來源 功夫財經
寶萬之爭塵埃落定後，萬科的新聞似乎就再也沒消停過，2018年的萬科，故事很多。
開年時王石卸任獨立董事，“王石時代”最終落幕，專注住宅、深耕項目、使用槓桿謹慎的萬科成為歷史。今天的萬科和其他中國房地產龍頭企業一樣，正在準備迎接全行業的凜冬。
萬科開始“恆大化”
變化始於2016年，當年九月開始，萬科開始大規模拿地，激進擴張，而且呈現加速態勢。今年上半年萬科榮膺房企拿地的亞軍，下半年高速擴張勢頭不減。
10月9日，萬科斥資32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權，獲得位於河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。11月6日，萬科又收購了海航旗下廣東興華實業有限公司100%股權，轉讓價款約10.35億元，加上一筆5.47億元的原股東貸款，交易價款合計為15.82億元。11月10日，公告稱，嘉凱城將旗下5家公司股權出讓給萬科，交易價格為3.55億元，以及約30億元的股東債權款，合計約33.58億元。一個月耗資超80億元併購，創造了萬科的歷史紀錄。有人戲稱，萬科開始“恆大化”。
激進擴張的直接後果是，萬科的負債急劇上升。截至今年9月底，公司負債總額達到12163.30億元，首次超過萬億，資產負債率超過80%。
按慣例，任何房地產相關的數據都會被輿論誇張解讀，“萬科萬億債務相當於XXX國”之類的聳人聽聞立刻出籠，言內言外都是要出事的意思。外行說外行話贏得外行們的掌聲，一向是中國房地產行業評論的主流。
房地產企業是資金密集型企業，尤其是在中國房地產預售制度下，商品房預售算負債，竣工後才算收入——王健林公開解釋過。
單憑負債率並不能衡量房地產企業“健康狀況”，萬科的負債率在中國房企TOP10中並不高。而且，中國A股上市企業近幾年的平均負債率在60%上下，“去槓桿”到今年也有50%。
萬科為何此時開始“跑馬圈地”
負債率直接表徵的是企業的擴張速度，當下房企TOP10的負債率談不上異常，“負可敵國”本身沒有看點。真正的看點是：萬科一面高喊“活下去”、一面加槓桿擴張的做法。
但其實，大型房企在政府加強調控期間積極圈地，做大資產、提高融資規模，也算不上什麼新鮮事了，前幾輪的房地產調控中都出現過。比如08年後央企紛紛出動“跑馬圈地”，就曾引發社會廣泛議論。
只不過萬科在前幾輪的表現並不矚目，一方面是出於企業戰略思路，另一方面也是“國有民營”的特殊資本結構使然。而且，前幾輪調控的週期都不長，以萬科多年積累的體量沒有生死之憂，成就了萬科低負債經營的美譽。
“越調控越拿地擴張”的邏輯不復雜，因為調控壓力使得拿地成本降低，而且土地供應量相應地也在下降。待調控結束時，出現一輪供給稀缺，“家裡有餘糧”的龍頭企業就能吃到甜頭了。
另一方面，中國房地產調控總是緊跟在“貨幣放水”之後，調控手段的標配則是金融收緊口子。金融池子裡盆滿缽滿，關鍵看“水”放給誰。央企無疑是首選，手握資產籌碼的龍頭企業也很有優勢。
在資金密集的房地產行業裡，這種分化特別明顯。“天涼須加衣”，龍頭們也不能閒著，畢竟背景再好，真金白銀的資產也得備上。否則背景再好，金融機構也不能白給融資。
因此，今年萬科激進拿地的舉措在業內並不奇怪。那麼，這和“活下去”是什麼關係呢？沒有衝突，邏輯是一致的。
這輪調控與過去有幾點不同。
首先，對非地產類的央企進行了限制，“攪混水”的早早出局。過去幾輪都出現了調控期間“頻爆地王”的違和場景，就是因為這類央企不務正業，直接進場或充當“影子銀行”間接輸血。
其次，本輪調控時間長、力度大，造成的壓力也不同往常。時間長造成的資金成本增加顯而易見，加上“限購、限貸、限價、限售”的大力干預，兩種因素以乘數關係疊加，對房企的資金週轉率構成的壓力已經不是倍增的問題——而資金週轉率才是房企的生命線。
再有，房地產和地方財政的關係密切，這一點從“土地財政”的提法中就可以看出來。而這次調控對地方政府財政擴張的嚴厲壓制，大基建、大開發的模式停擺，由政府隱形債務支撐的房地產項目難以為繼。
這種泰山壓頂的局面下，“大魚吃小魚、小魚吃蝦米”的收購、兼併考驗著房企的生存。一部分房企要選擇出貨離場，那就得有接盤俠配合。萬科11月份收購嘉凱城的項目前，就傳出了嘉凱城“拋棄房地產”的消息——不意外，嘉凱城在黃金時代、白銀時代的表現都差強人意，何況現在的環境呢？
“大魚”和“小魚”只是相對而言，不要以為龍頭就很穩，均不見融創收萬達？所以萬科此時的擴張確實有“活下去”的動機。
施工安全恐怕只是萬科的冰山一角
擴張是必然選擇，不等於擴張就會成功，近期萬科的工地事故頻發就暴露出一些問題。
從寶萬之爭開始至今，萬科發生了滄海桑田式的變化。資本結構、管理團隊、公司戰略都出現了巨大的調整，不可能萬事順遂，大幅擴張需要管理體系的調整去匹配，施工現場的安全問題恐怕只是冰山一角。
這輪調控背景下各家房地產巨頭或多或少都有業務調整的舉措，也都在調整過程中遭遇了困難。最富戲劇性的場面是，融創、恆大的產業結構佈局居然都遭遇了賈躍亭，孫宏斌收購樂視“跳坑”在先，許家印差點也掉坑裡了。由此可見，即便是房地產龍頭企業，要轉型升級、調整佈局，絕非易事。
萬科也有業務業務調整的動作，只是沒有大幅跨界的“狗血劇情”。2016年在北京百億拿地塊試水自持長租房模式。今年正式推出“翡翠書院”，因“十年租金180萬一次付清”的天價受到了輿論的批評，而資金回報率僅3%，可謂“口碑、票房雙仆街”。
“內傷”未必比孫宏斌在樂視上燒掉的15億要輕多少。“專注住宅”到長租房，看上去只有一步之遙，卻是差之千里，業態多元化談何容易！
大有大的難處，巨頭們的轉型之路何其難哉。
“專注住宅”也不易操作，企業真實的經營狀況要要看市場表現，而不是紙面上的數據。10月10日，萬科廈門白鷺郡項目“退款百萬”轟動一時，雖然事後萬科官方出面澄清說是沒有100萬，而是20萬補償云云，但至少可以確定退款、降價並非空穴來風。
11月底的深圳萬科星園項目發生業主“房貸利息維權“，業主指責萬科是為了完成回籠資金指標而與個別銀行聯手，統一利率為上浮15%。這一事件還未最終解決。
萬科需要快速回籠資金的消息早已公開。在九月份的例會上，鬱亮反覆強調對回款6300億的目標，甚至稱“如果6300億元回款目標沒達成，我們所有的業務都可以停。”
活下去真正的指向就是回款，這和萬科九月份以來的市場行為完全吻合。白鷺郡以退款降價後，一日售罄，獲得成功。而星城項目的後續還有待觀察，如果以業主全贏告終，那麼房企捆綁房貸利率銷售的模式將受到巨大沖擊。這對房地產商的影響並不小。
當然，急於回款的絕非萬科一家。資金週轉的生命線是任何一家房企都要堅守的，無論大小。但這還不是萬科們最大的風險所在。真正的問題出在市場基本面。
多年來公眾對房價過高的詬病，本質上是收入和房價不匹配所致。輿論關注的焦點一直在“降房價”，卻忽視了國民收入增長嚴重滯後才是最大的“雷”。在經濟發展勢頭較好時，這顆“雷”還不至於引爆。而在經濟下滑壓力加劇的情況下，就很難說了。
個人的投資意願取決於對未來收益的信心，投資能力取決於收入水平。信心可能還有點“虛”，而能力是實打實的。如果後者出現問題，便是整個房地產業的危機。
房價有多少下跌的空間？
因此，萬科還要沿著“活下去”的道路繼續前行，其他房地產巨頭的境況也大同小異。
房企的冬天會不會是房價的冬天呢？期待房企大打“價格戰”，以滿足所謂“剛需”，是很多關注者的心態，也是部分評論者積極迎合的。
問題在於，“價格戰”和誰打？3月22日消息，國內多家權威機構聯合發佈《2018中國房地產百強企業研究報告》顯示，房地產百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，行業集中度加速提升。而TOP100的榜單又是向前三十名集中，很可能“中小房地產企業”會在不久的將來成為歷史名詞。
產業集中度直接影響到企業間的競爭策略。“大魚吃小魚”時，價格戰是巨頭們的制勝利器，我損一指換你一命。池子裡只剩巨鱷時，遊戲規則一定會發生變化。巨頭們達到“大到不能倒”的程度時，爭奪的主戰場在金融領域，而不是市場裡割肉賣血的價格戰。何況還有我國特殊的土地供應機制呢？
值得注意的是，不同於過去歷次調控週期，這一次房地產市場能否真正回暖不僅取決於調控政策鬆綁，而是取決於中國經濟的基本面，最主要、最直接的因素是國民實際收入的狀況。
凜冬將至，沒有懸念。懸念是，春天還有多遠呢？
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