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萬科為什麼喊“活下去”？
一股悲觀氣氛在房地產市場升起。
近日，地產巨頭萬科掌門人鬱亮在萬科南方區域9月月度例會上講話稱，房地產行業的轉折點已經到來，在社會迎來全方位轉折的背景下，所有行業無一倖免。
鬱亮認為，應對轉折點和不確定情況的最好方法就是“收斂”和“聚焦”。在此關鍵節點上，萬科把“活下去”作為基本要求，也是最終目標，回款目標的達成因此變得非常重要。在鬱亮看來，即使是大如萬科，目前仍不樂觀，“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
雖然已經進入第四季度，但萬科6300億回款目標仍有超過半數尚未完成。根據易居克而瑞研究院的數據，截至2018年9月底，萬科的銷售金額為4323.2億元，權益金額為3026.2億元，按照目前的銷售情況來看，萬科年末還會有1000億的長期庫存，因此要完成6300億的回款目標，難度確實不小。
聯繫最近市場上對“金九銀十”的悲觀情緒，鬱亮的話可能代表著絕大多數地產開發商的心聲。經濟下行時，現金為王，如果回款任務無法完成，即意味著要時刻為補充彈藥擔心，一旦融資渠道收緊，“活下去”確實是個問題。
萬科在地產企業中，屬於理性的“悲觀主義者”。早在2012年，萬科就預測房地產行業將由高速增長走向衰退期，進入白銀時代，迎來轉折點。2014年，鬱亮更是在人民日報發表署名文章《我國樓市進入白銀時代》，他認為“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，過去‘膽大為王’，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了……行業集中度有望提升，將更注重普通住宅和商業地產，一線城市的優勢更明顯”。
當然也有不同的意見。從2014年底開始，棚改貨幣化安置的效果逐漸明顯，在國家庫存去化的政策指導下，中國房地產市場又迎來了一波長達五十多個月的上漲行情，很多人開始樂觀起來，比如融創中國董事長孫宏斌，他就對所謂的“白銀時代”的判斷不屑一顧，在2017年11月5日孫宏斌出席武大校友企業家聯誼會長三角峰會主辦的某論壇時，他說，“萬科提出房地產是白銀時代，我說這太扯了。為什麼呢，當時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現在隨便一個公司的利潤都超過100億了，今年融創的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛。”
孫宏斌有狂妄的資本，2014年融創中國的年銷售額才658億元，剛進入前十；而到2017年它的年銷售額就到了3620億元，已經是僅次於“碧萬恆”的第四位。融創用三年時間證明自己仍處於“黃金時代”。
只是，從房地產投資開發來看，行業的確走向衰退。相比於1999年至2014年間房地產行業超過20%的年均增速，到2015年全國房地產開發投資增速降至2000年有數據記錄以來最低點，僅為1%。2016年和2017年儘管全國房價普漲，但地產開發投資增速也只有6.9%和7%。鬱亮說“白銀時代”到來，沒有錯。孫宏斌帶領著融創正在經歷一個“鑽石時代”，但中小房企已經活得很辛苦了。
行業越來越集中，巨頭大碗吃肉打著飽嗝，蝦米連湯都難以喝飽了！
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預售制度將取消？
在2012年的研究報告中，萬科就提出中國的房地產調控千萬不要走向“買房憑票，賣房限制”的韓國模式，但是今天中國房地產行業調控政策已經超出了韓國模式的範疇，不管是開發商還是購房者都戰戰兢兢，開發商擔心賣不出房，購房者則擔心買房成了房東，最後砸自己手上了。
這種悲觀情緒在最近的一次政策“烏龍”上體現得淋漓盡致。
9月21日，一條廣東省地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》引發了關於取消商品房預售制度的猜測，儘管事後住建部闢謠說廣東省誤解了文件意思，但很多人卻從中嗅到了一絲的氣味。
商品房預售制度、土拍制度、公攤制度是房地產“香港模式”的三大支柱，引入內地以來實施超過了25年，前段時間新華社等央媒帶頭猛批公攤制度，土拍制度則一直是過街老鼠，現在輪到了商品房預售制度嗎？
商品房預售制度問題大不大？很大！對購房者來說，房子還在建，就全款或按揭買下了房子，後續房子會不會爛尾、長期拖延甚至出現嚴重的質量問題？某種程度上說，只要中國商品房制度還存在一天，“交房即維權”和“十盤九維權”就將長期存在。
既然這是一項對消費者來說十惡不赦的制度，為什麼不取消呢？因為它對開發商有利。正是有了預售制度的存在，碧桂園“拿地後4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正”的高週轉才能成為現實，一旦取消預售，即意味著開發商必須等到房屋完工驗收後才能開盤，而從開工到完工，一般來說至少需要一年的時間，高層住宅甚至需要2年左右，再加上前期工程準備，手續辦理時間，開發商從拿地到回款，很可能將拖延到2年到3年以上。
一個樓盤要兩三年才能資金回正，你讓碧桂園、萬科、恆大這些建立在高週轉基礎上的巨頭們怎麼玩？高週轉一旦不靈，房企的債務問題就會顯現出來，以前的債務都是被漂亮的業績遮掩了的。我甚至可以大膽預測，一旦真的取消商品房預售，超過90%的房企將迎來寒冬，市場上留下來的要麼是巨無霸，要麼是資源深厚的央企，房地產行業或將進入寡頭時代。
如果再將鬱亮關於房企現在的重點是“活下去”的話與取消預售制聯繫起來，也就能理解為什麼市場上瀰漫著悲觀氣息了。
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樓市還沒出問題，別慌！
但預售制度不會取消，中國房地產行業也不會進入寡頭時代。原因很簡單，還不是時候。
首先土地財政還需要繼續，既然土拍制度還要繼續，預售制度就沒有取消的理由。如果取消預售，房企都死了，誰來買地？一旦房企土拍市場只有幾家寡頭輪流摘牌，土地的溢價、地王都將大打折扣，而這不是賣地的初衷。
這裡有必須聊一聊土地財政。今天中國輿論對土地財政幾乎是負面評價，認為是助推高房價的主要幫兇，但以土地出售獲得收入具有階段性和一定的必然性。
以美國為例，美國從1776年建國至1862年的近百年時間裡，土地財政都是其政府財政的主要收入。期間，美國的“土地財政”收入主要是以國有土地出售收入為主（土地財政第一階段）。土地出售收入佔聯邦政府收入最高年份達到48%。直到1862-1900年，才逐步轉變為財產稅（徵收對象主要包括以房地產為主的不動產和其它少部分動產）；20世紀40年代中期之後，開始真正形成以財產稅為主的地方財稅體制，土地財政依賴趨於弱化……
土地財政需要注意的，一方面是抑制政府為了獲取收入極力推高土地出讓金；另一方面是要保證通過土地獲取的財政收入，絕大部分都用於基礎設施及保障性住房等的公共支出。但無論如何，在沒有替代性收入前，政府的土拍就不會停止。
預售不可能很快取消的第二個原因是人民無法承受房價的劇烈波動。今天的房地產調控，中心思想只有一個，那就是穩定房價，避免出現房價大起大落。而一旦取消預售，很大可能性是市場供給大幅下降，庫存減少，樓市進入賣方市場，房價是漲還是跌呢？
總體來看，從中央到地方，穩經濟、穩增長、穩房價仍是主基調，任何引起經濟大起大落的政策都不會倉促推出。萬科的“悲觀前行”沒有錯，人無遠慮必有近憂，但也別忘了，“白銀時代”並不意味著絕對值減少，而只是增速放緩而已，樓市並沒有太大的問題，千萬別慌！
「 本文僅代表作者個人觀點 」
「 圖片 | 視覺中國 」
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