今日问题
问题：「市区」&「近郊」在房产投资中谁更胜一筹？！
学员：之前看到过一个问题，最近再次看的时候我产生了一些疑惑，它的问题是：假以时日，除了特殊地段，一般最近郊的次新房会逐渐缩小与市区的房价差距?欧答：对
我的疑问是：就香港市场而言，发现并不是这个走势，这两年反而核心区屡创新高，而同期近郊房子却没有龙头那么高的涨幅，甚至好多板块涨幅并不明显。这个情况复盘怎么理解呢？
Art：欧说对了一半。
回答这个问题要先和各位厘清一个潜藏假设：
「市区」&「近郊」的定义，其实一直在变。
以上海17号地铁线为例，如果现在把徐泾东站当成「市区」的边界，那徐泾东站～东方绿洲站都可视为「近郊」。
但当虹桥的办公区空置率降到3成以下后，虹桥就升级成「强势办公区」，「市区」的范围将进一步扩张，可能徐泾东站～漕盈路站都会被纳入「市区」的范围，淀山湖大道站～东方绿洲站，依然被看成「近郊」。
所以这个讨论如果要有意义，要优先考虑「时间跨度」的问题。
任何「新市区」的板块，在某几个时间点，其涨幅必定超越老核心，但也必定有另外几个时间点，涨幅弱于老核心。
就像如果你锁定「酒店式公寓」这种猪产品，你一定能抓到几个时间跨度是其涨幅超越一般住宅的，特别如果你抓的是2016年的3月～9月北上核心区的酒店式公寓。
言归正传，「近郊」涨幅最大的时候就是它刚被纳入成为「市区」的时候。
再者，之前有说过「圆心圆周钟摆原理」。
当你确认好「市区」&「近郊」的范围后，你还需要明白：
房价的涨幅在牛市通常是依循以下规律：
「圆心涨～圆周A大涨～圆心涨～圆周B大涨～圆心涨～圆周C大涨～...」。
每一次的圆周最大涨幅，常常不在同一个点上，甚至有许多圆周上一轮涨幅最高的点，因过度的涨幅，而在下一轮牛市中无法涨半分。
而房价的涨幅在熊市中通常依循以下规律：
「圆心缓涨～圆周ABC涨～圆心盘整～圆周ABC盘整～圆心盘整～圆周ABC缓跌～」。
故仍建议各位买核心市区or新市区，不要买到近郊，除非它即将成为新市区。
即使你买的市区在某个阶段投报率输给近郊，但房产投资是个长期活动，你将会在长期的持有时间里，获得平均较高的胜率，故我会和欧做不同的判断。
以上，说明完毕！
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