“售後返租”商鋪的模式已經用了幾十年，仍然有很多人湊上去，大部分售後返租的商鋪都沒能成功運營下去，也就是大部分人的血汗錢打了水漂，但是總有人對高回報、低成本的商鋪心動，儘管有很多例子說明很可能是騙局。
售後返租商鋪以低首付、低總價、高回報為宣傳目標，很多人都心動不已，在大街上總能看到中介宣傳的首付幾萬就能買獨立產權商鋪，也能接到很多的宣傳電話，可謂覆蓋了很多的客戶群體，然後忍不住去了解一下，最後被售樓部的氣氛感染，然後售樓部工作人員天花亂墜的話術使得客戶心甘情願就買了一套或者多套，我們來看一下售後返租商鋪的套路是怎樣的。
1、高回報率
買商鋪就是為了賺錢，所以回報率就成了大家判定商鋪好壞的根本，開發商承諾包租10年或者20年，然後前三年7%，第四年8%，第五年9%，再後面能達到10%，或者不低於多少，基本上達到銀行定期存款回報率的2倍多。
2、低總價
返租商鋪很多都是商場格子鋪，所以大的肯定不好賣，開發商就想了一個辦法，將商鋪的劃為若干個小產權，然後直接賣產權面積，比如6個平方，8個平方，想買多少個就買多少個，因為面積小，所以總價低，一般一樓賣5、6萬一平，二樓賣4、5萬一平，三樓賣3萬一平，類似就是這樣的，所以買一個2、3樓的格子鋪，只需要20萬多萬。
3、租金抵房款
因為單價並不便宜，所以很多客戶不買賬，那麼開發商再來一個前五年租金抵房款，這下基本上心動的客戶就跑不了了，按照上面的回報率，前面五年總回報率為38%，買一個二樓8平米的格子鋪，4萬一平，算下來為32萬，然後抵扣房款後為198000元，然後開發商會給你算一個實得單價為24800元一平，還能首付五成，不到10萬就能買一個商鋪，你確定你不買一個？
看到這裡你有發現問題嗎？現在來算一下投資回報率。
32萬的總價，按照5年後9%的回報率計算，年收租金28800元，月租金為2400元，每平租金為300元，現在二線城市一般地段的底商租金為100多，甚至幾十一平，你認為一個商場的二樓商鋪能租300一平？何況這些所謂的包租商鋪都是在小市區或者小縣城，或者周邊根本沒發展起來的地方，要租幾百一平，難度可想而知。
你真以為前面的租金抵扣了房款？商鋪價格本來就是開發商溢價了的，也就是漲了價的，然後再用所謂的租金返給你，開發商沒任何損失，還給自己爭取了五年的時間，這幾年時間拿來幹嘛？如果開發商將商場修好了，也開始營業了，那麼前五年開發商還能收點租金，到了返租的時候，開發商可能就已經跑了，還有最壞的打算就是這個本身就是開發商的騙局，在賣了商鋪後，知曉自己的資金跟不上，直接就跑路了，然後留下爛尾的商鋪。
期鋪售後返租的模式明確是違法行為，但是開發商才不管，打各種擦邊球，能賣一個算一個，因為不這樣賣根本賣不掉。
據我瞭解，現在全國各地爛尾的這種返租商鋪數不勝數，都是打著政府工程，國企的名義吸引投資者，最後成功運營的只有寥寥。
投資有風險，上當受騙的基本上都是被高回報所吸引，所以在遇到高回報率投資產品時，不應該是心動，應該是謹慎。
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