《建築法》 《建設工程質量管理條例》均規定，建設工程實行質量保修制度。 建設工程質量保修制度，是指建設工程竣工經驗收後，在規定的保修期限內，因 勘察、設計 、施工 、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工承包單位負責維修 、返工或更換，由責任單位負責賠償損失的法律制度。
一 、 建設工程質量保修書
《建設工程質量管理條例》規定，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等。
(一 ）、質量保修範圍
《建築法》規定，建築工程的保修範圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。
當然，不同類型的建設工程，其保修範圍是有所不同的。
(二 ）、質量保修期限
《建築法》規定，保修的期限應當按照保證建築物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。
具體的保修範圍和最低保修期限，應當按照《建設工程質量管理條例》的規定執行。
（三）、質量保修責任
施工單位在質量保修書中，應當向建設單位承諾保修範圍、保修期限和有關具體實施保修的措施，如保修的方法、人員及聯絡辦法，保修答覆和處理時限，不履行保修責任的罰則等。
需要注意的是，施工單位在建設工程質量保修書中，應當對建設單位合理使用建設工程有所提示。如果是因建設單位或者用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置以及不當裝修等造成質量問題的，施工單位不承擔保修責任；由此而造成的質量受損或者其他用戶損失 ，應當由責任人承擔相應的責任。
二、建設工程質量的最低保修期限
《建設工程質量管理條例》規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（1）、基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（2）、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏 ，為5年 ；
（3）、供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（4）、電氣管線、給排水管道 、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
（一）地基基礎工程和主體結構的保修期
基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程的質量，直接關係到基礎設 施工程和房屋建築的整體安全可靠，必須在該工程的合理使用年限內予以保修，即實行終身負責制。
(二 ）屋面防水工程、供熱與供冷系統等的最低保修期
在 《建設工程質量管理條例》中，對屋面防水工程、供熱與供冷系統、電氣管線、給 排水管道、設備安裝和裝修工程等的最低保修期限分別作出了規定。如果建設單位與施工單位經平等協商另行簽訂保修合同的，其保修期限可以高於法定的最低保修期限，但不能低於最低保修期限，否則視作無效。
建設工程保修期的起始日是竣工驗收合格之日。 《建設工程質量管理條例》規定，建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
（三）、建設工程超過合理使用年限後需要繼續使用的規定
《建設工程質量管理條例》規定，建設工程在超過合理使用年限後需要繼續使用的，產權所有人應當委託具有相應資質等級的勘察、設計單位鑑定，並根據鑑定結果採取加固、維修等措施，重新界定使用期。
應該講，各類工程根據其重要程度、結構類型、質量要求和使用性能等所確定的使用年限是不同的。確定建設工程的合理使用年限，並不意味著超過合理使用年限後，建設工程就一定要報廢、拆除。經過具有相應資質等級的勘察、設計單位鑑定，制訂技術加固措施 ，在設計文件中重新界定使用期，並經有相應資質等級的施工單位進行加固、維修和補強 ，該建設工程能達到繼續使用條件的就可以繼續使用。但是，如果不經鑑定、加固等而違法繼續使用的，所產生的後果由產權所有人自負。
《建設工程質量管理條例》規定，建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。
一 、 保修義務的責任落實與損失賠償責任的承擔
《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定，因保修人未及時履行保修義務，導致建築物損毀或者造成人身、財產損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建築物所有人或者發包人對建築物毀損均有過錯的，各自承擔相應 的責任。
發包人具有下列情形之一，造成建設工程質量缺陷，應當承擔過錯責任：
（1）、提供的設計有缺陷；
（2）、提供或指定購買的建築材料、建築構配件、設備不符合強制性標準；
（3）、直接指定分包人分包專業工程：承包人有過錯的，也應當承擔相應的過錯責任 。
二、建設工程質量保證金
《關於清理規範工程建設領域保證金的通知》規定，對建築業企業在工程建設中需繳納的保證金，除依法依規設立的投標保證金、履約保證金、工程質量保證金、農民工工資保證金外，其他保證金一律取消；嚴禁新設保證金項目；轉變保證金繳納方式，推行銀行保函制度；未按規定或合同約定返還保證金的，保證金收取方應向建築業企業支付逾期返還違約金；在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，建設單位不得同時預留工程質量保證金。
《建設工程質量保證金管理辦法》規定，建設工程質量保證金(以下簡稱保證金)是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定 ，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。
(一 ）缺陷責任期的確定
缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。缺陷責任期一般為1年 ，最長不超過2年，由發承包雙方在合同中約定。
缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計。由於承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計。由於發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告90天后，工程自動進人缺陷責任期。
（二）質量保證金的預留與使用管理
缺陷責任期內，實行國庫集中支付的政府投資項目，保證金的管理應按國庫集中支付的有關規定執行。其他政府投資項目，保證金可以預留在財政部門或發包方。缺陷責任期內，如發包方被撤銷，保證金隨交付使用資產一併移交使用單位管理，由使用單位代行發包人職責。
社會投資項目採用預留保證金方式的，發、承包雙方可以約定將保證金交由第三方金融機構託管。 發包人應按照合同約定方式預留保證金，保證金總預留比例不得高於工程價款結算總額的3％。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高於工程價款結算總額的3％。
推行銀行保函制度，承包人可以銀行保函替代預留保證金。在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，發包人不得同時預留工程質量保證金。採用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他保證方式的，發包人不得再預留保證金。
缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，並承擔鑑定及維修費 用。如承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除。費用超出保證金額的，發包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修並承擔相應費用後 ，不免除對工程的損失賠償責任。由他人原因造成的缺陷，發包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發包人不得從保證金中扣除費用。
(三 ）質量保證金的返還
缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期後，承包人向發包人申請返還保證金。 發包人在接到承包人返還保證金申請後，應於14天內會同承包人按照合同約定的內容
進行核實。如無異議，發包人應當按照約定將保證金返還給承包人。對返還期限沒有約定或者約定不明確的，發包人應當在核實後14天內將保證金返還承包人，逾期未返還的，依法承擔違約責任。發包人在接到承包入返還保證金申請後14天內不予答覆，經催告後14天內仍不予答覆，視同認可承包人的返還保證金申請。 發包人和承包人對保證金預留、返還以及工程維修質量、費用有爭議的，按承包合同關保證金的權利與義務的約定，參照本辦法關於發包人與承包人相應權利與義務的約定執行。
違法行為應承擔的法律責任
建設工程質量保修違法行為應承擔的主要法律責任如下：
《建築法》規定，建築施工企業違反本法規定，不履行保修義務的責令改正，可以處以罰款，並對在保修期內因屋頂、牆面滲漏、開裂等質量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。
《建設工程質量管理條例》規定，施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的責令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，並對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。
《建築業企業資質管理規定》規定，企業申請建築業企業資質升級、資質增項，在申請之日起前一年至資質許可決定作出前，有未依法履行工程質量保修義務或拖延履行保修義務情形的，資質許可機關不予批准。
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