迪拜，一座位於中東地區阿拉伯聯合酋長國（阿聯酋）的城市，有著世界最高的大樓哈里發塔和七星級帆船酒店的城市，近些年隨著中東旅遊的盛行，越來越多的中國人去過迪拜旅遊，但是不為人知的是，迪拜的房地產業正在迅速的膨脹。
眾所周知，阿聯酋的暴富完全依賴石油。阿聯酋的石油儲量高達126億噸，據世界第六，年產量將近一億噸，但那基本是阿布扎比的收入。作為阿聯酋的七個酋長國之一，迪拜的非石油經濟要佔到90%以上，其中房地產是迪拜絕對的經濟支柱。
去年同期，迪拜賣出去的新房子金額高達680.6億美元（約合4560億人民幣），而北京在2017年全年只有2708.75億人民幣。北京有2300萬人口，而迪拜只有280萬人口。阿聯酋2017年全年的GDP為3786.56億美元，僅僅迪拜一個城市的房地產交易額就佔到了全國GDP總量的18%。如果考慮到迪拜的GDP只有1100億美元，房地產在城市的經濟結構中佔到了六成以上。無論從哪個角度來說，這樣的結構都是不合理的。
迪拜的房地產市場早已超出預期，將超越阿聯酋的其他經濟部門並與最重要的石油部門競爭。在迪拜，交易量並不是第一年如此暴漲，事實上680億美元僅僅比上一財年增加了15％而已，數百億美元的成交已經持續了多年。去年，迪拜更是推出了眾多項目，如“Bluewaters”，“La Mer”和“Downtown Dubai”等，吸引了超過五萬名企業和個人投資者前往。
作為一個不到一千萬人口的小國，阿聯酋的人口增長主要靠國外移民，雖然十年的時間人口翻了一番，帶來了房地產的繁榮，但是泡沫也越來越大。
環境和人口的承載力有限
阿聯酋一半的領土是沙漠，72%以上的用水來自地下水，隨著人口的增長和商業活動的激增，阿聯酋的地下水位持續下降，以至於要進口。再加上炎熱的天氣，讓環境的承載力變得很薄弱。迪拜的運作完全是建立在金錢的驅動之上。阿聯酋的石油推動了迪拜的發展的基礎，迪拜的房地產又把迪拜推向了更高的位置。可以說隨著水資源的枯竭和新能源的發展（對石油資源的依賴降低將會沉重打擊海灣國家的經濟），整個中東地區的發展前景都是不樂觀的，更不用說迪拜了。
隨著迪拜房產成交量持續的高位運行，空置率也越來越高，有數據顯示迪拜的住房空置率超過了25%，但是隨著移民的湧入，房地產需求也在被創造著，不過這樣的人口湧入還能持續多久，這是一個很大的問題。目前阿聯酋的移民以巴基斯坦和印度人為主，幾乎佔了一半，由於這兩國距離近，經濟又欠發達，所以很多中低端人口為了討生活，大量進入迪拜和阿聯酋。目前來看，石油和房地產產生的大量現金足夠支撐沙漠王子們揮霍，但是沒有高科技產業和高素質人口做基礎，經濟發展很容易受到波動和影響。阿根廷、南非、菲律賓，一個個活生生的案例。
迪拜，究竟是一個新的經濟奇蹟，還是一個巨大的泡沫，也許只有歷史來證明。
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