦發1號文《綠色建築行動方案》，到2014年3月《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》提出到2020年城鎮綠色建築佔新建建築比重要達到50%，再到新版《綠色建築評價標準》正式實施，從政府層面推行綠色地產已經成為房地產行業發展的大方向。
房地產市場也許正在發生一個徹底的變革，正如同中國的手機產業一樣，原先單純硬件化的賣房(單純賣手機硬件)正在變得越來越難以為繼。這個時候需要一個房地產業的小米出現，通過對房子、對社區的軟件加持，構建起一個“硬件+軟件+生態體系”的房地產全新價值鏈體系，讓房地產企業不再僅僅依靠賣房賺錢，而是以社區為依託，提供高附加值的服務，以此來獲得更多的收益。可以說，信達·國子郡就是這樣的一個房地產市場的全新物種，這種對於房地產附加值的挖掘嘗試能否最終成功，值得我們去拭目以待了。
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