via 莆田新聞
2018年，全市房地產市場呈現“三升一降一穩”態勢：在上年度土地供應充足和嚴控“供而不建”政策促進下，新開工面積大幅回升，帶動房地產投資持續上升和批准預售明顯增長；受宏觀環境影響，銷售面積同比下降，但全年銷售價位總體保持平穩。具體運行特徵分析如下：2018年，全市房地產市場呈現“三升一降一穩”態勢：在上年度土地供應充足和嚴控“供而不建”政策促進下，新開工面積大幅回升，帶動房地產投資持續上升和批准預售明顯增長；受宏觀環境影響，銷售面積同比下降，但全年銷售價位總體保持平穩。具體運行特徵分析如下：
莆田城區
一
房地產開發投資方面
01
商品房新開工面積大幅回升
在2017年度土地供應充足（1600多畝）和今年市政府採取措施嚴控閒置土地的促進下，全年商品房新開工面積大幅回升，扭轉了上半年比降（-2.85%）態勢，實現了全年新開工面積同比增長。2018年全市各類商品房施工面積2324.11萬㎡，較去年同期比增1.96%；其中新開工面積464.67萬㎡，同比增長30.33%。在新開工商品房面積中，其中第一季度104.98萬㎡，第二季度65.69萬㎡，第三季度154.46萬㎡，第四季度139.54萬㎡，可見7月份市政府出臺的莆政辦[2018]86號精準調控文件對促進項目開工成效明顯。
從各縣區新開工項目看，由於秀嶼、北岸二區去年的基數較低，且今年個別新開工項目規模較大（如秀嶼區的國湄領秀19.26萬㎡、北岸的浪琴灣三期16.64萬㎡），因此該二區新開工面積同比呈翻倍增長；城廂區由於近兩年出讓的房地產用地較少，今年只有5個新開工項目，同比下降明顯。其中秀嶼區新開工面積30.43萬㎡，比增884.79%；北岸31.61萬㎡，比增390%；涵江區159.44萬㎡，比增66.33%；荔城區79.27萬㎡，比增15.5%；仙遊縣107.54萬㎡，比增15.04%；城廂區56.38萬㎡，比降36.67%。
2018年全市商品房竣工面積573.21萬㎡，比增8.99%。其中荔城區竣工72.14萬㎡，主要是玉湖片區的正榮府竣工12.32萬㎡、富力尚悅居竣工28.97萬㎡，加上之前已交房使用的萬科城項目，整個玉湖新城已初具規模；城廂區竣工226.39萬㎡，主要是三個政府回購商品房項目竣工面積近100萬㎡；涵江區竣工158.94萬㎡，其中安置房項目竣工面積佔一半左右；秀嶼區竣工8.08萬㎡；北岸竣工33.04萬㎡，全是碧桂園浪琴灣二期項目；仙遊縣竣工74.62萬㎡，為頂園小區、萬星幸福城、木蘭溪國際廣場等項目。
02
房地產開發投資逐季攀升
下半年商品房新開工面積的大幅回升，帶動了全年房地產投資的持續回升。2018年全市房地產完成開發投資323.41億元，較去年同期（312.47億元）增長3.5%，增幅較上半年（0.42%）繼續回升3.08個百分點。其中第一季度完成投資42.51億元，第二季度75.42億元，第三季度92.06億元，第四季度113.42億元，完成投資額呈逐季攀升態勢。
從各縣區的房地產開發投資情況看（按項目屬地統計原則），2018年涵江區、仙遊縣經營性房地產用地出讓面積較其他區域多，其完成投資也明顯增加，帶動全市投資額增長。其中涵江區完成投資115.16億元，比增60.30%；仙遊縣48.10億元，比增33.39%；秀嶼區8.68億元，比增31.12%；城廂區71.93億元，比降14.30%；北岸8.16億元，比降20.70%；荔城區71.39億元，比降31.18%。
正榮·財富中心
二
商品房供求關係方面
01
商品房批准預售面積持續增長
由於新開工面積的大幅回升和政府嚴控各類捂盤惜售行為，帶動商品房批准預售面積隨之明顯上升。2018年全市商品房批准預售面積357.84萬㎡，較去年同期比增23.21%，增幅較上半年（0.76%）上升22.45個百份點。其中批准商品住房面積287.68萬㎡，比增23.32%。按季度分，第一季度90.64萬㎡（其中商品住房64.69萬㎡），第二季度76.34萬㎡（其中商品住房66.69萬㎡），第三季度106.04萬㎡（其中商品住房91.66萬㎡），第四季度84.82萬㎡（其中商品住房64.64萬㎡），可見下半年在精準調控措施下，申辦預售許可面積明顯增加。
從各縣區的批准預售面積看，北岸因上年度基數低，2018年碧桂園三期共12.37萬㎡開盤銷售，同比成倍增長；荔城區則主要是溪白片區和玉湖片區項目帶動，增幅較大；仙遊縣去年在購房補貼政策促動下，其批准預售面積位居全市第一，基數較高，今年同比下降明顯。其中北岸批准預售面積18.04萬㎡，比增735.19%；涵江區65.90萬㎡，比增101.41%；荔城區105.42萬㎡，比增89.74%；秀嶼區36.17萬㎡，比增28.08%；城廂區65.40萬㎡，比降6.68%；仙遊縣66.91萬㎡，比降34.16%。
02
商品房銷售面積下降明顯
在2017年一系列房地產去庫存措施創出銷售面積近400萬㎡歷史新高後，2018年受中低價位房源緊缺、潛在需求提前釋放、全國經濟整體下行和下半年市場快速轉冷等因素影響，全市商品房銷售面積出現較大幅度下行。據商品房買賣合同網籤系統統計，全市商品房銷售面積272.52萬㎡，較去年同期下降30.11%；其中商品住宅224.83㎡，同比下降30.60%。
網籤面積按季度分，第一季度75.2萬㎡，第二季度74.89萬㎡，第三季度67.3萬㎡，第四季度63.12萬㎡，可見下半年明顯比上半年低迷，其中10月份銷售量創下全年最低僅13.03萬㎡。
從各地銷售情況看，各縣區都呈不同幅度的下降。其中，秀嶼區18.3萬㎡，比降57.79%；仙遊縣58.31萬㎡，比降38.07%；涵江區60.02萬㎡，比降28.79%；荔城區62.5萬㎡，比降25.27%；城廂區60.65萬㎡，比降12.61%；北岸12.74萬㎡，比降10.6%。
萬達廣場
03
商品住房銷售價格總體平穩
受荔城區、城廂區上年度幾個高地價項目陸續開盤銷售和白塘路通車帶動涵江區興涵水都片區房價較快上漲的影響，全市商品房均價首次突破萬元。其中，上半年得益於仙遊縣量增價降（其3月份有近10萬㎡低價政府回購安置房網籤），拉低了全市增幅；而下半年仙遊縣銷售量明顯萎縮（從上半年月均銷售量8萬㎡左右下降到下半年月均銷售量3萬㎡左右），以致漲幅更高些。據商品房買賣合同網籤系統統計，2018年全市商品房銷售均價10044元/㎡，比增16.28%。而從本年度各月份的商品住房銷售價位情況看，總體平穩，基本都保持在10000元/㎡左右。
商品住房銷售均價按區域分，除仙遊縣基本持平外，市本級各區域都呈不同幅度的上升。其中城廂區13929元/㎡、比增13.96％；荔城區13037元/㎡、比增18.49％；涵江區9415/㎡、比增15.91％；秀嶼區6467元/㎡、比增17.48％；仙遊縣6169元/㎡、比增1.33％。
04
商品房庫存面積明顯增加
受批准預售面積持續增加而銷售面積明顯減少的影響，全市房地產庫存面積隨之增加。2018年，我市商品房供銷比為1：0.76，其中商品住房供銷比為1:0.78。全年新增商品房庫存面積85.32萬㎡（其中商品住房62.85萬㎡，商業辦公等其他22.47萬㎡）；商品房庫存去化週期增加1個月（其中商品住房庫存去化週期增加2個月）。
截止12月末，全市商品住房庫存263.46萬㎡，去化週期11個月（其中市本級218.13萬㎡，去化週期11個月；仙遊縣45.33萬㎡，去化週期9個月）；商業庫存106.06萬㎡，去化週期52個月（其中市本級79.04萬㎡，去化週期67個月；仙遊縣27.02萬㎡，去化週期32個月）；辦公庫存52.17萬㎡，去化週期36個月（其中市本級47.97萬㎡，去化週期37個月；仙遊縣4.2萬㎡，去化週期420個月）。仙遊縣因近三年無辦公商品房銷售面積數據，因此去化週期數偏大。
05
二手房交易面積持續增長
受經濟適用房上市繳納土地增益金優惠期限至2018年底影響，下半年起交易面積持續攀升，帶動全年二手房交易面積快速增長。全年二手房成交面積159.68萬㎡、比增70.42%，其中二手住房成交面積136.96萬㎡、比增70.43%。二手房成交面積按季度分，第一季度21.36萬㎡，第二季度22.16萬㎡，第三季度44.67萬㎡，第四季度71.49萬㎡，下半年成交量持續上升。
按區域分，設區市本級二手房成交137.52萬㎡ ， 較上年比增80.21%（其中二手住房116.01萬㎡，比增79.31%）；仙遊縣二手房成交22.16萬㎡ ，比增35.20%（其中二手住房成交20.95萬㎡，比增33.78%），可見市本級經濟適用房大量成交帶動全市增幅上升。
恆大御景半島
三
土地及金融信貸方面
01
市本級房地產用地量價齊降
房地產市場的“上熱下冷”最先在土地拍賣市場反應：2月12日出讓的莆田學院北區二期地塊吸引17家企業競拍，最後以公證搖號形式搖出競得企業，地價漲幅率高達196%；4月24日出讓的涵江區塘北片區蒼林地塊共吸引11家企業競拍，地價漲幅率高達150.77%；5月9日出讓的秀嶼區拍-2018-06號地塊漲幅率也高達169%，上半年土地交易處於急熱狀態。但從2018年7月起，出讓的13宗經營性房地產用地漲幅率都未過百，報名人數均在兩三家左右，其中有5宗地漲幅率在10%以下，土地交易市場又轉入急冷狀態。2018年全市通過拍賣供應經營性房地產用地40宗110.3公頃（合1654.5畝），與上年同期（1633.35畝）略增1.29%；總價款783040萬元，同比下降30.79%。其中第一季度供應經營性房地產用地7宗18.73公頃，第二季度7宗7.30公頃，第三季度8宗22.53公頃，第四季度18宗61.74公頃。
按區域分，市本級量價齊降，而仙遊縣量價齊升。其中市本級供地16宗58.67公頃（合880.05畝）、比降29.49%，總價款579150萬元，平均每畝658.09萬元，比降20.13%，地價下降主要原因是下半年對新出讓土地實施地價房價“雙控”政策；仙遊縣供地24宗51.63公頃（合774.45畝）、比增101.05%，總價款203890萬元，平均每畝263.27萬元，比增9.70%。
萬科
02
房地產各項貸款增速趨緩
截至11月末，全市房地產各項貸款餘額663.82億元，同比增長15.04%，增速比8月末小幅下降0.80個百分點；今年新增72.18億元，同比少增1.36億元。房地產各項貸款餘額佔全市本外幣貸款餘額的比重為35.55%，同比提高3.26個百分點。其中：
房地產開發貸款同比下降。截至11月末，全市房地產開發貸款餘額75.23億元，同比下降3.71%，比年初減少6.61億元，同比少減13.11億元。其中：地產開發貸款（即:政府土地儲備機構貸款）同比下降36.49%，住房開發貸款餘額同比小幅增長4.72%。
個人住房貸款增速放緩。截至11月末，全市個人住房貸款餘額552.47億元，同比增長19.65%，增速比8月末下降1.60個百分點；今年新增80.09億元，同比少增9.46億元。其中，新建房貸款餘額496.27億元，同比增長17.36%；再交易房貸款餘額56.20億元，同比增長44.49%。主要原因是：受樓市調控政策影響，商業銀行提高房貸利率，限制房貸最高額度，嚴查首付款來源，從嚴認定二手房價值，收緊一手房放款等。
via:莆田市住房和城鄉建設局 陳志強 陳建玫
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