亿翰速评
2018年融创收获颇丰，规模持续增长，创收能力提升，盈利能力增强，投资优势明显，土地储备优质，负债率下降。正如孙宏斌所说，2019年3月的董事会是最从容的一年，今年基本上没有难事。2019年管理层对未来的发展信心十足。
一、增收又增利，负债率大幅降低
2016年至2018年，融创销售金额三年复合增长率达75%，2018年销售规模达4608亿。同时结转营业收入规模和毛利润规模分别同比增长89%和128%至1247.5亿元和311.4亿元。盈利能力方面，毛利润率提升4.3个百分点至25%。
在维持高速增长的同时，融创也在同步着手降低负债水平，截止到2018年底，净负债率下降44个百分点至149%。随着公司降低规模目标增长预期和增长质量的提升，未来净负债率和融资成本下降是确定性事件。
二、产品和服务构建企业护城河，投资能力是核心竞争力
2019年初，融创通过收并购获得泛海于上海和北京的两个核心项目，表现出公司极强的收并购能力和品牌影响力。此外公司把握周期能力强，行动迅速，2018年10月份到2019年3月在土地市场趋冷的背景下和严格按照投资标准的情况下新增4800亿货值的土地，这种土地投资的执行力是一般企业难以企及的。同时，经过多年的沉淀，公司拥有极强的产品能力和服务能力，已成功构筑了企业极强的竞争力。
三、坚持房地产主业，文旅和文娱奠定五年后竞争优势
融创坚持以房地产为核心业务，持续增强公司在房地产开发领域的竞争力，2019年目标将维持20%的增长，至5500亿元，未来预期8000亿。同时公司积极把握其他10亿量级的行业，关注消费升级领域，前瞻布局文化娱乐、文化旅游两大板块，为公司未来五年、十年甚至更长期的发展做足准备。
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2019年3月29日，融创中国2018年业绩发布会在香港顺利举行。
业绩发布会全文如下：
管理层：
一、 业绩表现
●盈利能力提升。营业收入比去年同期大幅增长，增长89%至1247.5亿；毛利润同比增长128%至311.4亿；毛利润率较2017年上升4.3个百分点至25%；归属于股东利润是165.7亿，同比增长51%；每股分红0.827元，同比增长65%，2017年分红比例是20%，2018年达到22%。需要强调的是，我们房地产剔除合并业务之后，整体的毛利率在33.5%，属于较高的水平。核心利润是215亿。
●杠杆率持续下降。首先我们保持了非常充裕的流动性，在去年967亿的现金基础上同比增长24%，达1202亿。我们的总资产是达到了7167亿，同比增长15%。有息负债变化不多，基本上持平，上升5%。净有息负债下降了一百多个亿，净负债率下降44个百分点至149%，此外还偿还了38亿永续债。
●2016至2018年，三年销售复合增长率达75%，2018年销售金额达4608亿，在行业中排名第四位。融创中国多年坚持城市深耕，希望把每个城市做透，每个城市份额做到城市前列。2018年，融创有16个城市销售过百亿，其中重庆和青岛两个城市超过300亿，上海、杭州、天津、郑州和济南五个城市销售在200亿到300亿之间。另外25个城市销售进入到当地市场的前五名，37个城市进入当地市场的前十，其实大部分这些城市进入的时间都很短，基本上从2015年开始去，很多城市也就进去了3-4年，比如青岛也就三年做到大约300亿销售额，包括西安、郑州、合肥都是3-4年的时间。融创在非常主流的、竞争非常激烈的核心城市能够快速拿到市场份额，反映融创在拿地、品牌和团队等方面非常具有竞争力。同时，融创在这些城市仍有大量优质土储，未来增长空间仍然巨大。
●可售货值充裕。2019年，公司预计总可售货值为7834亿，其中一线城市、二线城市和强三线城市分别为744亿、5845亿和1245亿，占比分别为9%、75%和16%。2019年的销售目标有信心完成5500亿，较2018年实现接近20%的增长。
二、 房地产开发业务的竞争优势
●土地储备：截止到2019年初，融创总土地储备货值约为3.55万亿，85%的土地货值位于一二线城市，平均土地成本4181元/平方米，非常具有竞争力。另外，关于拿地能力，2018年公司收购泛海两块地，是北京、上海最核心的地块，融创在收并购和品牌上具有巨大优势。当然并不是说收购的地都是便宜的，尤其是一些小地块和单个项目，其实背后更重要的是对周期的把握。大家可以看到我们对周期的把握能力，其实更多的是规避风险，把握机会。从2015年到2016年9月份，这期间的市场也是特别合适的时候，我们当时是抓住机会，完成全国一二线城市的主要布局，基本上就是具备了一个土地储备的竞争优势，进入到9月份之后到第四季度一直持续两年时间，我们都是比较保守的。当时我们一直说地价太贵了，所以我们就提高拿地标准，控制拿地节奏和规模，并且基本停止在公开市场拿地，我们非常有效地规避了很多拿贵地的风险。当然这两年我们也通过收并购拿地，利用我们在收并购市场的优势，我们把握了一些大型的收并购机会。其实土地市场在进入2018年下半年还是有所变化的，土地价格慢慢回归理性，目前市场还在发生变化，所以我们其实一直在关注，一直在参与，进入到第四季度，其实我们发现越来越多的地能够达到我们投资的标准。其实在2016年到2018年9月期间，我们从公开市场拿地量只占拿地总量的10%，18年10月份到现在拿到多少呢？大概是4800亿货值的土地，这里有53%左右是通过招拍挂拿地的。我们对机会的把握很及时，这个期间是在原有已经非常好的基础上，极大地强化我们的土地储备，当然我们还是非常保守和谨慎，达到我们投资标准就去拿，达不到标准就不拿，我们依然会坚决控制投资风险。
●产品这块，我们现在有越来越多的产品在呈现出来，而18年我们在提升产品品质，保障产品交互，不断升级产品理念，去年我们提出了微信社区，去年第一个微信社区在杭州，我们也受到行业比较好的赞誉，并完成杭州市场最好的产品交付。其实我们在一二线好的城市好地段还有很多土地储备，这些土地储备能和我们产品结合起来，有利于加强我们产品的品牌。
●服务这块做的量很大，我们一直也特别重视，服务从去年开始也有了特别大的进步，2018年我们也做了很多工作，包括老社区的升级改造，包括去年我们最新的服务中心，提供一站式全场景服务需求，包括我们健走未来、邻里计划、果壳计划等都有很多。 所以在去年大量工作基础上，我们的客户满意度也在稳步提升。
三、未来展望，在坚实的优势平台上高质量增长
1、房地产开发业务
长期来讲，房地产开发业务仍将是我们绝对的核心，我们将继续强化在此领域的竞争优势，保持和进一步提升我们领先地位
●经营策略：我们坚持的理念依然是加速去化，释放经营性现金流，支持公司稳健、高质量发展，当然我们持续把战略优势释放为优异财务表现，支持我们的财务杠杆率长期下降和信用形象的持续提升。
●产品策略：坚持产品领先策略，持续交付好的产品，持续升级我们的产品，做好服务，继续增强我们产品的竞争优势。
●拿地策略：目前已拥有充足高质量土地储备，使得公司能更为从容、客观、谨慎的判断市场，有机会就拿地，没有机会就不进入。从城市选择上，依然是聚焦于一二线核心城市，精选满足高标准要求的优质土地。在买地上，首先一定是以现金充裕为基础。另外我们希望长期来讲，不影响我们长期负债率下降的趋势。
2、其他业务板块
除地产开发之外，其他的业务首先我们大的原则是严格控制这块的投资。我们的重点是提升现有这几个板块的运营和盈利能力，建立优势，培育成未来新的增长点。
●服务这块是由物业服务和房修服务构成的，这块已经做得非常好了，下一步还是希望能够继续提升我们整个体量，后面还有大量的交付。另外一个我们也希望，物业服务目前在管合约面积大概小于一亿平米，而且主要专注核心城市、好的社区、高端客户等等。其实后边土地储备还非常丰富，在管面积越来越多了。我希望就是说在做好服务的基础上巩固服务能力，深化社区多元化场景，也能够探索提升社区运营效率，能够提升综合运营能力。
●文旅这块，我们主要是收购他们的资产，2018年通过进一步的交易，我们收获了一支完备的、非常专业的团队，大概有5000人加入我们文旅板块。加上我们原有的2000人，共有7000多人，整个来讲，就是一次性的让我们具备了设计研发、建设、运营这种完备的能力，将非常有利于支持我们文旅产品持续优化，持续的升级，我们运营效率在提升。2019年重点确保广州、无锡两个文旅城精彩开业，包括昆明文旅城，包括后续在建的文旅城，产品和方案持续的优化升级。
●文化这个板块其实是在原有资产基础上整合新成立的。青岛东方影都是一个非常先进的影视基地，包括乐融致新是做智能大屏，乐创文娱是做内容的，这几块资产构成了我们的文化基础。这块其实也有一个非常好的起点，本来他们的基础都不错，比如说东方影都，今年春节档最好的两部电影都是在那儿拍的，比如说流浪地球，给我们一个非常好的势头，政府也在宣传，这块在业内我们有非常好的口碑和人气。
●乐融致新在年初也有非常大的变化，团队整个状态调整的非常好，也发了新的产品，和京东也有个战略的合作，这块也有一个非常好的起点，我相信会有很大变化。
●乐创文娱，原来新项目受到一些影响，去年已经在全面恢复之中，新的项目已经在做了。包括去年春节档发的那个，熊出没票房七个多亿，是中国动画电影史上票房第三名，可以说是很强势的。后面我们文化板块致力为家庭娱乐提供优质的内容，同时我们希望能够和融创文旅结合，这两个板块是有非常大的协同能力。
未来，房地产开发业务还是绝对的核心。这几个新的业务其实不需要融资了，都投完了。所以未来专注把现有这块资产做出优势来，做出竞争力来，做精了，做专了，做透了，把这块的价值能够长期培育出来。目前来讲，这个阶段核心的还是主营的房地产业务。
问答环节Q&A
1、2019年的投资策略，或者对2019年土地的投资周期怎么看？在房地产主业上面，我们往后怎么推升盈利能力，具体有什么方向？
答：我们在过去，特别是从2017年下半年到2018年，投资上比较谨慎，主要原因还是地价比较高，特别是2017年下半年到2018年大部分时间地价还是比较高的，没法投，这是最主要的。从2018年，特别是下半年，整个的市场实际上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市场也回归了一些，从去年的第四季度，一直到今年的一季度，出现了一些可以买地的机会。从2019年全年来说，整个的外部环境也好，每个区也好，其实还是不太一样，有的地方可能还有点机会，有的地方可能一些地价也涨的挺快的，区域分化比较明显。
第二个就是说中国的整个政策在中间过程中有一些变化。对2019年整个来说，投资这一块我们还是比较谨慎的。刚才提到了，我们现在整个的布局和土地储备还是比较充分的，所以如果达到我们要求的标准，不管公开市场也好，收并购也好，我们会获取一些土地，如果太纠结的就放掉，整体的在2019年还是会聪明的干下去。
第二个问题涉及到主业，就是我们地产开发这块，其实大家看到报告也提到了，我们现在就是房地产主业开发为核心，净利润率大概是接近13%。13%左右的净利润率，在我们房地产主业是比较反映现在整个的土储质量，包括我们的销售能力，包括我们经营的实际情况。但是往后走的话，从经营层面看，我们的利润率还是比较稳定的，因为我们现在产品的成本控制，在行业内还算是比较领先的。对于现有的土储，我们这样一个利润率水平其实是已经确定了的，当然会受一些未来市场价格的影响，但不会太大。
2、第一个就是我们公司整个基本盘优势非常明显，销售能力也好，产品能力也好，或者是土地获取能力也好，应该都是全行业最顶尖的，特别是土地方面。在这个基本盘上面，我们这一块主航道上面，我们应该是怎么把规模做到6000亿还是8000亿？然后今天我们也第一次提出了融创服务、文化、文旅，这三块的业务往后面看，我们应该会走到什么样的规模？
答：未来很长的时间，我们可能还是以房地产主业作为我们核心的业务，还会保持非常稳健的增长，但是没有把未来的增长率或者存量作为一个非常重要的指标，更重要的是把我们整个的投资标准把握好，延续好我们原来的优势。另外对于我们这个阶段，包括现金流管控，包括公司整体的综合的把握，在这个情况下，未来的主业仍然会保持非常好的增长。我想这也是我们最核心最主要的部分。
对于我们刚才提到的，服务其实不是我们的新业务，是从一开始就有的，但是我们的服务优势会越来越明显，价值会马上得到体现。
关于我们的文旅和文化，其实文旅也是一个类地产的业务，我们在这一块已经非常有优势了。现在我们文旅的布局和规模，在行业内已经领先了。我们最主要是在文旅、文化这一块聚焦，把我们现在的业务做好，这两块刚才提到，我们其实是2017年投资的，2018年在管理方面进行了调整，现在已经进入了一个比较好的状态。文旅和文化，从我们整个集团来说，我们并不是只看到眼前，我们看到了三年后、五年后、十年后，这两块资产会有持续的价值，我们现在的任务是聚焦，把这两个业务能够做出竞争力。特别是文旅这一块，去年年底到现在，我们原来的投资其实已经有收益了，我们文旅城管理的12个项目，一年半的销售已经到1200亿了。我们现在文旅板块的团队还是非常强，从设计院到建设，到管理运营，我相信我们团队在业内能力是领先的，另外我们又对文旅城的业态在做优化，在做调整，让它更具竞争力。未来两三年时间，我想一定会有一个非常好的发展。当然，文化也一样。整体来说，我们未来仍然是围绕着地产保持非常好的增长，把我们文旅和文化在现在的基础上能够做出竞争力。
3、第一个是财务方面的问题，我们看到财务报表利润表里面，今年金融资产及合约减值资产减值亏损有34.8亿，同比增长50%，这个主要是什么的内容？第二个就是我们看到有其他业务收入，从20多亿跳到了118亿，主要想问一下，这里面增长主要是来自哪些业务？另外一个问题是战略的问题，我们想了解一下对地产行业的永续性是怎么看的？为什么其他地产商都如此的忧虑，而我们融创却如此的坚定？
答：金融资产合约减值是34.8亿，其中主要包含还是乐视对应的今年的一些减值，然后提到的其他收入当中118亿主要是并表评估的资产，包括今年重庆万达实现了并表，另外一个的话是我们对关联公司的利息收入、咨询费、品牌费等等，主要是涵盖这些内容。
不光我看好房地产，大家都看好房地产。我们从来没有对这个行业焦虑过，在几年前投资乐视的时候，当时的逻辑就是说要投消费升级，所以从逻辑看，现在还是对的，文化娱乐、文化旅游、医疗、教育、养老这些都是消费升级的东西。而且甭管是文化娱乐，还是文化旅游，都是大行业，都是10万亿量级的行业，所以我们逻辑就没变。
第二个我们把地产一直作为主业；地产确实需求旺盛，2018年全国商品房销售金额15万亿，这个量级我估计会保持一段时间。今年销售大幅下降的可能性也没有，我觉得还是量级上，而且我们现在的定位占很大便宜。我们这些年的高端精品，这种产品的品质与服务，别人挺难学的，因为你这东西要弄的话，必须好多年才能见效。就是说谁要是能做到我们现在水平的话，基本上就在我退休以后了。但是我们也在进步，因为我们也做了这么多年，这种积累，包括这种坚持，即使限价，我们的产品标准都不降低的。其实我们这两年产品是吃亏的，因为我们产品做的挺好的，但是限价，所以我们吃亏，但是我们还是坚持做好的产品，就这一点我觉得这种改善型产品，后面的市场还会特别大。因为我一直举一个例子，你认识的十个人里面最起码有五个人想换房子，不管他现在住的什么房子，都想换房子，为什么？因为现在中国的好房子很少。过去的房子很便宜，现在便宜房子想做多好也难，所以我觉得这个行业我们一直看好。
另外一个就是我们文化旅游也好，文化集团也好，还有服务集团，其实我们文旅这块，现在看业绩很难盈利，但5年以后，10年以后，我们希望它能有大规模的百亿量级的利润。现在的项目是1300亿，这是很低的，要处置成本的话可能在2600亿，那么这五年的话资产价值就值5000亿，5000亿挣2%，也有100亿。我们看的是更远的，而且文旅都是比较大的行业，包括文化娱乐，这都是有巨大量级的行业。我们再做个三年、五年或者十年以后，把这两个项目一结合，它就是迪斯尼，我们从来不提这迪斯尼，是因为迪斯尼太难做了，第一它需要很多年的沉淀，第二个项目要落地的话就需要很多钱，投资量很大。中国迪斯尼包括中国环球基本上都是政府出钱，自己投钱的话就很难挣钱，所以这两个东西比较难做。
另外我想强调一点，文化旅游、文化娱乐这块，基本上大钱都投完了，我们当时付给万达438亿元，然后又投了一些钱，大概500多亿。现在基本上钱都收回来，这个板块基本上我们都投完了，后面就不需要再大的投资。将来要投的也是小钱，收购个电影公司之类的也就一点钱。所以我想总结，在今后的五年，地产依然是我们的核心业务，这个空间还是挺大的，因为其实销售额达到8000亿是还是能预期的，不管是哪一年。
然后利润快速增长，现在才结转1200亿，往后会结转的更多，销售快速增长利润肯定也是增长。所以这个行业肯定是一直是我们的主业，然后我们的战略就是“地产+”。
4、我们今年的销售目标已经是20%的增长，降杠杆也已经颇有成效，那么对于2019年和2020年之后的增长大概怎样？如果在这个时间内我们遇到了特别好的，但是有特别大的投资，您会允许杠杆升到什么水平？
答：具体其实是没有答案的，但是我就想说，其实投资我们做的还是特别好。因为说了这三个阶段，15年16年这个阶段我们抓的特别好，然后16年10月份到18年10月份，我们就基本上放缓节奏了，但是从去年10月份到现在，我们其实还做得非常漂亮，我们大概拿了4800亿货值的地，从1月份到现在，我们大概拿3700亿货值的地，这个时间窗口非常短的，就是在一二线城市，一二线城市窗口期都非常短，其实有的城市基本上都在两周，因为我们一出手，后面又开始涨，好几个城市地价都让我们给点着了，我们买完了以后，别人就开始抢。你看天津，我们拿了这两块地，基本上好长时间没人去报名。其实这是一个特别难的事，就是时间窗口要抓的特别好。我觉得19年从现在开始后面的拿地风险就特别大，因为我觉得16年是地也便宜，钱也便宜，但是在过去的话，有特别短的时间窗口，这钱和地都便宜了，这窗口期也过了。其实地便宜了钱贵的时候，风险不大，钱贵的时候不是所有人都有钱，有钱人才能买便宜地，风险不大；钱便宜地便宜是最好的，但是地贵钱便宜了风险就比较大，所以今年有可能会出现一段时间是钱便宜地贵，现在市场就是钱便宜地贵，再往下走，就是地也贵钱也贵。所以我们对今年市场还是非常悲观的，为什么？就是因为很多人看我们拿地了以后，觉得我们乐观了，我们其实特别悲观，就是因为19年房价不太可能涨，这是政府的政治底线，这是政府的核心诉求，他是不可能放开的，坚持房子不炒的定位不会变，稳房价、稳地价、稳预期，行业基本面没有变，所以我觉得今年市场有特别重要的一点就是说一定不能乐观，不能指望着房价涨。关于我们拿地要达到什么标准方面，在现在限价的情况下，我们的利润是很满意的，如果限价放开以后，房价可以涨，房价降的话就可以跑量。从现在开始，我们拿地基本是有合适的就拿，没有合适的就算了，今年前面已经很漂亮了。
我们拿地都有三种，一种是我们做标杆的，我们为什么每个城市里面都有标杆，你得有标杆的地；第二个地就是周转比较快的地；第三个就是粮仓，你有个大项目，然后你可以卖8年、10年。标杆型项目我们允许它地价稍微贵点，利润率到10%，快周转利润率还可达到 15%，粮仓型的利润率可能会低，这两年是3%—5%的利润率，但是你三年以后就12%，五年以后就15%-18%了，我们这三个产品的标准不一样。其实长远来说，这个行业我们还是看好的，主要是集中度的再提升，其实再往前走几年的话，基本上这种局面就会比较稳定。但是我觉得当销售到一定程度的时候，利润上升空间还是挺大的。然后其他就是我们的文化、文旅，这两个板块是为五年或十年以后做的准备。
负债率这块，我觉得不用担心，我们希望保持着现在这个状况，或者再多一点少一点，但是你销售在大幅增加，净资产在增厚，现金在增多，所以说净负债率一定在下降，这是肯定的。
第二个就是说，当规模到了恒大、碧桂园和万科这个程度的话，你想多借钱也比较难。一方面，上市公司净负债率要控制，我们希望它逐步下降。另一方面，就是你想增加贷款也不那么容易，因为每个银行都有一个单一客户限度，其实按照营业部的规定，它只能最多贷你50亿，大银行就是300、500亿。你到了这个程度以后，你再增加，他也不能给你多了，所以银行的规定也让你负债率上不去。
去年我们已经成功地用经营性现金流而来买地，所以我们的净负债率数据一定是降了。我们这几年一直坚持，就是说我们没有买地指标，有机会就买，没有机会就等着。然后如果说有个大机会，要不要把负债率突破一下，肯定能突破。其实我们一直说销债比例，一个公司它的销售比负债只要大于一肯定没问题。因为你这个还款都是2到3年的，销售额除以负债大于一，你肯定什么事都没有，我们一直说你看这个指标。但是因为既然你是上市公司，你就要按上市公司规则做，所以说这是一个双刃剑，但是这个东西我们一定要去按照要求做，有一个边界条件。
5、第一个问题就是关于大湾区的这一个市场的目标和策略？
第二个问题，我们也注意到市场集中度应该是在集中，那么管理层能给我们展望一下我们的市场集中度，比如说Top50能达到多少 ？我们的依据是什么？
第三个问题，我们预计现在的金融形势未来会是什么样的，对我们的现金回款，回款周期有什么影响？去化率是什么情况？
答：基本上我们现在的同行就是说，我们就是大湾区差点，其他地方都比他们强。但是我说每个地方都比别人强，你还让别人怎么活。我们不着急的，我们也在做，其实这三年我个人来说还是比较满意的。因为我们现在有40个项目，2000人，短短三年时间里面，有这么一个团队，然后基本上珠三角九个城市都进了，现在已经进了十几个城市了。
现在广州，我们有广州文旅城，有旧改，也是比较有影响力的，这块我们慢慢的会发力的。其实我们在三十几个城市里面都在前十名，二十几个城市都在前五名，然后有17个城市都在100亿以上。其实这个看起来不是个什么事，但是确实挺难的，因为我们进去的时间很短。湾区我们进去才三年时间，这么短的时间有2000亿的货值土地储备，这我还挺满意的。我们也是有信心的，因为确实大湾区竞争比较激烈，那些大公司都在深圳、广州，恒大、碧桂园、中海、华润、万科都在那，但是我觉得我们跟他们竞争有信心。
第二个问题，我最早说过，我说将来TOP10要占到40%，然后TOP100要占到80%，什么依据呢，我就瞎说的。因为你就像上次也是瞎说的，慢慢就变成现实了，为什么？ 因你看汽车，汽车前十名已经占到80%多，前五名大概百分之六七十。但是房地产这个集中度没有汽车那么高，经过100年竞争以后没那么高。因为汽车他们都说不同的语言，但是房地产业都是说中国话，都认识。前十名50%的市占率是什么概念，要做到7000亿，还是挺难的。其实我觉得对我们来说增长到多少对我们意义不大，我们已经到了那个量级上，我觉得主要还是要发展质量，看利润。所以，其实后面，我觉得卖6000亿、还是5000亿还是5500亿都不太重要，你很从容，然后大家看着都挺放心的。然后，每年的业绩也都挺好的，短期的也挺好的，中期的也挺好的，长期的也有准备，这个事就可以了。这个行业一直在变，谁也说不好未来是什么样子。
关于回款，其实按揭从去年下半年到今年，整个的按揭的量包括速度还是比2018年上半年和2017年有比较大的变化。从每个银行，金融机构来说，对于客户的按揭这块，特别是对于有品牌的企业，还是挺好的。我们现在的回款周期大概是在两三个月左右。去化率如果按年度来看，在70%左右。
6、融创的货源主要集中在一二线，然后也是比较高端的一些楼盘，定价相对会比较高，过去这两年相对来讲受到限价的因素会大一些，今年的因城施策，有些地方定价的限制上有一些变化了，管理层觉得这块对融创今年的销售会有多大的影响？第二个问题，公司将来从财务优化的角度来说，这个部分会有一些什么样的规划？
答：关于价格变化，因为我们今年对于销售价格是没有太多的预期，就是说我们在于我们自己的经营预算安排里面，还是都是按照这个限价，按照去年包括今年根据限价水平来考虑，售价并没有太大的预期。过去两年限价的时候，我们也没有说哪个项目要等着限价去卖，因为我们整体的每个项目土地成本都是还不错的，政府批什么样，我们就以什么价格卖。这个能够让我们整个销售周转保持一个非常好的状态。
关于融资成本这块，它是两块，一块是跟整个大盘有关系，第二块跟我们企业本身的发展阶段有关系。但这几年创融资成本一直在持续的下降，而且比如未来一年两年三年，我们融资成本一定也会是一个往下走趋势。刚才也提到，其实我们整个评级也在逐步的提升，我觉得这是一个趋势。还有一个趋势，刚才老孙也提到，关于负债率这里补充一下，为什么说到下一个阶段我们负债率肯定是往下走的，主要原因是增长率下来。因为融创前些年是一个快速增长的阶段，前五年复合增长率在百分之七八十以上。现在我们到了五六千亿基数上往下的阶段，所以说它整个的增长率肯定是往下，比如说增长率到20%就已经很好，负债率跟着肯定会下来。我觉得这是在不同的阶段，必然出现的结果。再加上我们的土地的质量、流动性都非常高，所以说我们的负债率，未来两年三年持续下降是确定性的事件，所以融资成本下降也是一个确定性事件。
7、第一个现在就是房价如果政府还是会控制的话，地价现在最近涨了很多，其实拍到最后都基本上利润算下来是负的，然后这些人主要是因为对他们来说流动性多了，还是政府会因为想推地会给他们一些承诺，比如房价未来是可以涨的，或者是有一些什么样的考虑，然后现在最激进的这期去拍地的企业主要是谁？第二个问题，怎么看三四线城市的房地产市场？
答：你说政府给他们一些承诺，这些肯定没有。为什么会出现这种抢高价地的情况？我就觉得开发商给散户没什么区别，便宜的时候都不会买，贵的时候都抢，基本是这么个情况。现在我觉得可能有的城市太热了，总的来说开发商给散户比起来，我觉得散户比开发商要聪明，我一直在想这个问题，我原来觉得开发商跟散户一样，但后来我觉得是开发商没有散户聪明，散户你就自己，你要错就错，你要对了就对，但开发商老板，他有时候他听的都是他下面提供的有些错误的信息，所以我觉得是不对的，对吧？这个你要算出来负的话，肯定不对的。但政府要有成果，肯定没有承诺。
第二个是关于三四线的事，我想说其实就是说，当我们企业到这种规模的时候，你不可能不去三四线，你肯定要去，主要是你去哪些三四线，还有一些三线都比二线都还好的，对吧？这些肯定要去的。但是每个三四线城市不太一样。
所以三线城市我主要有两个观点，一个就是一些城市我们肯定会去，我们会去廊坊，包括我们会去枣庄、济宁，浙江大部分三线我们都会去，广东三线城市我们都会去，所以规模到了，三四线城市不去是不行的。所以说三四线的选择变得很重要。第二个观点就是现在三四线的风险很大，就是因为一个房价涨得很高，地价不便宜，量大。
棚改这块，我们在武汉、郑州有这块经验，有这种政策的地方并不多，现在深圳、广州又有。政府会怎么样我不知道，现在我们就是说有这种机会的，我们继续抓住，像广州，我们现在开始在谈一些，郑州、西安、太原、石家庄我们都做的挺好的。
8、请教一下孙总房地产税对未来行业的影响。
答：第一房产税其实出来也没事，它影响的心理，房产税出来以后你不买房子了吗？不会。房产税不会影响什么，因为你看长岛的房产税比纽约高那么多，但是实际上长岛的房子也没觉得比纽约难卖对吧？你看重庆上海是有房产税，也没有那么大影响，这影响也不是坏事。所以房产税的影响对市场影响没那么大，最大的影响还是心理。第二个，房产税可能短期内难以出来，因为它的立法等等都需要一定的时间。
9、想问有没有分拆其他业务板块，然后上市或者释放一些现金流，或者让这个板块更多独立成长空间这方面的计划？
答：我们还没有分拆的计划，因为这几块确实在未来都非常有价值，我们现在重点是能够把这几块的业务做好，做到有竞争力，这是最核心的。
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