近幾日，港股內房股時不時有個股開始躁動，如2月28日，受“業績靚麗+廣州地鐵入股”雙重利好，越秀地產(00123)當日放量跳空上漲10.37%，明顯異動。
3月1日，中國奧園(03883)、佳兆業集團(01638)接棒越秀地產分別大幅大幅拉昇10.37%、9.29%，領漲內房股。
智通財經APP瞭解到，佳兆業股價上漲，主要受益於其2019年1-2月銷售數據強勁，同比漲幅高達72%;而奧園上漲主要為其分拆得物業公司——奧園健康生活即將IPO。
從越秀的表現來看，是否意味著業績穩健、佈局良好的房企，仍是不錯的標的?鑑於內房個股出現分化，未來哪些內房股具備配置價值呢?
越秀地產財報亮點：一個字“穩”
2月27日，越秀地產發佈2018年財年業績，為第一家發佈業績的內房股。
2018年，越秀地產全年實現合同銷售金額約577.8億元人民幣(單位下同)，同比上升41%;核心淨利潤約為28.1億元，同比上升19.6%;整體毛利率為31.8%，遠高於2017年的25.7%，亦高於市場預期。
就在同日，越秀地產發佈公告，擬向廣州地鐵全資附屬配售30.81億股，佔經擴大後公司股份約19.9%，每股發行價為2港元，較2月27日收市價1.64港元溢價約22%。
越秀地產從來就不是那種讓你驚豔的房企，但正是基於求穩，讓其在風刀霜劍的2018年顯得格外“穩”。
從毛利率水平來看，31.8%的毛利率屬於中規中矩水平。根據億翰智庫分析，2018年上半年統計的95家房企的綜合毛利率為32%，同期毛利率最高的為華潤置地(01109)的48%。
此外，從其負債水平來看，該公司的表現也是一個字“穩”，截至2018年，流動有息負債為57.86億，較2017年的84.6億大幅減少31.6%。
此外，越秀地產將2019年的合同銷售目標定為680億元，同比增長18%，與此前2017年提出的“2020年，目標800億，爭取千億”的目標相比，似乎重回保守基調。對比其2019年全年可售資源為1312億元，目標去化率僅52%。
整理來看，越秀地產的業績非常穩，但是過於謹慎，雖保證了企業的穩健性，卻也導致了增長缺乏亮點，這也並非資本市場所樂見的結果。
因此最吸引的還是廣州地鐵的這場“聯姻”，豐厚的“見面禮”雖然稀釋了股權，但是溢價22%配股，且其未來盈利前景清晰，可抵消不利因素。
畢竟，對房地產公司來說，通過與地鐵公司合作進行軌道沿線土地開發，意味著可以獲得大量的優質土地資源。地鐵上蓋的物業開發，不僅易於銷售，而且也有很高的持有價值。
2019年，地產行業“唯穩”的一年
從越秀地產的銷售目標來看，儘管有了廣州地鐵的加持，令其“軌交+房地產”的業務戰略得以實現，但是18%的增長目標也意味著管理層對2019年行業持悲觀謹慎的看法。
對此，其董事長林昭遠解釋稱：“每個企業肯定還是應該根據自己自身的資源，包括對整個行業、整個經濟發展的態勢做一些研判，從而得出自身的目標。”
18%的增長目標與高盛預期一致，該行預期內房股2019年物業合約預售可同比平均升18%(2018年同比升31%)。
智通財經APP瞭解到，近期萬科董事長鬱亮在集團內部講話，也流露出對未來地產趨勢持相對悲觀及審慎的態度。萬科認為，從目前宏觀層面看，經濟下行壓力較大，L型走勢還沒到底，預計到2020年左右才會探底，簡而言之，宏觀形勢不太樂觀，大家期待的“觸底反彈”不會很快到來，需要做好長期準備。
從行業的角度來看，政策繼續堅持“房住不炒”的基調，等於投資屬性被長期抑制住了，對行業的影響是顯而易見的。
此外，旭輝集團董事長林中也預計地產行業在2020年探底回升，因此，2019年是中國房地產維穩的一年，不管是銷量還是房價、政策，都是以穩為主旋律的一年。
高盛也預期，2020年內房股的盈利能力可望回穩及改善，鑑於內地地價已持續回調。
其實穩，不代表著投資內房股沒有機會，因為對於房企的利潤而言，不過是結算節奏而已，不必多慮。
畢竟，2016-2018年為中國房企增長最快的三年，百強房企整體銷售規模的年複合增長率達40%。因此，只要財務穩健，未來2-3年業績是沒有問題的。
如越秀地產的最新財報表示，2018年期末已售未入賬的銷售金額為639億元，較年初上升60.9%，且平均銷售價格同比增長26%。
此外，越秀2018年全年派息10.06億，股息率約5.7%。
反觀目前破淨的內房股，越秀地產、佳兆業對應的PB分別為0.57倍、0.75倍，其估值別說反應公司內在價值，很多連本身靜態該給的價值都沒有。
正在爆發業績的大灣區地產股
上文提到，求穩的2019年，不代表著投資房企沒有機會，除了可關注高盈利水平、低估值、高派息、財務穩健的內房股標的外，對於在大灣區有著良好的佈局的房企，更值得期待。
目前看來，在有著廣闊前景的粵港澳大灣區推動下，區域房地產業無疑將會踏入新的黃金髮展階段
據悉，廣州地鐵此次戰略入股越秀地產，為積極響應粵港澳大灣區戰略規劃。截至2018年底，越秀地產的總土地儲備約為1941萬平方米，其中約48%位於大灣區，佔比近半。
值得一提的是，越秀地產2018年90%的投資都落戶於大灣區，2019年的全年可售資源1312億元中，大灣區佔比為58%，預計新開盤 16個項目，其中大灣區、長三角、中部地區和環渤海四個地區分別有8個、1個、5個和2個項目。
智通財經APP注意到，從佳兆業2019年首月按地區分佈的合約銷售中，深圳和珠三角銷售總額佔比達58%，佳兆業似乎順利搭上灣區這趟紅利快車。
此外，據克而瑞統計，截至2018年底，TOP30企業於粵港澳大灣區的土地儲備貨值和建面總量分別達5.73萬億元和3.26億平方米，其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達3.08萬億元和1.85億平方米，佔比超過50%，TOP30企業的貨值可以支撐大灣區約3.5年的銷售。
貨值榜單中，本土企業的數量最多，達到了13家，擁有的貨值總量佔比達到了38%。這些房企憑藉地緣優勢，以大本營為核心，在深耕佈局的同時向周邊城市輻射發展，典型如龍光地產(03380)、佳兆業、合生創展(00754)、越秀地產、奧園集團等等。
此外，據智通財經統計，根據2018年上半年大灣區房企核心利潤及利潤率指標，再結合下半年各大房企的銷售回款率，基本可以推測其2018年將會有靚麗的業績表現，且未來業績增長可期。
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