跑在風雲詭譎的房地產行業賽道上,“小心駕駛”多年的龍湖地產正在進行從“特長生”到“多面手”的轉換。3月23日,在2017年業績會上,龍湖地產宣佈擬更名“龍湖集團”。用龍湖地產董事長吳亞軍的話說,更名不是為了分拆業務各自獨立上市,而是要強化各業務板塊的協同賦能。
回顧過去的一年,龍湖市值從575億港元躍升至1157億港元,銷售額從881億元躍升至1561億元,銷售規模與市值同一年跨入千億元陣營。直至現在,龍湖地產依舊是銷售規模與市值匹配度最高的上市房企之一。
但2018年,在龍湖人眼中,龍湖將迎來一場變身,成為跟以前不一樣的龍湖。龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉稱,改變的是“戰略格局和能力”,不變的是“初心”。
變身“多面手”
“限購政策“祭出的2011年,對開發商的衝擊是難以想象的。彼時,想挖護城河的房企,無不對低成本融資術充滿慾望,因為這意味可以活下來,走得遠。7年間,房地產行業調控政策從“一刀切”到“因城施策”,房價起落間,龍湖曾因規模高速快跑而上位,也曾為放棄單一追求規模猶豫而停滯不前。
2017年,龍湖集團簽約額同比增長77.1%至1560.8億元；營業額720.8億元,同比增長31.5%。其中,投資性物業租金收入25.9億元,同比增長35.6%； 歸屬於股東的淨利潤126.0億元,減除少數股東權益及評估增值等影響後之核心淨利潤97.7億元,同比增長25.9%；毛利同比增長53.3%至244.4億元,毛利率為33.9%；核心稅後利潤率為18.3%,核心權益後利潤率為13.6%；淨負債率47.7%,在手現金267.6億元。
不難看出,多年小心駕駛,換擋調“快慢”之後,龍湖控制住了槓桿,尋得了“有質量增長”路徑。其路徑如下,以地產開發為核心,提高商業運營、長租公寓及物業服務經營型資產收入,形成四大主航道業務多維佈局,同時培育康養、產城等點心創新業務。
據《證券日報》記者觀察發現,對於四大主航道業務,龍湖均定下了目標, 即“三個’保持’,一個’做到’”。“四大主航道業務是有順序的”,邵曉明稱,首先新房銷售會保持穩健增長,今年將完成2000億元銷售額；商業運營業務已打磨多年,年回報率在6%以上,未來會根據整體資產負債表的能力來確定每年投入量,控制好速度；長租公寓冠寓去年開了15000間,今年還會新開5萬間左右,目前業務模型還在打磨,處在投入期,基本能打平,最終目標要把它變成賺錢業務,進入相對成熟期後,輕資產類的長租公寓毛利率35%左右,淨利潤率能到12%-15%,以後如果能做到15%,IRR 達20%以上,將是非常賺錢的生意；物業服務現在已找到盈利模式。
在這張計劃表上,龍湖為四大主航道業務敲定了“奮鬥”版圖。其圖如下,地產開發業務行業保持前十；商業運營業務保持行業前五；長租公寓業務做到行業前三；物業服務規模保持行業前十。到2020年,龍湖地產開發業務銷售規模目標是3000億元,商業運營、長租公寓、物業服務收入目標是分別超過60億元、60億元、30億元,即地產開發業務之外的經營型業務收入超過150億元,這被邵明曉認為是“應對行業變局的有力支撐”。
有業內人士稱,“應對行業變局的有力支撐”來自以低成本找到錢的能力,練就這種能力則需要主營開發業務銷售規模不掉隊,經營型資產收入帶來大量現金流,同時在整個行業加槓桿時,保持“冷靜自律”,才能得到來自於評級機構和資本市場的“紅利”,讓一家民營房企的淨負債率保持50%-60%之間,同時資本成本降至4.5%。
更名不為“分拆業務上市”
對於房地產企業更名,鏈家可能更為“徹底”,直接去掉”地產“二字,以互聯網平臺去做地產生意。當然,鏈家稍顯特殊。主營開發業務的房地產企業更名更多則是其非地產開發業務已然形成規模,找到盈利模式甚至在其細分市場上佔據了一定地位。同時,不排除未來有拆分業務獨立上市的戰略規劃設計。
“更名是基於自身能力、戰略視野和業務協同的設計,不是為了分拆,或者為了財技、估值,龍湖不太看這種機會。”吳亞軍直言,“我們希望通過更名,各業務在客戶數據價值協同,核心競爭力協同以及品牌協同上,產生新的機會,有利於我們吸附資源和人才,讓龍湖在垂直領域的專業技術沉澱釋放出更大能量”。
邵明曉補充道,“通常理解成為集團後,下面幾個板塊,到一定時期可分拆掉。未來會有這個可能性,但這不是目前的戰略方向,龍湖的戰略是把幾個業務協同和整合打通。如果每個板塊都成為獨立上市公司,它們之間的協同性會打折的。”
邵明曉進一步稱,無論是住宅、商業、物業,還是長租公寓,四大主航道業務都是龍湖集團不可分割的戰略核心資產,龍湖更傾向於儘量在一個大池子裡做協同。單純地,短期地用某個業務去搞資本運作,龍湖不會做。
“今年龍湖提出’空間即服務’,不是說要搞全新東西,而是要基於現有業務空間場景,藉助新技術更好觸達、瞭解、服務客戶。我們內部正在搭建IT基礎設施系統,希望在成本、效率、體驗上做更深入的數據積累,這個池子將是一個不可分割的大體系。”
換言之,龍湖想把連接空間與人的生意越做越大。
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