“90後”年輕人已成為租房主力軍
新興租客將如何改變租房方式？
隨著最後一撥“90後”步入成年，住房問題逐漸成為了他們的“頭等大事”。《2018年輕人租房大數據報告》指出，“90後”和“95後”已經以70%的強勢佔比，成為租房市場新生代主力軍。而據《中國90後家居消費趨勢調查》數據顯示，50.51%的“90後”還是租房的狀態，只有19.88%的人有自己的房子。
與此同時，“90後”和“95後”與眾不同的租房觀念，帶來的是租房市場上潛在的巨大商機和難以預測的消費變量。
住房租賃市場需求巨大
為完善促進消費體制機制，進一步激發居民消費潛力，國務院前不久印發了《關於完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》。
值得一提的是，此次意見就租賃市場提出了相關建議。意見中指出，住行消費方面，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃。總結推廣住房租賃試點經驗，在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場。同時，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。
業內人士普遍認為，加快培育和發展住房租賃市場應成為新的消費動力。特別是當前的“互聯網+”時代，衣食住行中，“住”應該是最後一個被移動互聯網和消費升級改造的領域，也是消費者體驗最差、提升空間最大、需求最迫切，同時也最難被改變的領域。
貝殼研究院報告顯示，從市場供給來看，集體土地租賃住房項目陸續推出、全國近700萬平方米的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體、增量開發並行的住房租賃供給市場。從租客需求端看，隨著一線城市結婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。
在政府主導的多主體供給、多渠道保障、租購併舉的“新租房”時代，“90後”和“95後”在租房市場消費市場的崛起引人關注。
有數據統計，近5年來，我國20~34歲的人口占比維持在24%以上，年齡在18~32歲之間的租客佔比高達95%，到2030年還有將近3億人進入租房市場，規模可突破4.6萬億元。國內住房租賃市場需求十分巨大。
“90後”和“95後”對於住房的偏好、要求以及消費觀，都明顯不同於“70後”和“80後”，對於租房最關心的問題已不只是租金，還有良好的生活品質。調查數據顯示，17.55%的大學畢業生願意拿薪資30%至50%去租房。不少年輕人表示：“如果有房子能讓我穩定地租一輩子，又何必買房呢？”
租房市場迎來新變化
長期以來，國內住宅市場一直行進在“重售輕租”的軌道上，這也使得目前機構化管理的房源在租賃市場裡佔比仍然較低。據初步統計，我國規模化住房租賃企業市場份額只佔2%左右，相較於發達國家成熟市場20%~30%的比例，差距非常大。
在日前舉辦的“2018中國獨角獸峰會”上，談到消費升級給房屋租賃市場帶來的改變時，巴樂兔租房聯合創始人成笑君表示，租房本就是消費行為，在消費升級背景下，行業、平臺必須滿足租客群體，尤其是年輕租客的住房需求和體驗追求。“租房作為消費品在過去一直沒有被服務好，存在這樣那樣的痛點。歸根結底，原因在於沒有產品被標準化。”
在消費升級大背景下，租房市場的消費升級也在發生，主要表現為，租客希望能得到更好的住房體驗和服務。
而傳統的房屋租賃模式下，不管是線上還是線下，都很難獲取真實信息，導致租客找房困難，在管理上也還存在安全隱患、租賃關係保障等問題。如今，住房直租平臺正在租房市場中慢慢崛起，這種模式免去了高昂的中介費用、信息更透明、成交週期更短，受到年輕人的追捧。
“互聯網租房平臺可以利用交易的數據完成信用體系的沉澱，保障租客以及房東的權益，讓整個生態鏈的人群得到體驗的升級。”在成笑君看來，現在的年輕人經歷了近20年的互聯網教育，他們有能力在網絡上進行比較和篩選。只要滿足舒適、安全等需求，保證房屋信息真實、有租後保障等，租房客甚至在線上就可以完成這個產品的選擇，這一點在傳統模式下，根本得不到滿足。
調查顯示，和整體租客人群相比，年輕人租房做決策更果斷。近七成的“95後”只看一次房就會決定是否租房，九成的“90後”“95後”後會選擇在看房後一天以內簽約。“95後”平均只需要0.72天就會建立租約，而整體租客人群則平均需要0.95天。
有專家認為，在大中城市，住房租賃市場作為年輕人日常剛需生活的一環，本身具有價值潛力和巨大市場。在消費升級和經濟轉型的大背景下，深挖服務是企業發展的核心。
長租公寓尋求新的著力點
近年來，伴隨“租購併舉”“租售同權”等各項政策逐步推進，房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司，紛紛試水長租公寓。有報道顯示，近兩年已有10多家房企相繼進入長租公寓市場，包括萬科、綠地、龍湖、旭輝、深業、金地、招商蛇口及上海地產集團在內的多家企業。
據統計，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間。僅北京目前已開業的集中式長租公寓品牌就有20多個，若加上小品牌，總數則可達到70多個。
相對於傳統租房市場，“90後”“95後”更加偏愛集中式長租公寓。行業調查報告顯示，在北上廣深等經濟發達地區的租房市場，長租公寓成為不少年輕人的首選，不少品牌公寓的入住率達到90%以上。
長租公寓除了獨立私享的臥室、衛浴等，基本都配備了社區共享的書房、會客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區域。多數長租公寓還建立了管家負責制，即每家門店都配有一位管家進行租前或租後服務。
在一些租房品牌頻現甲醛超標事件之後，對於重視裝修裝飾的“90後”“95後”新興租客來說，以“信用租房”免押金的長租公寓未免不是一種理想選擇。
不大的院子裡，活動空間、健身場所、影音區、小餐廳、咖啡室和小超市俱全。通過實地走訪北京歡樂谷7號工場的一棟長租公寓，記者發現，公寓的租住者幾乎都是年輕人，而其房間內部loft式的設計，也滿足了不怕“登高爬梯”的青年人對於狹小空間內功能分區的要求。令人印象更為深刻的是，由於年齡和社群相近，又同為租客，通過共享公共空間，長租公寓中的居住者彼此之間也較為熟絡。多位受訪者都對記者表示，除了租金相對低廉以外，可以滿足部分年輕人的社交需求也是所在公寓的一大亮點。
“長租公寓作為一種租房產品，必須抓住‘90後’一代年輕人的新特徵。”相寓副總經理張多指出，從租房市場新產品運營的角度來看，“90後”已經成為社群的主力，如果不從他們的個性化需求入手，那麼長租公寓發展就失去了應有的活力。不可否認的是，在學習西方公寓提供“社交圈”模式後，業界在不久之前還期待著長租公寓的萬億藍海空間改變租房市場的現有格局，但隨後爆發的一系列負面信息，卻使各界陷入了長租公寓是餡餅還是陷阱的爭議之中，並使其面臨著拉高租賃市場價格的指責。
中國社科院在今年9月完成的《中國住房市場發展月度分析報告》指出，藉助國家對長租公寓的融資政策優惠，大量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。這些資本公寓進而利用資產證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。但也有業內人士認為，品牌房企和中介經營的長租公寓，通常有豐富的管理經驗，租金在長期合同的約束下相對穩定，長期作用下可以對市場價格起到平抑作用。
雖然當下長租公寓的發展前景尚不明朗，但是不論資本運作模式如何操作，不可忽視的是，以“90後”的社交消費需求為著力點，長租公寓的發展模式正在對租房市場新一輪的消費升級產生影響。（記者 劉洋 徐瀟）
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