今冬明春的集中采暖期还没到，家里的暖气管子比室温还凉的时候，石家庄的雾霾便早早地卷土重来，蒸腾在这座华北城市的上空，如同鬼魅一般得宣示着它的存在。
冬天来了。
对于石家庄房地产市场而言，这个冬天早已笼罩了将近一年。上半年的房地产市场专项整治行动，不让卖；下半年调控政策高压、购房需求低迷，不好卖。行业内的所有人早就裹上了羽绒服、棉大衣，在保温杯里泡上了大枸杞。
地产圈子的微信朋友圈，从来都是信息量最大的。河北姑娘赵丽颖嫁入上海富二代冯绍峰家，一张红底白衬衫的结婚照就能刷遍微信朋友圈，地产圈子也能配上文字、蹭上热度：某某房东伤心欲绝，手里多套好房挥泪甩卖，下次再遇上这样的好事儿，可要等这位房东下一位女神江疏影出嫁了。
可能这位房东连这两个「ying」是谁都傻傻分不清。不过，没关系，房价优惠的信息总算是广而告之，要是有人心动，打过来电话，走过来看房，这热度就算没白蹭。
人在江湖飘，哪能不挨刀。人在地产混，哪能不焦虑。
前两天的见面会，小回说，现在的局面是「四方焦虑」：
购房者，很焦虑，房价短期内是涨不起来，可会不会跌跌不休呢？这个万亿规模的行业，总有人惊人甚至吓人之举，可有一个真理颠扑不破：买涨不买跌。
房企，很焦虑，销售和回款任务「压力山大」，石家庄至少六家房企年初喊出来的百亿目标，可年底估计没一家能摸到边。
市场，很焦虑，尽管9、10月已经过去了3/4，普通住宅的成交规模已经超过50万平方米，可上半年124万平方米挖下了一个巨大的坑，全年到300万平方米就算是谢天谢地，平均水平400万平方米完全没了希望。
可最焦虑的，恐怕还是掌控政策的那双「手」。上半年石家庄的土地出让金收入同比下降16%，下半年嗷嗷待哺的城建项目一箩筐，仅轨道交通就要拿出几十个小目标，地方财政这个「家」也不那么好当。据说，这双手已经下了死命令：年底前，土地出让金至少要拿回300个小目标，否则提头来见。 年底前的密集推地已是板上钉钉。
想让焦虑中的房企们手里抠出钱来，摞出这300个亿，就得营造出「健康、和谐」的市场环境。种种迹象表明，这双手的自救行动正在全面展开。
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历史和今日，总是有着惊人相似。
六年前的2012年5月31日，在一次房企政策法规和业务知识培训时，石家庄的住建部门突然宣布，将调整已实施一年半的石家庄住房限购政策。调整后的政策，将向人均住房面积低于当时全省平均30.6平方米/人，或低于廉租住房标准的居民家庭开放购买第三套住房。尽管当时的石家庄并未冒天下之大不韪取消住房限购政策，但任何的调整在当时严酷的调控压力之下，决策层与行业甚至掀起「开发商应当流着道德血液」的激烈争论之下，都显得分外惹眼。
尽管这项突然宣布的政策没几天便被叫停，石家庄的住建部门也就此「噤声」，直到两年后才随着全国大势，顺势取消住房限购政策，完成了两年前就想完成的目标，但这并不妨碍各方从中得出另一个早已颠扑不破的道理：
在当时石家庄普通住宅供求规模近乎「腰斩」的背景下，肯定会有人扛不住。今日的石家庄房地产市场，正在重演六年前的这场对耗：除了土地出让金同比下降14%，涉及房产交易环节的增值税和契税，其同比增速出现了大幅下降，契税甚至出现了同比11%的降幅。房产交易大厅的过户窗口依然是最忙碌的，可远没有2016年和2017年初那样「一号难求」。
这下，轮到「账房掌柜」着急了。财政部门提交给人大的上半年预算执行情况报告中直言不讳：受环境治理、房地产调控、降税减费等因素影响，财政收入持续增收难度不断加大。
《人民的名义》里，达康书记总爱称呼财政局长叫「财神爷」。这调侃一般的称呼可不是电视剧杜撰。可面对一路下行的房地产市场，只能管管账本的财神爷也是两手一摊，一脸无奈。
压力，自然就转到了卖房和卖地的两个部门：住建和国土部门那里。
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上半年的石家庄土地出让金收入仅完成了175个小目标。而在2017年同期，这个数字就已经达到了210亿元。可即便如此，175个亿也超出了同期涉房税收收入（162亿元）一截。更何况，卖地收钱，立竿见影。可让涉房税收收入涨起来，只能刺激市场交易，催促着人们赶紧买房、卖房，还观望个毛线。
调控政策压着，这哪里是说催促就能催促的。说到底，你永远叫不醒一个装睡的人；至于睡死过去，其实也不太好叫。
因此，也就有了前述压在国土部门身上的300个小目标。此前的回看文章中，小回透露过，甭管是补证，还是非补证，近期能推向市场的地块，全部给我操练起来。果不其然，在上周8宗面积超过30万平方米的地块流拍过后第二天，其中的6宗地块便重新挂牌入市。这还不算完，国土部门还同期追加挂牌了6宗地块，合在一起，便是43万平方米，仅起始价就有将近55个亿。虽然在封在牛皮纸信封里，被蜡封着的底价面前，起始价俨然成了摆设，不过，没关系，如果顺利完成出让，仅这55个小目标，就能完成1/6的任务。
更何况，在滹沱河北岸的正定新区，奥体中心西侧，还有3宗纯住宅用地正「磨刀霍霍」。14万平方米的面积，将近17个亿的起始价，完全自由竞争，以前的那些签约、许诺均已作古。只不过，竞拍规则还是手下留情，限地价、竞自持面积里，房企最高仅自持到全部建面的20%。2017年拿下限竞人才安置房的房企们，估计又要哭晕在厕所。
市场一片哀嚎，房企们还有多大的兴致，在石家庄去赴这样一场注定要「大出血」的土地竞拍，这3宗地块将是最现实的「试金石」。这块试金石试出来的成色，关系到未来一年这座城市、这个市场的前途，以及万千从业者的饭碗。当然，更关系到石家庄的「账本」。关于这3宗地块，小回在今后的回看文章中开专章解读。
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要完成300个小目标，只靠国土部门在土地市场上卖力吆喝，肯定是不够的。想要提振房企们的拿地信心，就需要在市场上给他们信心。2017年正定新区动辄2万元/平方米的天价地余音在耳，在今天看来，终于让人明白了张惠妹唱的那句：我站在高岗上远处望，那一片绿波海茫茫。艰难抉择一年多，这些限竞人才安置房的地块终于还是亮相了。
到了2018年，任谁都不想在土地市场上做「冤大头」。天山公园南侧的住宅用地竞价到了6250元/平方米的楼面价，已经是当前高新区房地产市场能够承受的最大房价水平。就算底价「贪心不足蛇吞象」，可房企们也只能一摊手：
喏，就这么多了。欲取之，必予之。全年的普通住宅实际成交规模连300万平方米都到不了，别说契税、增值税这些房产交易税费「别想指望」，连土地市场都有「池鱼之灾」。
调整政策，势在必行。只不过，和谐起见，还是不要用「救市」这个词来形容吧。
从小回目前掌握的信息来看，市场交易层面的「调整」措施包括：
其一，调整备案政策。至于如何调整，意会意会。放眼当下市场，一些项目此前需要将精装修交付和相关设备单独签署合同，购房款也需要单独支付，如今都可以列入购房合同，纳入住房贷款，购房首付款比例从平均五成下降至最低三成。
备案政策如同一道闸门，此前，这道闸门太高，市场水位却不够高的，能溢出的水量不大。如今，闸门下降，溢出水量增加，自然可以刺激下游嗷嗷待哺的项目成交。
其二，加快商品房预售许可证颁发速度。 常年公示预售手续的中心城区和鹿泉区，在9月共有26个项目，拿到了27个商品房预售许可证，可售面积87万平方米。一批项目借此可以正大光明地开放售楼场所，认筹办卡、成交转签，再无掣肘。加上房地产市场专项整治行动一直没断，违法违规项目噤若寒蝉，其实也给这些五证齐全的项目起到了「清场」作用。
接下来，地方政策调整还有一些方向可以「突破」，比如，真实地价确实偏高的项目，在审批预售备案价时，可以给予「适当照顾」，但后续网签备案必须要排队；对一些关系到大活动、大节点的项目，在今冬明春集中采暖期强制性停工取消之后，可以拿到施工许可，等等等等。
只不过，可供地方操作的政策调整空间，着实有限。从目前来看，住房限购政策在名义上不可触碰，住房限贷政策则需要金融机构配合，住房限价政策在实际操作时可以区别对待，但住房限售作为「房住不炒」的政策标杆不可挑战，地方政策调整只能是在「边边角角」里「修修补补」。
要想真正触动市场的G点，还是需要「最高指挥棒」。
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不管是名义上的「调整」，还是实质上的「救市」，挽住房地产市场交易规模的跌跌不休，并借此挽住受到波及的税收和土地出让金收入，这层心思已经看得非常明白。然而，有一点在当下不容触碰，那就是天怒人怨的房价绝对不能重现2016年的狂飙突进。
事实上，自住房限价和预售备案政策实施，房价的定价权早已不在房企手里。如今，连精装修交付和相关设备都要「过关」，并被要求在售楼场所公示，用材用料都要核定成本，连这个部分的定价权，也被从房企手中剥夺掉。虽然定价尚可博弈，但任何房价冒尖的举动，都会被那双「手」扼杀在摇篮里。
况且，面对当下市场，「跑量求存」已是房企共识。看见成交规模冒冒尖，如同拢住了一团小火苗，巴不得在冰天雪地里越烧越旺，借火取暖。逆势涨价？大行情不允许啊。
从某种意义上说，如今的市场和调控已经进入战略相持期。此前，不管愿意不愿意，各方合力要摁住过度惹眼的石家庄房价；可当某些力量连自己的钱袋子都保不住，面对调控，是咬牙硬挺，还是心不在焉，那就要打个问号了。
绕来绕去，兜兜转转，石家庄房地产市场的命运，还是握在那双「手」手里。
不让涨，可又能跌到哪里？看来，小回需要在下一场见面会的时候，好好梳理一下《石家庄房价的「构成之谜」》了。
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