地政總署助理署長 陳淑華 答覆 北京獨立學者 李雲亮 及再問
2018-03-05 10:57:38，[email protected]
李雲亮先生:
有關地政總署-法律服務小冊子在二O一O年已更新。閣下可在本署網頁瀏覽和下載該小冊子，網址為 :https://www.landsd.gov.hk/tc/legco/full.htm而小冊子中有關轉讓大廈公用地方業權事宜的段落已於二O一O年更新如下：
“物業發展商往往是一家有限公司。當物業的所有單位售出後，有關公司最終會根據《公司條例》（第32章）解散。公司解散後便不再存在，而其依然擁有的任何物業即成為政府物業（稱為「無主財物」）。這些物業通常包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等。為提升大廈管理的水平，政府鼓勵業主立案法團接管這些物業，有關轉讓契由本處草擬。”
請注意，上述《公司條例》已於２０１４年重寫，現為香港法例第６２２章。
地政總署助理署長
總田土轉易主任 陳淑華 代行
地政總署法律諮詢及田土轉易
2018年3月13日 北京 [email protected]
地政總署法律諮詢及田土轉易處總部
總田土轉易主任 陳淑華 代行
地政總署助理署長先生：
感謝您及貴署主任陳淑華及時準確的答覆。再次感謝你們的服務精神。我已收藏你們提供的網址，以備學術論文可註明所引文字的確切來源。
我知道，可能貴署提供法律諮詢服務，僅限於解釋貴署職權範圍內之行政行為的法律內容。我的研究，是內地商品房（condominium）買賣、確權以及物業管理法律制度。這不得不研究香港的法律制度。因為，內地商品房（condominium）買賣、確權以及物業管理，始於1980年，是深圳發展商學香港，由深圳開始（內地）依照香港模式搭起來的。
那時，內地法學（不客氣地說）還幼稚，不知香港模式（condominium）循英國普通法。內地發展商從香港引進condo（制度），形似神異。神異，指內地是歐陸法習慣，沒有普通法的衡平法思維。因此，造成內地小業主沒有衡平法保護，大業主（發展商）沒有信託義務。於是，造成大業主（發展商）所持“大產權”（包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等），肆意侵犯小業主所持“小產權”本應有的衡平法利益。比如，發展商隨意變更土地規劃、進行插建等。小產權人對物業小區的共有權必然受到的侵害，無法有效對抗大產權人恣意所為。
《小冊子》有如下內容：“（發展商）公司解散後便不再存在，而其依然擁有的任何物業即成為政府物業（稱為「無主財物」）。這些物業通常包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等……政府鼓勵業主立案法團接管這些物業”。
為此，我能否向你們諮詢：
（發展商）公司解散後，
1、“這些物業”怎麼可以成為“無主物業”？
2、又怎能“即成為政府物業”？
3、業主立案法團接管“這些物業”之後還是“無主物業”嗎？
4、發展商自從出售第一份condo（公寓）之後，是否即開始對小業主承擔公用地方物業的信託義務？
5、發展商對小業主承擔公用地方物業的信託義務，在香港《大廈公契"DMCs"》中有否具體契約？
以上五個問題，問題4、5是我最想了解的二個問題。
謝謝。順致
敬意
獨立學者 李雲亮
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