2018年快马上就要结束了。对于地产人来说，这是极不平凡的一年。
地产行业的逻辑，正在发生巨变，很多习以为常的事情被彻底颠覆了！
就像种庄稼一样，靠天吃饭的情况显现的越发清晰！
且，很多地产人的人生也被彻底改变了……每个人都在问，究竟是什么在决定着我们的命运？
对于普通老百姓来说，也是有人欢喜有人忧！欢喜的人在今年捡到皮夹子，买到便宜的合适的楼盘，忧愁的是在前两年高价抢的房子，现在正面临着价格下浮，甚至首付打水漂的危险。
那么接下来让我回顾下2018：
上海2018年楼市政策盘点
从政策回顾看，整个2018年为坚持房子为用来住的目标调控力度始终不断的在加强，没有丝毫放松的迹象！
虽说，这两天全国爆出个别城市限购有所放松，但短期上海的政策不会有所放松！
全国楼市松绑地图
虽说这些城市对于全国市场的政策影响不大，但其是一个信号：
1.说明当前的政策已基本到位，基本处于政策底，后续加码的可能性比较小了；
2.说明2019年因城施策的调控策略会更加突出，在大的原则下权利由中央下放到各个城市，那么势必会造成各种形态的调控政策。
2018楼市关键词
Q1.活下去
相信很多人，对于下面这张图都不陌生
对于这样的标杆企业喊出这样的口号，不管是出于营销的目的还是其他，但也说明当下的楼市调控已经严重影响到不少房企了！也印证市场的不好到什么程度了。总之，活着比什么都好，能跑量的尽快跑，大家也可以看出在Q4，房企拿证都很积极的，尽可能的抢先出货。
Q2.交房难
2018年，交房是个难题，最怕的就是业主维权。业主维权有2个原因：
1、认为房子有质量问题；
2、房子降价了，老业主维权。
房子有质量问题，比较大的原因是限价令下，一方面要控成本，另一方面又想快周转导致的。
而降价，则是因为房企看不到调控放松的希望，现金流又面临压力，不得不为。
要彻底解决这2个问题，长远来看，有3个途径：
1.在限价城市，拿地时就要按照限价计算项目利润，不能寄希望于限价令放松；
2.在非限价城市，通过“中周转”、“高溢价”，在保证质量的情况下实现利润；
3.多做小地块、小项目，一次开盘售罄，就不存在二期比一期便宜的问题。
当下有些开发商把整个地块划分为几个项目，分别用不同的项目名或公司去做开发来规避！
而短期内，想避免业主维权，做好服务之外，对行业未来有信心的，对项目销售有信心的，可以像某些巨头一样，承诺“无条件退房”。这样可以釜底抽薪，把大部分维权化解于无形。
Q3.去杠杆，借钱难
对于普通老百姓置换来说，现在贷款难度很大，成本也很高，基本靠自有资金了，这对真正的置换客户来说增加了很大的难度。
对于房企来说，据说有几家百强房企最近借钱的成本，已经到了15、16个点。这确实很贵，但是如果真的急用，也没有办法。
而房企的债务，却正在集中到期。
2015-2016年，政策宽松+行情火爆，根据Wind的统计，两年间，整个房地产行业发行1434只债券，发行金额16686.37亿元。
现在，这些债，正在和2017年的短债一起，集中到期。
对于有些房企只能在年底进行促销，老徐接触过几个上海周边的楼盘都可以做到2成首付，并且可一年期内进行一手更名，这在近两年都不可能的事。
注：信息来源同策研究院和房天下！
閱讀更多 老徐看房 的文章
