評司論企｜萬科拿地策略是否仍是行業風向標？財經頭條網

◎ 研究員 / 朱一鳴、汪慧

進入2018年下半年之後，土地市場轉冷跡象明顯，房企土地投資總體愈發謹慎。三季度以來，大幅度減少拿地的房企不在少數，包括龍頭企業碧桂園、中海以及保利等一線房企。但也有不少房企保持相對穩健的拿地節奏。

下半年萬科拿地節奏加快

總體來說，當前土地市場的流拍現象極為普遍。儘管土地價格已經降至低位，對房企來說，存在抄底機會，但房企拿地意願仍然不強。這是因為：一方面，市場處於調整期，土地市場各要素不確定性較大，部分城市風險較高；另一方面，市場下行使得企業銷售業績表現不容樂觀，加槓桿拿地可能會使企業面臨較高的資產負債率，加劇現金流風險和財務風險，導致經營環境惡化。因此，順週期放緩擴張進程，保存後續發展實力已成為大多數房企的共識。

但是，向來有逆週期抄底土地市場傳統的萬科，今年在土地投資方面維持較為平穩的策略，與碧桂園、恆大以及其他一線房企的態度相差甚大。

儘管萬科高喊“活下去”，但是下半年萬科並未打算“入冬”，拿地熱情不減反增。雖然受到大勢影響，下半年表現不如去年同期，但整體拿地進程較為均衡。

截至2018年11月末，萬科累計新增建面4585.3萬平方米，權益建面達2686.6萬平方米，總計購地權益金額為1478.7億元。僅7月至11月，萬科累計新增建面及投資金額均已超過上半年。其中，11月單月萬科新增建面391.9萬平方米，總地價達到263.7億元，環比上升37%，與1-10月地價均值相比高出11%，拿地進程進一步加快。

截至2018年11月末，萬科整體拿地銷售比為0.49。從投資強度來看，2018年上半年萬科拿地銷售比為0.39，而7月至11月則大幅增加至0.61，與其他典型房企相比，居於前列。由此可見，進入到2018年下半年之後，萬科拿地節奏明顯加快，在規模房企中，拿地表現相對較為積極。

萬科逆勢積極收併購

儘管當前土地價格降至低位，但由於市場不確定性較大，房企通過招拍掛拿地還是存在一定難度和限制。相比招拍掛拿地，合作和收併購拿地可以降低拿地成本和風險，同時也可以快速推向市場，壓縮回款週期。

調整期下，房地產行業的馬太效應凸顯，很多企業面臨市場變局被迫退出或出售資產，萬科作為龍頭房企，擁有了更多以較低價格接盤和合作的機會。在此局面下，萬科借勢加快了收併購擴張步伐，通過股權交易獲得多個土地項目，目前已成功收購了嘉凱城、海航、華夏幸福旗下等多個項目公司股權。從今年萬科與海航多次交易可以看出，面對市場變局，不同房企間的“進”與“退”一目瞭然。可以說，市場下行期，收併購拿地機會的增加助力了萬科進一步擴張。

萬科拿地仍是行業風向標？

萬科向來有逆週期抄底土地市場的傳統，市場下行期採取平穩擴張的投資策略已經不是第一次。2008年萬科提出“拐點論”，隨即率先降價加速回款，增加土地儲備；此外，2012年以及2014年的行業低潮期，萬科都扮演了抄底的角色。

市場調整走向深水期，對於萬科來說確實是絕佳的抄底機會，因為萬科的確具備逆週期拿地的動力和資本。

首先，從動力上來說，週期性調整意味著市場新一輪洗牌，很多中小企業面臨被迫退出或出售資產。萬科作為規模前三的龍頭房企，在規模效應下擁有更多的機會以較低價格接盤。逆週期抄底，降低了土地成本，保證了更大的利潤空間，為業績增長創造比較優勢的良機。

其次，從資本上來說，現金流是房企生存和發展的關鍵，擁有充足現金流就掌握調控節奏的主動權。

截至2018年9月末，萬科持有貨幣資金 1328 億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和 865.9 億元。而有息負債中，66%為長期負債，基本沒有短期償債壓力。儘管三季度末淨負債率較半年度有所上升，但51.2%依然處於房企較低水平。充足的現金流和穩健的債務結構，是萬科逆週期抄底的資本。

總體來說，市場降溫對於整個行業發展，包括萬科來說都充滿挑戰，房企普遍都提高風險防範意識，收緊投資，保證企業安穩度過。萬科的“憂患意識”一直也是超前的，但萬科向來並不一味地順勢而為，而憑藉穩健的發展資質在逆勢中穩住自身的發展節奏。不可否認的是，無論是2010年在調控中逆勢崛起，還是在2015至2016年樓市高峰期，萬科每次的逆週期操作策略都為後續市場回暖積蓄了強大的爆發動力。

對於房企發展來說，終極的競爭還是落在土地儲備的競爭上，擁有充足的土地儲備才未來後續發展的根基。可以說，萬科的掙扎不只是為了“活著”，而是為了“更好地活著”。萬科前瞻性的運營策略和土地佈局一直備受行業關注。此輪調整期，萬科拿地是否仍是行業的風向標，預示市場回暖漸近，有待市場的進一步驗證。