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導讀
拆遷補償協議應具備哪些條款？
在徵收拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人所訂立的《拆遷補償協議》，將直接決定被拆遷人所獲得的補償數額。一直以來，總是有人源源不斷地向筆者提問，“律師，請您幫我看看這個協議對嗎？”不難看出，大家對於徵收拆遷中的協議陷阱還是有所警惕的。因為一旦你簽了字，就要嚴格遵守協議規定。因此，我們需要一個準確、完備的協議，來保護自己的權益。
那麼，筆者現在就統一回答一下，一個有效的拆遷補償協議必須具備哪些條款。
1.拆遷當事人的姓名、名稱、住所地、通訊地址等基本情況。
2.拆除房屋的有關情況，包括房屋的座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等等。
3.補償方式、金額和時間。
補償方式分貨幣補償和房屋產權調換。
若是貨幣補償，則補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
若是產權調換，則按照拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算，結清產權調換的差價。
值得注意的是，在大多數情況下，被拆遷人可以選擇補償方式，但是在以下兩種情況下，不得選擇補償方式：
①拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償;
②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同達不成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租。
至於補償的時間，一般應在拆遷前一次性補償。
4. 房屋估價。
在實行貨幣補償形式的情況下，需要對被拆遷房屋的市場價格進行評估，在實行房屋產權調換形式的情況下，需要同時對被拆遷房屋和所調換房屋的市場價格進行評估，以作為結清差價的依據。
至於房屋的評估機構的選擇，應由拆遷人和被拆遷人共同選定，如雙方未能就選定評估機構達成合意，則由雙方各提出一至兩家評估機構，抽籤決定。
評估費用一般由拆遷人承擔。有些地方性法規、規章規定，評估工作由當地拆遷管理部門下屬的房地產評估機構承擔，這種規定顯然屬於行政性壟斷，被拆遷人對其評估價格的公信力也多持懷疑態度，因為拆遷管理部門多為當地的房地產管理部門，房地產管理部門在進行房地產行政管理過程中與拆遷單位難免建立一些關係，而被拆遷人與房地產管理部門的聯繫很少，被拆遷人有理由懷疑拆遷人利用與房地產管理部門的關係去幹預和影響房屋評估的過程和結果。
所以，筆者認為，利用地方性法規、規章規定市場主體之間民事行為中的房屋價格評估由拆遷管理部門下屬的房地產評估機構承擔並非妥適。當然，被拆遷房屋與調換房屋的價格也並非一定要進行評估，若雙方能就補償的金額和差價結算的金額達成一致意見，就可以不評估，這樣一方面可以儘快簽訂拆遷協議並付諸實施，節省時間，提高效率，另一方面可以省卻一筆評估費，降低拆遷中的成本。
5.拆遷安置辦法。
安置是針對被拆遷房屋的承租人的。在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關係且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供週轉房。
6.搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付。
拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當的停業補償費。
《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定，搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
7.搬遷期限和過渡期限。
搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限，這一期限是用來約束被拆遷人和房屋承租人的。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下，拆遷人提供適宜入住的調換房屋的時間界限，這一期限是用來約束拆遷人的。
8.違約責任。
對拆遷人來說，違約責任主要是不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產權調換房屋的責任，承擔責任的方式一般是支付違約金。對被拆遷人和房屋承租人來說，違約責任主要是不按時搬遷和騰退週轉房的責任，承擔責任的方式是被強制搬遷。
律師建議
《拆遷補償協議》的簽訂直接決定著被拆遷人的利益。對於一份拆遷補償協議應該具備哪些必要的條款，本文已經分析完畢。但由於現實生活中，合同糾紛不僅廣泛存在，甚至五花八門，筆者在此鄭重提醒各位，簽字是門“技術活”，魔鬼，往往就隱藏在細節裡。
當然，筆者最期望的還是大家能夠學法懂法，減少法律知識盲區，儘量避免糾紛。若出現糾紛，一旦發現僅憑自己的知識儲備無法解決，就要及時求助於專業人士，建立相互信賴的合作關係，在最佳的維權時期介入，以免權益受損，哭訴無門。
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