要在如何实现“人人住有所居”的目标指引下科学全面认识“房子是用来住的、不是用来炒的”，要在如何落实居住权保障的视角下推进“房住不炒”的政策实施，进而推动房地产市场健康可持续长效治理机制的建立，需要对房子为何容易被投机炒作、居住权为何容易被侵犯以及如何落实居住权保障等重要问题有深入的理论认识。

炒房到底炒什么？炒的是对未来经济发展和公共服务质量的预期

我们所谈论的住房，天然带有经济社会属性，是人们参与社会的一张门票。人们对住房的需求，绝不是简单地要求有四面墙和屋顶、可以挡风避雨和保护隐私就行。在住房的价值构成中，房屋建筑成本和家具装修成本都仅仅是一小部分，最主要的价值来自于所吸附的公共资源和公共服务价值。只有认识到房子价值不是来自建筑而是周边公共服务这一点，才能明白，炒房子其实不是炒房屋建筑本身，而是炒房子周边的公共资源和公共服务、炒房子所吸附的公共服务获取权。

房子是静态的，所在城市和所在地段周边的发展却是动态的。炒房子，不仅是对当期公共资源和公共服务享用权的争夺，更是对其未来享用权的争夺。所谓炒房子，说到底，是对当地未来经济发展和公共服务质量预期的炒作。

根据上述理解，房子确实容易被炒作，很容易从消费品被异化为投资品。在这个背景下，只要住房进入商品化和市场化时代，住房的消费属性就很容易被投资属性压倒，居住功能会被各方利益主体忽略，投资功能则会被过度放大。各种特殊的时代背景和制度因素影响之下，

如何实现以居住权保障为指导实现“房住不炒”

1、坚持降杠杆

在需求侧，可以鉴别出人们是主要为了“居住”而住房，还是为“稀缺公共服务”或投资目的而住房。当人们对住房的需求是从消费目的出发的时候，原则上是不需要杠杆作用的。只有当对住房的需求带有投资目的的时候，才十分希望去借助杠杆。杠杆的力量也放大了投资需求的力量，在住房市场上彻底压倒居住需求，甚至挤出居住需求。虽然部分热点大城市的上轮房价飞涨有供需基本面的多方面基础，但高杠杆下的信贷扩张却是上轮楼市强劲飙升的最直接原因。

信贷扩张对住房投资需求如虎添翼，也让房价插上了翅膀。买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象。要遏制大城市房价飙升就要挤出投资需求，要挤出投资需求就必须多采用金融手段、从降杠杆入手。但是，房地产市场投资投机的基础仍然顽固，房价反弹的力量仍然存在。只有继续坚持在土地市场与居民购房两个维度都降杠杆，才可以保证大城市楼市在更长时间内实现稳定，从而保护真正的为居住而衍生的住房需求。

2、加强预期管理

房地产投资，是对房屋资产升值预期的投资，升值预期一部分来自公共服务升值预期，一部分来自投机炒作。然而，住房市场天然存在严重的信息不对称，开发商和中介的串谋与价格操纵行为，会刻意推动消费者的非理性购房行为，引发市场大起大落。但往往由于难以认定或新手段层出不穷而屡禁不止。

为此，政府一方面要加强市场监管、鼓励行业自律、奖励消费者和从业者举报；另一方面也要努力推进统一市场信息平台建设，善于引导和稳定市场情绪。此外，对公共服务配置包括城市更新计划的宣布，包括时间点和宣布方式，要有讲究，尽量避免引发过早过度的预期炒作而对本地原住民的居住福祉产生冲击。

3、调节供给结构

居住权、公共服务享用权，都是联合国公约规定的法定人权，都需要依法保障。但因为人们住房支付能力不同、对公共服务需求的紧迫程度不同，居住权保障又与公共服务享用权保障在住房这个载体上发生了对立冲突。针对这个冲突，在供给侧的一个基本解决思路是，根据不同人群对公共服务需求的差别性，提供不同类型的住房。如对中低收入家庭定向提供的住房要突出居住属性，抹杀其投资属性，在公共服务可得性上跟商品房有所差别。

根据这个原理，对中低收入家庭的保障性住房，就应该只能是租赁住房，租赁期间可以享受一般性公共服务，但这种

在这个意义上，租购并举确实是解决中国住房市场矛盾的立足点之一。

同时，也要高度警惕当前租房市场发展中出现的一些资本化和金融化苗头趋势。租房市场需要充分发挥市场机制，但也不能只依靠市场机制。租房市场需要必要的市场监管和管制，同时还需要政府适度提供公租房、非盈利组织提供社会租房、有条件的企事业单位提供员工租赁房等多方参与来实现多元化供给，并起到平衡制约市场租金的作用。

打好财政金融政策“组合拳”，防止资金“变道”流入楼市

1、楼市健康需要堵住热钱过度流入

客观来说，楼市对资金有强大吸引力。房地产价值稳定，交易摩擦小，加上中国楼市自1998年以来基本上长期呈现单边上涨趋势，投资回报率非常高，几乎全民都认定了大城市房价只会升不会降，更加深了资本市场对楼市的疯狂追求。从另一个角度来说，中国过去房地产市场的持续高速发展和房价的不断攀升，也是很大程度上得益于货币流动性持续性扩张的推波助澜。

在楼市处于上行周期时候，房价上涨与资金流入，两者可以说互为因果，相互推动。但也要注意到，资金对于楼市预期十分敏感，楼市对于资金的流动十分脆弱。一旦楼市出现看起来将难以逆转的下行迹象，资金的撤离也会十分迅速，让楼市下行雪上加霜，当很多开发商及炒房客出现资金链断裂，房价就可能会出现断崖式下跌。所以，投资逐利的热钱资金对于楼市来说，是把“双刃剑”。

堵住热钱资金过度流入楼市并非不可能。一方面，要有决心有毅力、保持调控政策严肃性和执行到位；另一方面，政府让楼市降温、房价预期下调了，逐利为本的热钱自然也不会疯狂流入楼市，而是另外寻找出路了。

2、如何防范资金“变道”进入楼市

加强资金用途监管。动用会计信息一体化、大数据等先进技术手段，对于定向降准所释放的资金用途加强监督管理，强化专款专用的政策意图，警惕此类贷款资金变向流出。始终保持货币政策的稳健中性，松紧适度，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化预调微调，注重稳定和引导预期。要特别防范各类企业借经营性贷款来获取资金，违规进而流入房地产等虚拟经济领域中，同时对各类贷款的资金流向进行管制规范，做好资格审查工作。

对于金融市场上投机和扰乱市场秩序的行为，予以坚决打击和持续高压。强化监管在脱实向虚的金融运作中出现的包括“明股实债”在内的一些试图突破金融监管规则的不规范操作，收紧金融运作的约束力度。特别注意防范市场化、法制化债转股过程中各种不规范行为的发生，防控由此引致的各种金融风险，强化对相关商业银行、实施机构和对象企业的金融行为监管，包括穿透式监管、追踪式监管、多部门联合监管等。

坚决从各个环节贯彻“房住不炒”目标，集中整治楼市乱象，打击房地产市场违法违规行为。近期，部分租房企业在租赁市场上借助资金优势，大肆囤积租房房源，逐步形成局部垄断优势，抬高市场租金。同时，一些长租公寓企业违规利用“租房贷”等模式过度加杠杆，扰乱了市场经济秩序，放大了企业自身的金融风险。一旦经营不善，就可能出现资金链断裂的情况，甚至发生“爆仓”现象。因此，必须严查相关企业的资金来源和流向，对于违法违规行为予以从重处罚，做到市场规范和资金监管双管齐下。

同时，加强对房地产领域金融创新的管控与跟进，提高对金融风险的本质、演变的警觉性，弥补监管制度漏洞，清理房地产市场乱象。另外，重点监测热点城市、潜在热点城市、周边城市的房价，抑制房地产泡沫风险，对于工作不力、市场波动较大、未能实现调控目标的地方，应予以坚决约谈问责，维护楼市稳定。

文章来源：《国家治理》周刊2018年11月甲《居住权保障对房地产市场治理的重要意义》

《人民论坛》2018年10月下《防止资金“变道”流入楼市》

视觉：王 洋

更多精彩文章，欢迎关注《国家治理》周刊及人民论坛网！

閱讀更多 人民智庫 的文章

關鍵字: 为何 投资 租房