（房天下信陽站）2018年的樓市，從狂熱到冰封的逆轉似乎只在一瞬間。面對2019年，在外部環境的不確定性和內在的下行壓力之下，整個社會充斥著各種焦慮情緒，大到國際格局、小到樓市調控，都讓2019新年伊始的市場氛圍迷霧重重。
撥開迷霧、遇見未來，從此說起——
中國樓市看政策
沒有一成不變的樓市調控政策。當外界環境和樓市環境雙雙發生變化，樓市調控政策必然發生變化。而且，樓市調控是反週期性的。緊縮，說明市場火熱；寬鬆，說明市場存在問題。因此，在每一輪週期中越是最早放開調控的城市，越說明樓市相對脆弱，基本面對市場調整毫無抵抗之力。
2018年四季度山東菏澤率先公開鬆綁限售，打響全國樓市寬鬆第一槍。緊接著湖南衡陽鬆綁限價，可見樓市鬆綁是大勢所趨。預期2019年樓市調控仍將繼續寬鬆。理由如下：
首先，三四線城市會率先鬆綁。三四線城市畢竟不是調控的主流目標城市，而且三四線城市依靠棚改貨幣化而獲得大漲，支撐性相對較弱，難以承受樓市調整，所以不乏主動試探政策底線的動力。
其次，因城施策成為主導規則，地方獲得更大自主權。最近的中央會議明確提出，因城施策，分類指導，夯實地方政府主體責任。這意味著樓市調控不會再一刀切，不同城市會有更大差異化。
第三，一些樓市調整壓力較大的一二線城市也會試圖鬆綁。該類城市可利用人才政策，逐步鬆綁的方式，打開限購窗口，為樓市穩定尋找出路。
第四，穩定，壓倒一切。如果說過去幾年穩樓市都是遏制房價上漲，那麼現階段的穩樓市則要防範房價大跌。對於中央層面來說，只要房地產經濟不拖累國家整體經濟形，不造成金融風險，也就不會輕易訴諸刺激措施。但央地區分、因城施策之後，由於地方政府對土地財政和房地產投資的依賴更為迫切，所以一旦涉及到樓市維穩，必然衝鋒陷陣，不斷試探政策底線。
樓市崩盤是杞人憂天
在“中國樓市看政策”的基礎理論之下，央媽地爸聯手庇護，中國樓市不可能崩盤，因此普通購房者和投資者不必杞人憂天。2019年我國將迎來建國70週年華誕，當今我國無論是政治經濟還是國際地位，都處於快速上升期，結構性的經濟調整是必然的，經濟增速放緩是可能的，但斷崖式的跳水是不可能被接受的，畢竟政府手裡永遠握著一把叫做“政策”的牌。
政策牌可以先後打出，比如貨幣、財政、金融、稅制，比如擴大基建投資、拉內需促銷費等，也可以組合打出更加激進的“王炸”，如此，則形成大水漫灌、通貨膨脹。而事實上，2009和2016年兩波大行情恰是“王炸”之後的貨幣膨脹所致。
樓市繁榮與否看經濟基本面，而人口紅利的大小決定其繁榮的可持續性。在此基礎之上，助推樓價的，一定少不了貨幣通脹。當市場中錢多而利率低，加上樓市政策寬鬆，則房價必然上行。貨幣增發如同增資擴股，促進資產價格上漲如同原來單份額的股本變得值錢起來。
2019年貨幣政策放寬是大概率事件，並伴有連續降準降息的可能。一旦貿易爭端加劇或短時期得不到緩和，經濟下行的壓力必然增強，為了緩解經濟下行壓力，貨幣政策放寬的可能性就進一步加大。當然，寬鬆不等於明顯的通脹，緩解下行壓力也不只是完全依靠房地產（另可投資基礎設施建設、放寬稅費政策、促進消費等）。但可以確定的是，貨幣政策寬鬆的情況下必定伴隨一定程度的通貨膨脹，而且一定會對提升房價提供助力，畢竟房地產是老百姓最大規模的投資和消費，也是儲存財富的工具。
綜上，2019年在樓市維穩（防跌）的整體基調之下，樓市調控政策放寬、貨幣政策放寬是可以明確的，剩下的只是給樓市鬆綁的“四限”政策將如何退出的問題。
鬆綁的步驟如何？
限價、限售必將率先陸續退出。
樓市限價其本身就是偏離市場經濟軌道、越俎代庖、誤導市場價格的行為，無論是針對一二線還是三四線城市都將退出調控機制，讓房價迴歸市場化。
限售政策實際上是“定身法”，不到時辰不許動。此舉一方面在樓市向好時抑制投機，另一方面也在樓市下行時預防拋售。相比較而言，在二手房市場更加發達的一二線城市，其存在的意義更大一些，也就是說在三四線城市，限售政策存在的價值就不那麼突出了。
限購、限貸預期會陸續放鬆。
限購政策的目的在於暫時性的抑制需求。預計在一些樓市調整壓力較大城市會以降低社保門檻、降低戶籍門檻等方式陸續鬆綁。
限貸政策則是著眼於提高投資成本、降低槓桿效應的金融手段。隨著消費降低等宏觀經濟壓力的“內憂外患”擠壓之下，放寬貨幣政策、下調房貸利率、降低首付比例等政策預期會陸續有所鬆動。目前來看，貨幣政策的空間已經打開。
當然，一切都要隨著經濟形勢而動。只有限購、限貸雙雙放鬆才是樓市調控全面鬆綁的信號，只是會不會出現四限全退、徹底鬆綁的局面，拭目以待。
年前購房正當時
什麼時候是購房的最佳時機：10年前和現在。
當然這是個段子的說法，但不得不說許多的段子都充滿著智慧哲理，雖然帶著點戲謔。顯然10年前只是一個對於以往任意時間的表達，放縱了當時的猶豫遲疑，如今深感悔意卻又在當下出手與否的抉擇中再度踟躕不前、徘徊狐疑？
所謂現在，就是當機立斷，因為每一個被放過的現在都會成為過去，成為10年前的一部分或者若干個10年前的一部分。因此，什麼時候才是購房的最佳時機，那就是現在。
如果非要進一步明確“現在”的概念，簡單點說就是
但凡有辦法湊夠首付的時候，隨時準備好上車，而且可以放心的是這絕對不是末班車。如果還要將“現在”的概念切片細分指標化，那麼樓市行情下行、復甦跡象初現的時機一定是相對穩妥而不可錯過的最佳時機。也就是在上升趨勢確立時買入，而不是在下跌趨勢加大時抄底。即使買不到最低點，但相比於抄底抄到山腰上，則更為穩妥。具體而言，這就是樓市逐漸鬆綁、貨幣寬鬆、成交量開始逐步提升時，尤其是限購限貸動搖退出、利率下浮、降息降準之際，這是最好的出手時機。
當然，這是一個普世的經驗，對於購房者和投資者，無論剛需還是改善都適用。但相對而言，改善型置業，因為旨在提高生活品質和居住質量，需要相對充裕的選擇空間、迴避外力影響，還是應當選擇在樓市更加穩定時入手相對穩妥。
另外，就傳統地產銷售“淡旺季”而言，臨近年關往往是所有開發企業資金回籠的重要節點，其中關係到各合作方的款項支付，尤其是材料方、工程方和農民工，資金需求往往是一年當中最為緊迫的時候，而一些大型房企、上市公司的年度財報對數據的需求也是在年關之前表現突出。特別是對於三四線城市、勞務輸出型地區，臨近年關時節不但有資金大量回籠的需求，同時面臨著“返鄉潮”購房旺季的營銷機遇，在資金壓力之下選擇薄利多銷是正常的思維邏輯。
年關大促確保現金流另一個背後的支撐是，年後“兩會”往往是一年新政集中體現的節點。年前先確保口袋暖和，年後看新政風向重整旗鼓，一切都來得及。
綜上，一方面2019樓市政策寬鬆、貨幣政策放寬的預期強烈，另一方面新年伊始恰逢農曆年關，諸多因素指向：年前購房正當時。
悠鵠地產道·鵠說
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