忙忙碌碌中，2018年就這樣不知不覺地過去了。
回顧這一年的樓市，咱平頂山上演了哪些壓軸大戲？哪些地塊硝煙瀰漫？哪些樓盤可圈可點？
拿出今年的流水賬捋著捋著，“萬達”二字映入筆者的眼簾。
對！萬達商圈的幾家樓盤今年爭搶得尤為激烈，頗有當年魏、蜀、吳三國爭雄之勢。
尤其是在大戶型銷售上，各家樓盤都使出了十八般武藝，有的甚至用上了狠招——舍利求存、斷腕求進，以至在社會上引起了軒然大波。
大戶型，住進去寬敞舒適，說起來很有面子，多年來一直是人們心目中的“豪宅”和“貴舍”。但是，今年入秋以來，市區一些樓盤的大戶型房源卻出現了明跌暗降，有的送車位、有的打八折，一片拋售之聲。
大戶型，怎麼淪落到了被如此賤賣的地步？
大戶型上市量，是不是偏高？
重點提醒：2018年，市區新上市住宅平均面積已達120平方米/套，比上年戶均提高了16平方米
近幾年，咱平頂山樓市大戶型房子比較流行，隨著二胎政策的放開及三代同堂的家庭日益增多 ，大戶型的需求量也逐年增高，銷售量明顯看好。
於是乎，140平方米以上的大戶型房源成為開發商追逐的重點。大戶型房源越蓋越大，前幾年還是130平方米、160平方米、180平方米，最高也不過200平方米，這一兩年則發展到了230平方米、260平方米、290平方米，有的甚至達到327平方米。
不僅面積越來越大，上市量也猛增，從原來佔開發住宅總面積的10%到20%，現在則普遍在30%左右，有的甚至達到40%以上。
2017年，市區取得預售證的商品房住宅面積是127.1916萬平方米，12230套，平均每戶約是104平方米。而今年市區取得預售證的商品房住宅面積是135.8856萬平方米，11333套，平均每戶約是120平方米，與上年相比每套增多16平方米、增長15.4%。
一年竟增多了16平方米，實在令人吃驚。提高這個平均數的，自然是大戶型的功勞。
2018年，市區新上市的7個新盤，有5家推出有140平方米以上的大戶型。
2018年5家新上市樓盤140平方米以上戶型房源情況（表一）
（銷售數據以截至2018年12月29日公佈的簽約和備案為準）
這5家新盤所推出的140平方米以上的大戶型，已平均佔到了他們所開發住宅面積的28.36%。
其中，佔比最高的當數建業春天裡，達43.3%；上市面積和套數最多的當數鳳凰花園小區，分別是88777平和601套；戶型面積最大的也是鳳凰花園小區，達264平。
大戶型降價，為什麼萬達附近較為明顯？
重點提醒：萬達附近的大戶型房源多達近900套
比起萬達商圈附近樓盤的大戶型，無論是上市量還是戶均面積，其他地塊都是小不點兒、小混混了。
萬達廣場地塊的前身是平棉集團廠區，這裡本身就是開發商追逐的重點地段。北邊與貫通老城區東西的交通大動脈——建設路相鄰，南邊與穿城而過的一川清流——湛河相依，西邊有全市醫療規模較大的解放軍152醫院，東邊是全市最大的運動休閒場館——市體育村，同時其周邊還有雷鋒小學、建東小學等教育資源。
美中不足的就是缺乏商業，萬達廣場的出現可謂錦上添花，讓這裡成了老城區的又一核心。
於是，樓盤在這裡扎堆出現了，碧桂園天璽、豫森公館、宏升國際、碧桂園應國府。雖然是四個樓盤，其實是三家開發商，一場“三國爭雄”大戲就此拉開。
在這裡，四個樓盤推出的樓房先後多達34棟，僅住宅建築面積就43.6萬平方米，住宅套數3249套。140平方米以上的大戶型房源的體量也極為龐大。
豫森公館在這裡建了5棟樓，其中1號樓和2號樓的戶型平均在120平方米左右，6號樓、3號樓、5號樓的戶型分別平均在140平方米左右、146平方米左右、185平方米左右。
碧桂園天璽共在這裡建起了15棟樓，其中住宅樓13棟，這13棟中有6棟樓均是140平方米以上的大戶型。其中17號樓140多平方米，13號樓15號樓16號樓200平方米左右，8號樓9號樓高達260平方米左右。
應國府比天璽“大哥”更牛氣，大戶型樓棟更多。2017年12月26日，該“府”一下子拿到了11棟樓的預售證，其140平方米及以上的大戶型樓達7棟。2號樓、10號樓在140平方米左右，1號樓、11號樓、12號樓、15號樓在210平方米左右，13號樓在270平方米左右。120平方米左右的戶型僅4棟。
宏升國際也不得了，開發的3棟樓均有大戶型，平均分別達150平方米左右、160平方米左右、179平方米左右，而且其大戶型房源佔目前已推售住宅面積的77.2%。（見表二）
萬達商圈樓盤140平以上戶型房源情況（表二）
（銷售數據以截至2018年12月29日公佈的簽約和備案為準）
從豫森公館到碧桂園應國府，全長不過500米；從建設路到湛北路，全長也僅500來米。這麼小的範圍內，大戶型房源竟高達896套，面積達17.1684萬多平方米，套均面積191.6平方米，佔所提供住宅面積的39.4%，上市量顯然過於集中。
以上的4個樓盤中，有3個盤創下了不同項目的第一。
宏升國際，創下了大戶型上市面積、大戶型上市套數、大戶型所佔住宅面積比例3項第一；
豫森公館，以327平方米的成績摘取了最大戶型的桂冠；
碧桂園天璽，以戶均239平方米的成績，奪得了大戶型平均面積的最高紀錄。
上市量過於集中，這就給銷售帶來了極大的壓力，短時間內是不可能去化率太高的。
而偏偏“堅決遏制房價上漲”的精神在2018年7月31日最高會議上定調後，史上最嚴的調控政策紛紛出臺帶來了全國樓市的轉向，為了及時回籠資金，一些樓盤不得不對相比之下銷售較慢的大戶型房源進行價格調整。
大戶型，賣得怎麼樣？
重點提醒：有的幾乎賣完，有的剛剛過半。
可以說，四個樓盤的爭奪客戶大戰，從一開始就刀光劍影、硝煙瀰漫、高潮迭起，並且打出了清一色的“萬達”牌：
“我家隔壁是老王”
“我和老王是鄰居”
“老王跟我住對面”……
官微、朋友圈、戶外大牌、樓前橫幅等統統派上了用場。一時間，從未來過平頂山的“老王”成了“小鮮肉”。
但畢竟區位優勢很突出，從目前公佈的數字來看，該區域總體上大戶型銷售成績還是可以的。上市的896套140平方米以上的大戶型房源，簽約或備案的已達657套，去化率在七成以上（見表三）。
在140平方米至300平方米之間不同階梯的房源中，去化率最高的是180平方米至199平方米之間的戶型，達97.6%；其次是140平方米至159平方米之間的戶型，達79%；再次是260平方米至299平方米之間的戶型，達77.8%。
去化量最大的是140平方米至159平方米之間的戶型，達282套；其次是260平方米至299平方米之間的戶型，達165套；再次是160平方米至179平方米之間的戶型，達84套。
萬達商圈樓盤140平以上戶型房源銷售情況（表三）
（銷售數據：以截至2018年12月29日公佈的簽約和備案為準）
此表顯示，140至159平方米之間，180至199平方米之間，260至299平方米之間的戶型是比較受歡迎的。
300平方米以上的雖然僅2套，均是326平方米左右，但眼下1套也沒有簽約或備案。
總體成績雖然不錯，但樓盤之間的去化率還是差別很大的（見表四）。
萬達商圈四家樓盤140平方米以上戶型房源銷售情況（表四）
（銷售數據以截至2018年12月29日公佈的簽約和備案為準）
顯然，去化率最高的是碧桂園應國府，達97.4%，其上市的6個階梯的戶型中，有4個階梯的戶型去化達100%。其次是碧桂園天璽，去化率91.5%，上市的6個階梯戶型中有2個階梯戶型去化達100%，再次是宏升國際，去化率60.5%。
如果從套數上來說，去化量最多是宏升國際，達239套；其次是應國府，189套；再次是天璽，177套。
同樣的地塊，同樣的區位資源，差距咋就恁大呢？
筆者認為主要有三點：
一是品牌的差異。碧桂園作為國內最大房企之一，其品牌優勢是地方房企比不過的，面對一片叫賣之聲，客戶選擇的天平往往傾向於大房企。特別是物業上，心裡覺得有保障，不像曾經一些不靠譜的開發商，樓一賣出去就找不到人了。
二是宣傳攻勢。幾個樓盤雖然在開盤前的宣傳上都使出了渾身解數，但開盤一段時間後大都偃旗息鼓了。而應國府和天璽兄弟倆則一直在吹衝鋒號，頗有“東風吹，戰鼓擂，爭搶客戶誰怕誰”的勁頭。尤其在活動宣傳上更是一個接著一個推。
上山摘果，下池抓魚，寺院祈福，景區玩賞；遇到節日更下功夫：中秋送月餅、國慶大聚餐、秋天品火鍋，冬天泡溫泉；平時抽獎送禮就沒停過。更打動人的是，今天搞工地開放日，讓人們來參觀工程進度和樓面質量，明天搞物業進萬家，為客戶清油煙洗馬桶……你說，這“老碧”咋不俘獲更多的客戶呢。
客戶的錢，不是逼來的，是哄來的。為了讓客戶掏出腰包裡的銀子，碧桂園撒的誘餌可是足足的。
三是決策果斷。這一點很關鍵，高層“7·31”會議後，全國樓市風向急轉，去化下滑，尤其是大戶型銷售受阻，回款遲緩，拉長銷售週期顯然會大大增加財務成本。“老碧”高層快刀斬亂麻，果斷地對部分城市部分樓盤部分戶型大幅打折優惠。效果其實很好，如此大的降幅讓吃瓜群眾也動了心，一些非剛需戶也出手了，以上表四中的數據足以說明了問題。可見，別管黑招白招，能賣出去房子就是高招。
還有多少人能買得起大戶型？
重點提醒：四家樓盤，140平以下房源銷售率高達96.7%
雖然萬達商圈附近的大戶型房源取得了不俗的成績，但與140平方米以下的房源相比，還是有明顯差距滴（見表五）。
萬達商圈四家樓盤140平方米以下戶型房源銷售情況（表五）
（銷售數據以截至2018年12月29日公佈的簽約和備案為準）
從表五中可以看出，140平方米以下的房源中， 天璽的991套賣得1套也沒有剩下，去化率達100%，應國府的720套賣得僅剩下5套，豫森和宏升也分別賣出去了439套和131套，去化率也分別高達90.3%和84%。
顯然，100—130平方米之間的房源，依然是大多數人的選擇。
數據體現了成績，但成績的背後，是幾家樓盤艱辛的付出。
與幾位置業顧問談論大戶型銷售時，筆者感受了什麼叫“不容易”。
“從無數個電話裡篩選出的意向客戶中，如果誰對大戶型房源多問了幾句，那就像貓見到魚一樣非追上去黏糊不行，不被人家嚴辭拒絕就不收手……”
“一套大戶型少說也得百兒八十萬，客戶都是比較來比較去，商量後再商量，一直猶豫不決，時間往往拉得很長，雙方都身心疲憊……”
“成交一單大戶型，遠要比成交一單中小戶型激動得多，不僅因為提成高，關鍵是太不容易了，從剛開始一次次洽談到後來交定金簽約，我們比侍候自己的親爹還盡心……”
可見，在地產圈裡混的娃子們真不容易，臉皮沒有一定的厚度，心胸沒有一定的寬度，眼光沒有一定的長度，根本混不了幾天就得走人。
從140平方米以上大戶型和以下中小戶型的去化對比中，筆者也班門弄斧地提個醒：
其一、平頂山是座經濟不算髮達的四線城市，能掏近百萬甚至一二百萬買大戶型或超大戶型的大款並不太多，普通工薪階層永遠是大多數。
其二、現在的成績越好，將來的成績就越小，平頂山是個人口流出城市，這幾年隨著房企推出的大戶型越來越多，那些有實力往大戶型上改善的有錢人已被圈走不少了。
其三、不能被二胎放開、三世同堂等現象迷住眼睛，能否買得起大戶型或超大戶型，決定因素，永遠是家庭的經濟實力，而不是人口的多少。
其四、大戶型和超大戶型遠沒有中小戶型好出手，對於投資的人來說吸引力不大，這就縮小了需求人群。
其五、大戶型和超大戶型的物業費等相應較高，增加了業主的生活成本，無疑也限制了人們的購買慾望。
其六、當前的經濟形勢不咋樣，今後幾年內可能仍舊不咋樣，如果一些大戶型或超大戶型房源窩在手裡幾年賣不出去，佔壓的資金可能會要命。
因此，房企在今後的新項目開發中，在房源面積大小的配置上，還應遵循金字塔的模式，大戶型和超大戶型應當是塔的上半部，而不是塔底。
要當心，步子邁得大，容易累劈叉。
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