蘇州市房地產市場及土地市場分析月報
【永聯行研究院】
從房地產市場簽約情況、蘇州市區城市房價情況、
蘇州大市土地成交情況、蘇州大市樓市動態
四大方面為您答疑解惑！
核心提要
1、9月新房、二手房簽約小幅度下滑。
2、根據永聯行研究院V估價智能評估系統監測，9月蘇州市區城市房價19257元/㎡，環比上漲1.23%。
3、本月22宗地塊總成交46.01億元， “低溢價成交”成為常態。
4、10月初房貸利率調查： 放貸週期拉長 首套房利率上浮25%。
9月蘇州市區房地產市場成交情況
新房市場成交情況
9月新房簽約8968套，小幅度下跌
9月蘇州市區新房總簽約8968套，環比下跌6.08%，與去年同比下跌2.37%。其中住宅簽約6311套，環比下跌12.65%；非住宅簽約2657套，環比上漲14.33%。
本月，雖然蘇州新房市場簽約量小幅度下跌，但是整體表現相對平穩。9月共有40個項目新領預售，市場新增供應住宅房源12132套，其中，近七成的房源均推新，過半推新項目開盤去化率都在六成以上，整體購房熱度較高，加上商品房備案滯後等因素，實際簽約量有待後續進一步釋放。
圖片
9月新房住宅簽約6311套，簽約量下跌12.65%
雙吳板塊佔比七成，成績喜人
新房住宅方面，從簽約情況來看，姑蘇區簽約389套，環比下跌2.26%；吳中區簽約1765套，環比下跌5.51%；相城區簽約801套，環比下跌45.36%；工業園區簽約303套，環比下跌26.81%；高新區簽約528套，環比下跌6.05%；吳江區簽約2525套，環比上漲0.32%。除吳江區有小幅度上漲外，其餘五區均有不同程度下跌。
圖片
從區域簽約量來看，雙吳板塊依舊相當出色，佔比高達7成左右，其中吳江區以2525套的簽約量，在六大區位列榜首。
圖片
9月新房非住宅簽約2657套，上漲14.33%
相城區簽約量最大
新房非住宅方面，從簽約區域來看，姑蘇區簽約396套，環比上漲1.02%；吳中區簽約522套，環比上漲55.82%；相城區簽約355套，環比下跌37.06%；工業園區簽約108套，環比下跌32.08%；高新區簽約542套，環比上漲45.70%；吳江區簽約734套，環比上漲46.22%。除工業園區、相城區兩區下跌3成外，其餘四區均有所上漲。
圖片
從區域簽約量來看，吳江區簽約量佔比28%，簽約量最大。
圖片
二手房市場成交情況
9月二手房簽約量環比下跌7.58%，高位回落
2018年9月二手房總成交套數8969套，環比下跌7.58%，其中住宅8088套，環比下跌7.85%；非住宅881套，環比下跌5.06%。
本月整體簽約小幅度下滑，屬於8月高位回落現象，整體表現依然相當可觀。與去年9月同比，上漲217.71%，相較於去年下半年的冷清，蘇州二手房市場今年整體交易相當熱火，並且持續升溫。
圖片
從單日住宅簽約量走勢來看
上半月持續攀升至高位
從單日簽約套數走勢來看，上半月持續攀升至高位，下半月略有下行趨勢，日均簽約量高達到298套，簽約量穩定保持高位。簽約最高峰出現在9月7日，當天二手房共簽約615套。
圖片
9月二手房住宅簽約8088套，下跌7.85%
工業園區為簽約主力
二手房住宅方面，從簽約情況來看，姑蘇區簽約1512套，環比下跌11.27%；吳中區簽約1430套，環比下跌2.32%；相城區簽約681套，環比下跌19.69%；工業園區簽約1964套，環比下跌10.52%；高新區簽約1404套，環比下跌0.35%；吳江區簽約1097套，環比下跌5.19%。六大區域均有不同程度下滑，其中下滑力度最大的是相城區，跌幅近兩成，主要是當月相城區較多老盤推新，同時備案價的限制跟周邊二手房價格基本持平，導致周邊二手房成交下跌明顯。
圖片
從區域簽約量來看，工業園區簽約量佔比24%，依舊蟬聯區域冠軍位置，姑蘇區簽約量佔19%，緊隨其後。因這兩個區域的新房供應不足，購買力主要集中在二手房市場。
圖片
9月二手房非住宅簽約881套，下降5.06%
吳中區簽約量最大
二手房非住宅方面，從簽約量情況來看，姑蘇區簽約66套，環比上漲15.79%；吳中區簽約357套，環比下跌6.79%；相城區簽約230套，環比下跌7.63%；工業園區簽約99套，環比下跌3.88%；高新區簽約43套，環比下跌17.31%；吳江區簽約86套，環比下跌2.38%。除姑蘇區、吳江區有所上漲外，其餘各區均出現不同程度的下跌！
圖片
從區域簽約量來看，吳中區佔比41%，簽約量最大，佔絕對優勢領先其他區域。
圖片
9月蘇州市區城市房價
9月蘇州市區城市房價19257元/㎡，持續微漲
根據永聯行研究院V估價智能評估系統監測，9月蘇州市區城市房價19257元/㎡，環比上漲1.23%，整體房價趨於一個平穩上行的趨勢。
圖片
市區各區房價，六區均漲
根據永聯行研究院V估價智能評估系統監測，姑蘇區、工業園區、高新區、相城區、吳中區、吳江區六區呈環比上漲態勢。本月，市場整體表現明顯是趨向活躍的，單月新增供應量增大，過半推新項目開盤去化率都在六成以上，整體購房熱度較高。
姑蘇區21010元/㎡，環比上漲0.47%；
工業園區30560元/㎡，環比上漲1.01%；
高新區21780元/㎡，環比上漲1.18%；
相城區13520元/㎡，環比下跌2.04%；
吳中區17950元/㎡，環比上漲2.34%；
吳江區10720元/㎡，環比上漲0.64%.
圖片
9月蘇州大市土地成交情況
本月22宗地塊總成交46.01億元，
“低溢價成交”成為常態
2018年9月份，蘇州大市（包含主城區、張家港、常熟、太倉、崑山）共出讓土地22宗，其中住宅用地9宗，商服用地9宗，商住用地3宗，其它用地1塊。合計出讓面積78.90萬平方米，環比下跌21.10%；簽約金額46.01億元，環比下跌63.28%。進入2018年後，蘇州土地市場的地塊成交溢價有明顯走低。
圖片
圖片
吳江市、太倉市本月土地成交併列第一
成交方面，9月共有4個區縣市有土地成交，總成交22宗，其中吳江市、太倉市成交宗數最多，共計成交14宗，佔到全月土地成交的63.64%。出讓總面積78.90萬平方米，其中太倉市成交面積最多，合計成交31.63萬平方米，佔到全月土地成交的40.09%。成交總金額46.01億元，其中吳江市成交總金額最高，成交24.63億元，佔到全月成交的53.53%。
圖片
9月網掛28宗土地，其中住宅用地19宗
最高起始樓面價高達18000元/㎡
2018年9月份，蘇州市區新增土地供應28宗，19宗為住宅用地，共計供應土地面積71.30萬平方米。
其中，高新區新增供應土地3宗，共計土地面積12.05萬平方米。工業園區共計新增土地供應1宗，土地面積合計2.56萬平方米。吳江區共計新增土地供應11宗，土地面積合計20.14萬平方米。吳中區共計新增土地供應5宗，土地面積合計14.02萬平方米。相城區共計新增土地供應1宗，土地面積合計1.79萬平方米。常熟市共計新增土地供應1宗，土地面積合計1.10萬平方米。張家港市共計新增土地供應6宗，土地面積合計21.95萬平方米。
圖片
9月蘇州大市樓市動態
一錘定音，70年後房屋產權不變！
民法典各分編草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
政策解讀
此次草案規定住宅建設用地使用權期滿自動續期，意味著我們所購房屋70年土地使用權期滿後，可以自動續期，不必擔心土地被收回，體現了對人們財產權的保護。目前也有可能與房地產稅結合，通過繳納房地產稅的方式，實現住宅用地使用權70年期滿後續期的銜接安排。
房貸利率調查：放貸週期拉長 首套房利率上浮25%
蘇州多家銀行目前沒有停貸現狀，均可以正常放貸，利率普遍上浮至25%，放貸週期拉長，最慢長達3個月之久。
圖片
政策解讀
今年以來受到政策調控的影響，房貸利率持續多個月上浮，同時針對單身、離異、合力貸的上浮已經高達30%，目前銀行貸款額度緊張、放款時間較慢、審核相對較嚴格的情況相信在短時間內不會有太大變化，蘇州樓市房貸利率依舊是持續趨緊的態勢。
閱讀更多 一花一葉一世界 的文章
