“售后返租”商铺的模式已经用了几十年，仍然有很多人凑上去，大部分售后返租的商铺都没能成功运营下去，也就是大部分人的血汗钱打了水漂，但是总有人对高回报、低成本的商铺心动，尽管有很多例子说明很可能是骗局。
售后返租商铺以低首付、低总价、高回报为宣传目标，很多人都心动不已，在大街上总能看到中介宣传的首付几万就能买独立产权商铺，也能接到很多的宣传电话，可谓覆盖了很多的客户群体，然后忍不住去了解一下，最后被售楼部的气氛感染，然后售楼部工作人员天花乱坠的话术使得客户心甘情愿就买了一套或者多套，我们来看一下售后返租商铺的套路是怎样的。
1、高回报率
买商铺就是为了赚钱，所以回报率就成了大家判定商铺好坏的根本，开发商承诺包租10年或者20年，然后前三年7%，第四年8%，第五年9%，再后面能达到10%，或者不低于多少，基本上达到银行定期存款回报率的2倍多。
2、低总价
返租商铺很多都是商场格子铺，所以大的肯定不好卖，开发商就想了一个办法，将商铺的划为若干个小产权，然后直接卖产权面积，比如6个平方，8个平方，想买多少个就买多少个，因为面积小，所以总价低，一般一楼卖5、6万一平，二楼卖4、5万一平，三楼卖3万一平，类似就是这样的，所以买一个2、3楼的格子铺，只需要20万多万。
3、租金抵房款
因为单价并不便宜，所以很多客户不买账，那么开发商再来一个前五年租金抵房款，这下基本上心动的客户就跑不了了，按照上面的回报率，前面五年总回报率为38%，买一个二楼8平米的格子铺，4万一平，算下来为32万，然后抵扣房款后为198000元，然后开发商会给你算一个实得单价为24800元一平，还能首付五成，不到10万就能买一个商铺，你确定你不买一个？
看到这里你有发现问题吗？现在来算一下投资回报率。
32万的总价，按照5年后9%的回报率计算，年收租金28800元，月租金为2400元，每平租金为300元，现在二线城市一般地段的底商租金为100多，甚至几十一平，你认为一个商场的二楼商铺能租300一平？何况这些所谓的包租商铺都是在小市区或者小县城，或者周边根本没发展起来的地方，要租几百一平，难度可想而知。
你真以为前面的租金抵扣了房款？商铺价格本来就是开发商溢价了的，也就是涨了价的，然后再用所谓的租金返给你，开发商没任何损失，还给自己争取了五年的时间，这几年时间拿来干嘛？如果开发商将商场修好了，也开始营业了，那么前五年开发商还能收点租金，到了返租的时候，开发商可能就已经跑了，还有最坏的打算就是这个本身就是开发商的骗局，在卖了商铺后，知晓自己的资金跟不上，直接就跑路了，然后留下烂尾的商铺。
期铺售后返租的模式明确是违法行为，但是开发商才不管，打各种擦边球，能卖一个算一个，因为不这样卖根本卖不掉。
据我了解，现在全国各地烂尾的这种返租商铺数不胜数，都是打着政府工程，国企的名义吸引投资者，最后成功运营的只有寥寥。
投资有风险，上当受骗的基本上都是被高回报所吸引，所以在遇到高回报率投资产品时，不应该是心动，应该是谨慎。
房简单，专注房产交易，房产投资，房地产专业知识，楼市分析。
閱讀更多 房簡單 的文章
