葉昌輝

最近中國樓市，尤其香港樓市很不好看，帶永久產權的日本房產就熱了起來，許多人都問我現在日本的房子可不可以買？是不是有十幾萬人民幣的房子？分幾方面吧。主要是分享近期一些數據，也是僅供參考，也是我一家之言而已。

1首先說政策，明年漲稅至10%。

因此：已經打定主義要買房的就抓點緊。

1989年，日本的消費稅最初是3%，1997年漲到5%，2014年漲到8%！2019年就將漲至10%了！

（照片截圖於網絡）

安倍首相在採訪中確認：“2019年10月，消費稅就會加到10%。加稅是政權的使命，為的是經濟回覆和財政健全化。所以，加稅是不能避免的了。”

8%到10%看起來不多，然而體現在幾千萬日元的房子上，就是不小的數目呀，自己拿計算器算算就知道了。並且，說不定以後留學的費用什麼的，也會稍微漲一漲了。

2東京空房率現狀

未出租出去的房子數除以所有統計的現有房數就是空房率。

統計顯示，2018年東京中心建成的大型寫字樓出租面積約60萬平方米，是2017年的3倍。大部分大樓沒有空房。截至今年3月，東京中心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的空置率已大幅低於被視為供求均衡標準的5％。平均租金連續51個月上升。

據一家日本大型房地產公司9月份公佈的數據顯示，其東京都心5區的寫字樓空房率僅為0.89%，比8月份下降了0.06%，達到了有史以來的最低值！全國6大都市的空房率為東京都1.2% 札幌市2.1% 仙台市4.7% 名古屋市2.5% 大阪市2.4% 福岡市1.7% 。

空房率持續降低意味著租賃市場需求大，也的確正是日本房產投資的利好時期。

3數字下的東京房價

東京都23區的最常見田字型二居室套內精裝修70平米公寓的平均房價按區劃分（細如下圖）：

港區最高約9400萬日元(約合人民幣500多萬)，足立區最低約3800萬日元(約合240萬人民幣)。港區，千代田區，澀谷區，目黑區，文京區與新宿區等超過了7000萬日元（超過420萬人民幣）。

(截圖來源網上公開數據)

在日本十幾萬買個房子可不可以？

關於十幾萬就在日本買個十幾平小一居，過上幸福生活這樣的說法，怎麼說呢，日本十幾萬的房子在東京當然是有了，是可以買，也能出租的。因為在東京，房子的價格要考量地段、房齡、材質、樓層、距離車站距離、窗外可見風景等，如果想在諸如東京高田馬場的學校旁邊或者地鐵邊買個十幾萬的房子，想都別想，你懂的！

小醬前幾天在號為中華財經的文章中讀到，一家在北海道室蘭的房屋整體只要50萬日元（約人民幣3萬元左右），無人問津。日本小城市的空房率相對較高，年輕人都喜歡去大城市打拼，農村閒置房就更加多了。

所以一般來說，如果是特別便宜的房子，二三十萬人民幣以下的，大體上可能是：位置稍偏（想住繁華區的略過）、房齡高（想住新房別想）、災難高發區（怕地震就算了）、“事故物件”（發生過自殺，他殺等，膽小勿入）等類型的房子。

4單間收益率參考

很多人會糾結是買個單間（一居），還是買整棟公寓（諸多房間）呢？建成20年的單間公寓收益率約4-7%左右。如果考慮到手頭的錢有限，那當然是單間了，小房子平日自己就能打理。

5新房與二手

在日本，目前房產遠沒有像我國那樣的剛需，日本人覺得租房子方便，想搬家就搬家，不受束縛。並且按照日本人的觀念，新建住宅入住後的第二天，房價就跌20%。所以，過了些年的二手房價格自然就便宜了。

2018年日本二手房的稅制，登記免許稅額減少，更合算了。因此，如果買房是為了自己留學或者工作居住，又或是為了在日本度假用，二手房也是不錯的選擇。

2018年4月日本更新《住宅建築交易法》，在修改內容中規範了二手房出售前的檢查標準。《安心R住宅》制度運用，符合最新抗震需求和防漏雨的優質房源，才能出售。這樣就更加靠譜了。

6日本人喜歡哪個朝向？

在日本，無論買房還是租房，面積相同的新建的房屋，會因樓層、窗戶和方位不同，而價格不同。有研究機構以2009年-2018年的10年間提供的物件為對象,進行調查，發現日本人更喜歡的朝向順序是：朝南＞朝東＞朝西＞朝北。

在日本，視野好的房產，價格也更高。比如在東京，陽臺能朝向富士山的就更貴，自然西側能看到美景的話，價格就高了。

7大阪房地產vs東京

東京是投資房地產的熱門選地之一，但是近年大阪在國人心中的地位直線提升，主要是因為未來幾十年內，大阪G20峰會、橄欖球世界盃、世博會的召開，以及博彩業開放，讓更多的人把眼光又投向了大阪。

11月23日，剛剛公佈2025年萬博地點最終決定大阪！ 預計萬博會經濟效果2兆億（約1300億人民幣）預計觀光人數高達2800萬人！！

(截圖網絡資源)

這幾年，大阪的房地產正呈上升趨勢。

(截圖網絡資源)

相對於繁華的東京，目前大阪的房價約為東京的60%，而公寓房的租售比和投資回報率看，大阪目前在上升趨勢。東京回報率是5-6%，大阪是7-8%。如果你決定到大阪讀書或者工作，或者單純投資，也是不錯的選擇。

8日本房地產的優勢

1、優點顯而易見，日本的房價在國際上算是很平穩，受政治影響很小，每年租金回報大約4%-10%；不動產投資市場僅次於美國, 佔全世界的10%。目前日本奧運會的影響，房地產一直是穩定上漲的。

2、永久產權。

3、不限購。中國大陸身份可以在日本購房，不會有國籍、數量、類型和金額的限制。需要準備好外匯(日元或美金)（具體有很多辦法可以解決的）

4、可以貸款。並且，在大城市可以通過出租房屋收取租金還貸款。以東京為例，100多萬人民幣的房子，出租大約在4000多元人民幣不成問題。

5、管理省心。如果人在中國，在日本買房後，無論維護管理、還是出租等，都可委託給日本的房地產管理公司。並且在日本租房，房東並不提供傢俱，由租房者自己解決，很省心。

9日本房地產的缺點

1、地產界想像中國那樣快速掙錢一般來說是不可能的，但是從長遠看，回報率比較好。

2、不能像很多歐美國家一樣，不能通過買房子獲得日本綠卡和國籍（可以通過投資經營方式獲得，一種是以物件或現金來設立公司；另一種是成立法人，由股權人身分去做申請）。

3、每年的稅負比國內的多。不過比回報率高，怎麼算也是合算。

基本就是這樣，日本目前的房價在國際上算是很平穩，受政治影響很小，但地產界想像中國那樣快速掙錢一般來說是不可能的，然而從長遠看，回報率比較好。

關於日本，我們專業，赴日工作留學，加weixin：monsterxinzi

看日本

作為在日本開有房產公司的我，這個問題我最有發言權

隨著來日本旅行觀光者的增多，在近年碰到的客人中，您這種想法的很多，但是現實有這麼幾個方面您得先了解。

1.以後旅遊過來住，那不在的時候怎麼辦？

以此目的進行投資的話，只有一個方向，那就是“民宿”。現在日本的民宿市場尚在較為紊亂的階段，雖然有頒佈了民宿證件的法規。但是礙於需要 得到鄰里的認可（所謂的日本人不給別人添麻煩，嘆氣）以及 一年之內只得運營180天 等不合理條約。大家皆是在做著

2.為何說只有民宿一條路？

如果是自帶租客的收益長租房（5-7%年收益）的話，即使您是房東房主，您隨時想趕租客走，也是行不通的。。除此之外，隨意的漲房租也是幾乎不可行的。。所以想自己來的時候住，不在的時候租給別人住，除了民宿以外皆無可能。

3.民宿的風險

現在因為市場還不夠規整，大家雖然都是在做著無證民宿，拿著高收益（8%-10%或以上），但是保不齊哪一天日本政府一個嚴查，民宿市場就沒有現在這麼一片大好了。所以一個好的地段，是最重要的部分。無論哪個國家哪個城市，最中心地段永遠是漲幅最高，不愁租售的黃金地段。即使哪天不做民宿，直接長租給別人，也是相當簡單的事。

4.如何買房

瞭解以上情況之後，咱們再來回到如何買房的問題

樓下有一層說的很詳細了，我就簡單概括一下

• 最最重要的就是錢夠！其他沒有任何限制！

• 如果國內有繳稅，可提供稅單，可以從在日本的中國銀行或者交通銀行貸款（貸款利率3-4%，比國內便宜很多）

• 初期費用一般概算為房價的7%左右，也就是說1000W日元房子最終交付為止可能在1070W日元左右（費用包括中介費，不動產登錄稅，律師費用等等等）
• 過戶後每年支出費用為固定資產稅以及都市計劃稅，這兩個稅金大概為房價1/2-1/3再乘1.7%
• 長租年收益5-7%，民宿8-10%（好的甚至以上）
• 買房並不能獲得長期簽證，如需簽證甚至10年後拿永住或5年入籍，就得走另外一個方法

PS1，日本現在的國策是觀光立國，藉由2020年奧運會，2025年大阪世博會，以及預計2023年完成的大阪賭場計劃，都把日本的旅遊業帶上了一個新的高度。。日本官方目標預計2020年為止要達到4000萬遊客，2030年達到6000萬遊客，而整個日本一共人口才1.2億。。由此也帶來了種種問題，其中最大的一點就是酒店房數不足，所以才帶動了民宿行業的蓬勃發展。