苏州市房地产市场及土地市场分析月报
【永联行研究院】
从房地产市场签约情况、苏州市区城市房价情况、
苏州大市土地成交情况、苏州大市楼市动态
四大方面为您答疑解惑！
核心提要
1、9月新房、二手房签约小幅度下滑。
2、根据永联行研究院V估价智能评估系统监测，9月苏州市区城市房价19257元/㎡，环比上涨1.23%。
3、本月22宗地块总成交46.01亿元， “低溢价成交”成为常态。
4、10月初房贷利率调查： 放贷周期拉长 首套房利率上浮25%。
9月苏州市区房地产市场成交情况
新房市场成交情况
9月新房签约8968套，小幅度下跌
9月苏州市区新房总签约8968套，环比下跌6.08%，与去年同比下跌2.37%。其中住宅签约6311套，环比下跌12.65%；非住宅签约2657套，环比上涨14.33%。
本月，虽然苏州新房市场签约量小幅度下跌，但是整体表现相对平稳。9月共有40个项目新领预售，市场新增供应住宅房源12132套，其中，近七成的房源均推新，过半推新项目开盘去化率都在六成以上，整体购房热度较高，加上商品房备案滞后等因素，实际签约量有待后续进一步释放。
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9月新房住宅签约6311套，签约量下跌12.65%
双吴板块占比七成，成绩喜人
新房住宅方面，从签约情况来看，姑苏区签约389套，环比下跌2.26%；吴中区签约1765套，环比下跌5.51%；相城区签约801套，环比下跌45.36%；工业园区签约303套，环比下跌26.81%；高新区签约528套，环比下跌6.05%；吴江区签约2525套，环比上涨0.32%。除吴江区有小幅度上涨外，其余五区均有不同程度下跌。
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从区域签约量来看，双吴板块依旧相当出色，占比高达7成左右，其中吴江区以2525套的签约量，在六大区位列榜首。
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9月新房非住宅签约2657套，上涨14.33%
相城区签约量最大
新房非住宅方面，从签约区域来看，姑苏区签约396套，环比上涨1.02%；吴中区签约522套，环比上涨55.82%；相城区签约355套，环比下跌37.06%；工业园区签约108套，环比下跌32.08%；高新区签约542套，环比上涨45.70%；吴江区签约734套，环比上涨46.22%。除工业园区、相城区两区下跌3成外，其余四区均有所上涨。
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从区域签约量来看，吴江区签约量占比28%，签约量最大。
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二手房市场成交情况
9月二手房签约量环比下跌7.58%，高位回落
2018年9月二手房总成交套数8969套，环比下跌7.58%，其中住宅8088套，环比下跌7.85%；非住宅881套，环比下跌5.06%。
本月整体签约小幅度下滑，属于8月高位回落现象，整体表现依然相当可观。与去年9月同比，上涨217.71%，相较于去年下半年的冷清，苏州二手房市场今年整体交易相当热火，并且持续升温。
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从单日住宅签约量走势来看
上半月持续攀升至高位
从单日签约套数走势来看，上半月持续攀升至高位，下半月略有下行趋势，日均签约量高达到298套，签约量稳定保持高位。签约最高峰出现在9月7日，当天二手房共签约615套。
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9月二手房住宅签约8088套，下跌7.85%
工业园区为签约主力
二手房住宅方面，从签约情况来看，姑苏区签约1512套，环比下跌11.27%；吴中区签约1430套，环比下跌2.32%；相城区签约681套，环比下跌19.69%；工业园区签约1964套，环比下跌10.52%；高新区签约1404套，环比下跌0.35%；吴江区签约1097套，环比下跌5.19%。六大区域均有不同程度下滑，其中下滑力度最大的是相城区，跌幅近两成，主要是当月相城区较多老盘推新，同时备案价的限制跟周边二手房价格基本持平，导致周边二手房成交下跌明显。
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从区域签约量来看，工业园区签约量占比24%，依旧蝉联区域冠军位置，姑苏区签约量占19%，紧随其后。因这两个区域的新房供应不足，购买力主要集中在二手房市场。
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9月二手房非住宅签约881套，下降5.06%
吴中区签约量最大
二手房非住宅方面，从签约量情况来看，姑苏区签约66套，环比上涨15.79%；吴中区签约357套，环比下跌6.79%；相城区签约230套，环比下跌7.63%；工业园区签约99套，环比下跌3.88%；高新区签约43套，环比下跌17.31%；吴江区签约86套，环比下跌2.38%。除姑苏区、吴江区有所上涨外，其余各区均出现不同程度的下跌！
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从区域签约量来看，吴中区占比41%，签约量最大，占绝对优势领先其他区域。
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9月苏州市区城市房价
9月苏州市区城市房价19257元/㎡，持续微涨
根据永联行研究院V估价智能评估系统监测，9月苏州市区城市房价19257元/㎡，环比上涨1.23%，整体房价趋于一个平稳上行的趋势。
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市区各区房价，六区均涨
根据永联行研究院V估价智能评估系统监测，姑苏区、工业园区、高新区、相城区、吴中区、吴江区六区呈环比上涨态势。本月，市场整体表现明显是趋向活跃的，单月新增供应量增大，过半推新项目开盘去化率都在六成以上，整体购房热度较高。
姑苏区21010元/㎡，环比上涨0.47%；
工业园区30560元/㎡，环比上涨1.01%；
高新区21780元/㎡，环比上涨1.18%；
相城区13520元/㎡，环比下跌2.04%；
吴中区17950元/㎡，环比上涨2.34%；
吴江区10720元/㎡，环比上涨0.64%.
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9月苏州大市土地成交情况
本月22宗地块总成交46.01亿元，
“低溢价成交”成为常态
2018年9月份，苏州大市（包含主城区、张家港、常熟、太仓、昆山）共出让土地22宗，其中住宅用地9宗，商服用地9宗，商住用地3宗，其它用地1块。合计出让面积78.90万平方米，环比下跌21.10%；签约金额46.01亿元，环比下跌63.28%。进入2018年后，苏州土地市场的地块成交溢价有明显走低。
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吴江市、太仓市本月土地成交并列第一
成交方面，9月共有4个区县市有土地成交，总成交22宗，其中吴江市、太仓市成交宗数最多，共计成交14宗，占到全月土地成交的63.64%。出让总面积78.90万平方米，其中太仓市成交面积最多，合计成交31.63万平方米，占到全月土地成交的40.09%。成交总金额46.01亿元，其中吴江市成交总金额最高，成交24.63亿元，占到全月成交的53.53%。
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9月网挂28宗土地，其中住宅用地19宗
最高起始楼面价高达18000元/㎡
2018年9月份，苏州市区新增土地供应28宗，19宗为住宅用地，共计供应土地面积71.30万平方米。
其中，高新区新增供应土地3宗，共计土地面积12.05万平方米。工业园区共计新增土地供应1宗，土地面积合计2.56万平方米。吴江区共计新增土地供应11宗，土地面积合计20.14万平方米。吴中区共计新增土地供应5宗，土地面积合计14.02万平方米。相城区共计新增土地供应1宗，土地面积合计1.79万平方米。常熟市共计新增土地供应1宗，土地面积合计1.10万平方米。张家港市共计新增土地供应6宗，土地面积合计21.95万平方米。
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9月苏州大市楼市动态
一锤定音，70年后房屋产权不变！
民法典各分编草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
政策解读
此次草案规定住宅建设用地使用权期满自动续期，意味着我们所购房屋70年土地使用权期满后，可以自动续期，不必担心土地被收回，体现了对人们财产权的保护。目前也有可能与房地产税结合，通过缴纳房地产税的方式，实现住宅用地使用权70年期满后续期的衔接安排。
房贷利率调查：放贷周期拉长 首套房利率上浮25%
苏州多家银行目前没有停贷现状，均可以正常放贷，利率普遍上浮至25%，放贷周期拉长，最慢长达3个月之久。
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政策解读
今年以来受到政策调控的影响，房贷利率持续多个月上浮，同时针对单身、离异、合力贷的上浮已经高达30%，目前银行贷款额度紧张、放款时间较慢、审核相对较严格的情况相信在短时间内不会有太大变化，苏州楼市房贷利率依旧是持续趋紧的态势。
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