近年来，上海已经成为了名副其实的存量房市场。从2017年开始，“住房不炒”贯穿整个房地产市场，成交量的低位盘整持续到2019年至今。
在这一年中
上海二手房成交量降了？
没有！
上海二手房价格跌了？
没有！
远郊二手房扛不住了？
没有！
但是
一个不争的事实出现了
卖方市场已向买方市场转移
一二手倒挂现象正在发酵
二手房市场经历微妙的变化
在这样的一个市场环境下
你需要需要注意几点
成交量稳中有升
上海二手房市场总体是稳的！
2018年全市二手住宅共计成交164,133套，同比上升10%。从近六年全市走势来看，2018年延续了2017年低位盘整的态势，成交量虽有回升但仍不及2014年。
存量住宅价格拐点
约房东谈价 成交机会变大！
去年，新房供应量“放闸”后，大部分调价后的新房对存量市场造成了冲击，价格倒挂和高税费问题开始凸显，部分客群遭到分流，为了维持住存量住宅的成交，大量房东开始降价，导致2018年第三、四季度的成交均价出现滑坡式下跌。
外郊环占比创新高
在预算范围内 离市中心越近越好！
2018年外环外仍旧是成交主力，成交占比再次回到50%，特别是外郊环的成交占比达到37%，为近六年来的最高值。
一方面，2018年第三季度开始，内环内新增住宅开始大幅放量，且价格普遍和周边存量住宅价格持平甚至出现倒挂；另一方面，外郊环和郊环外由于其配套和品质的影响，价格率先出现松动，原先只够买郊环外的预算能入住外郊环，使得部分刚需出现内移。
200-300万购买主力
刚需买房机会不是过去 而是现在！
市场出现下行后，缓解了刚需客群的资金压力，在相同的预算下，无论是环线还是面积都有了更大的选择空间，更成熟的配套、更便捷的交通、更舒适的居住面积逐渐成为了可能，购买力的提高促使了存量住宅成交结构的变化。
2019年置业指南
这些区域可能是笋盘出现的地方！
结合板块RVMS均价来看，部分成交量排名靠前的板块近一年价格下跌幅度也位于全市前列，其中，南桥新城板块在价格大幅下跌（同比跌11.65%）的同时成交量排名也有下滑，该板块前几年受轨交、区域等规划影响累计涨幅过大，因而本轮调控周期内价格持续下行也未能带动成交量的回升。
2019年上海楼市判断
2019年大体的政策不会有变化，“住房不炒”政策维稳的基调并没有任何变化。
1.上海新增商品住宅市场四年来首次出现供大于求，存量住宅在2018年三季度开始出现价格下探。
2、上海楼市明显降温，市场逐渐回归理性，新增商品住宅内外环交易分化明显，热销盘和滞销楼盘并存；
3、存量住宅市场成交结构上移，以价换量成为常态。
4、成交量价正逐步企稳，楼市正式步入中长期的低速运行阶段。
注：本文数据来源上海城市房地产估价有限公司
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