2018年華東房企變局：競逐千億 倒逼“求變”
葛曉璇、鄭娜、張玉
“這是最好的時代，也是最壞的時代。”英國作家查爾斯·狄更斯在小說《雙城記》開篇寫下的這句話用來形容2018年的房地產市場可謂十分精確。
一方面，規模房企的實力正進一步增強。克而瑞公佈的2018年房企銷售數據顯示， 2018年TOP100房企全年銷售增長35%，千億房企數量達到30家，而2016年、2017年的千億房企分別僅12家、17家。
另一方面，中小房企的生存空間明顯遭到擠壓，業績增長乏力、融資成本上升、資金鍊承壓、債務違約等情況時有發生。
而《中國經營報》記者研究發現，在聚集了眾多房企的華東地區，2018年以來強者恆強的行業趨勢亦清晰可見。
其中，綠地控股(6.160, 0.12, 1.99%)2018年全年銷售金額3812.2億元；新城控股(25.100, 0.83, 3.42%)達2204.3億元；旭輝集團以1625.2億元超額完成了年初制定的銷售目標，規模增長近50%；世茂房地產全年累計合約銷售金額1761.2億元人民幣，同比上升74.34%；綠城中國2018全年銷售1563.7億元；此外，融信中國、陽光城(5.330, 0.15, 2.90%)、中南置地、正榮地產、中梁控股、祥生地產等多家華東房企紛紛邁入千億房企行列。
在這樣的背景下，不少中小房企則嘗試多種方式“破局”：或繞道香港上市，如弘陽地產、銀城地產；或嘗試多元化轉型，甚至逐步剝離房地產業務，如萊茵體育(3.000, 0.05, 1.69%)、浙江廣廈(3.000, 0.06, 2.04%)等。
超10家房企入局千億陣營
記者梳理發現，2018年以來，多家華東房企通過調整戰略、尋求合作等模式，越過了千億大關。
克而瑞數據顯示，2018年千億房企數量達到30家。在這30家房企中，華東房企佔據了約11個席位。除了傳統的強勢房企綠地控股、新城控股、綠城中國之外，旭輝集團、陽光城、中南置地、正榮地產、中梁控股、祥生地產等多家華東房企位列其中。
克而瑞數據顯示，截至2018年12月末，以上11家華東房企全年累計銷售規模達到18955.6億元，較2017年的12626.8億元，增幅約為50.12%。
其中，綠地控股以全年超3800億元的銷售規模排在第6位，穩居華東各房企之首，較2017年3042.1億元的銷售額同比增長約25%。排名第8的新城控股2018年業績達2204.3 億元，同比增長74.3%。
陽光城、旭輝集團、綠城中國和中南置地在2018年業績分別為1628.4億元、1625.2億元、1563.7 億元和1520.5億元，除綠城中國外，其他三家企業增幅均在50%以上。
值得一提的是，2018年因融資承壓、政策收緊，不少房企紛紛採取了更為審慎的拿地政策。不過，仍有部分華東房企則整體上保持了較強的補充土儲的熱情。克而瑞數據顯示，2018年上述11家房企整體的新增貨值達到了20338.1億元，較2017年19459.3億元有所增長。
其中，中梁控股在土地市場上表現兇猛。2018年，中梁控股以2201.3億元的新增土地貨值，較2017年的830.4億元大幅增長165%。綠地控股在2018年新增土地貨值3975.8億元，較2017年的1973.2億元增長了101%。
蘇寧金融研究院高級研究員左俊義認為，2018年千億房企數量比前兩年有大幅增加，主要原因是踏準政策週期，所以很多房企在2015年後規模擴張很快，因為趕上了房地產去庫存的政策大週期，尤其是三四線去庫存和棚改貨幣化，使得主攻三四線城市的房企最為受益。當然，這也導致這部分房企走上了高槓杆、快擴張的道路，為2018年的嚴峻形勢埋下了伏筆。
遷“都”上海 赴港IPO
與行業集中度不斷提高相伴而生的，是房地產市場越發激烈的規模之戰。對於不少房地產開發商來說，將總部搬遷至上海，並自此開啟全國化佈局，從而實現規模的擴張，是一個可行的路徑。近年來，世茂房地產、旭輝集團、陽光城、正榮集團、融信中國、新力地產等已先後遷“都”上海。
其中，融信在2016年將總部遷入上海之後，迅速踏上了擴張之路，2017年，其項目已遍佈全國33個城市，總貨值在2017年末中國房地產土地儲備貨值中排名第17位。這樣的規模擴張路徑使融信中國僅用三年就從百億房企壯大為千億規模的房企。
陽光城同樣也是自2012年將總部搬遷到上海之後，正式開啟擴張之路，並於曾創下了三年十倍的銷售增長紀錄。2018年，陽光城也正式成為千億房企。
業內人士指出，上海作為一線城市，擁有更多優質資源，有助於提高房企融資便利性、降低融資成本。同時，上海作為長三角城市群的中心，對於房企在整個華東地區乃至全國進行佈局都更為有利，“落戶”上海也就擁有了更大的話語權。未來，這應該會成為越來越多房企的選擇。
不過，隨著2018年房地產市場整體融資環境持續收緊的態勢，如何獲得更低成本的融資、持續的盈利能力，就成了房企熬過“寒冬”的關鍵。
據悉， 2018年以來，新城控股通過境內外雙平臺不斷拓寬融資渠道，先後發行3億美元的無抵押固定利率債券、總額度13億美元的美元債；此外，一筆為47.27億元非公開發行公司債券獲得上交所核准批文。2018上半年，新城控股平均融資成本5.75%，低於主流上市房企6.07%的融資成本均值。
與此同時，繞道香港上市擁抱資本市場也成為不少中小房企的必由之路。其中，有代表性的如正榮地產、中梁控股、弘陽地產、銀城國際、德信中國等等。
在左俊義看來，2018年房企融資壓力較大，這從高槓杆房企的融資成本變化就能看出來，比如某些激進的開發商信託融資成本已經達到13%。房企債務壓力較大，但地方政府也依賴土地銷售收入，所以部分城市已經開始逐步放鬆房地產政策。對大型房企來說，後面是利用政策回暖的窗口逐步降槓桿的過程，因為居民槓桿率已經處在高位，很難期待地產銷售增速出現持續而且明顯的改善。
中小房企多元化轉型“活下去”
大環境之下，馬太效應凸顯，行業集中程度進一步提升。如何努力“活下去”已經成為所有房企不得不認真思考的命題。
據悉，銀億股份(3.080, 0.06, 1.99%)雖是曾多次上榜中國房地產百強企業，但近年來其業績出現明顯下滑，2013年~2016年間，其歸屬於上市公司股東的淨利潤分別為6.36億元、6.12億元、5.27億元、5.14億元；同時，扣非淨利潤分別為5.91億元、5.44億元、2.06億元、7746萬元。
自2016年起，銀億股份開始推進多元轉型，一邊出售房地產子公司，一邊斥巨資併購重組。不過，轉型尚未獲得明顯成效，銀億股份卻因短期內資金週轉困難，在2018年的平安夜曝光了一筆約3億元的債務違約。
浙江老牌房企嘉凱城(7.470,0.08, 1.08%)早期以上海中心開展房地產業務，其核心業務模式為舊城改造、城中村改造、保障房建設。2014年，嘉凱城制定了“城鎮生活服務平臺商”的新定位，也是從這一年開始，嘉凱城連續4年出現扣非淨利潤虧損。2014年~2017年末，嘉凱城扣非淨利潤分別為-6253萬元、-25.88億元、-19.58億元、-18.47億元。
此外，區域性房企的市場受到擠壓，開始更名淡化地產色彩，往多元化道路拓展。2018年初，“朗詩綠色地產”更名為“朗詩綠色集團”，房企更名由此拉開序幕。2018年，據不完全統計，已有20多家房企通過更名去掉“地產”二字，並以此為標誌開啟戰略新篇章。
優淘城總裁薛建雄向記者表示，傳統開發銷售地產受政策抑制，房企業務開始走多元化道路，為獲得政策、融資需求是其更名的主要原因，許多房企拓展商業地產、產業地產、文旅小鎮、長租公 寓等領域。所以，更名只是表面上，主要還是要看他們新業務的拓展情況。
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