房價下行之時，益佰製藥卻擬1.6億元向實控人買房引起外界關注。
11月13日，貴州益佰製藥股份有限公司(以下簡稱“益佰製藥”，600594.SH)公告稱，公司全資子公司貴州益佰投資管理有限公司（以下簡稱“益佰投資”）擬出資1.62億元收購控股股東、實際控制人、董事長竇啟玲及一致行動人、公司董事、高級管理人員竇雅琪名下的6套房產。
截至評估基準日2018年9月30日，竇啟玲和竇雅琪申報6套商品房資產購買金額共計7200萬元，若按照1.62億元價格出售，竇啟玲和竇雅琪獲得收益為9000萬元。
《中國經營報》記者注意到，如果按照1.62億元收購價計算，益佰投資則是按照近2萬元/平方米的均價購買。而據調查這一標的附近寫字樓價位，其價格區間處於1萬元/平方米。
此外，記者注意到，2018年1~9月,益佰製藥經營活動產生的現金流量淨額為0.98億元，同去年相比，增減率達到-120.62%。
向實控人買房
據公告顯示，益佰投資擬購買的6 套商業類房產位於貴陽市觀山湖區金陽南路 298 號睿力上城 ,建築面積為8220.15 平方米。
公告稱，觀山湖區是貴陽市銳意開發建設的城市新區,位於貴陽市域地理中心,距中心區僅12公里,交通便利,地勢平坦。睿力上城位於觀山湖區核心地段位置,距市中心約七分鐘左右，具有明顯的區位和交通優勢,地理位置極佳。
通過市場調研，目前觀山湖區睿力上城附近商業租賃價格約為 2~3 元/㎡/天，年租金約為 600萬~900 萬元。若房產價格按照 1.65 億元計算，根據公司房產折舊標準，每年折舊費用約 400 萬元，低於目前觀山湖區睿力上城附近商業租賃租金費用。從投資的角度上看，選擇購買該房產比租賃更有利。本次評估,二層商業單價、三層商業單價、四層商業單價分別為一層單價的 80%、50%、35%。
不過，對於益佰投資花費1.62億元購置房產，投資者並不買賬。11月15日，有投資者在互動平臺上提到，“直覺覺得買貴了。”上述人士稱，影響商業房產價格的因素包括交通、付款方式、面積以及租金。通常超過年租金15倍的房子很難賣掉。直言1.65 億元的房產價位很難找到買主。
《中國經營報》記者注意到，如果按照1.62億元收購價計算，益佰投資則是按照近2萬元/平方米的均價購買。
記者在房天下、鏈家等平臺發現，該區域的商業房產房價均在維持在1萬元每平方米左右。房天下的一位中介向記者表示，“睿力上城商業產權面積9600平方米左右，價位1個億，而附近距離一公里不到的世紀金源購物中心寫字樓也均為1萬元的價位左右。”而該區域鏈家的中介也告知記者，價位僅為1萬元每平方米。
當記者問及附近更為優質的寫字樓時，對方則推薦俊發濱湖俊園，獨棟商建築面積2600平方米，贈送900平方米大露臺。高新區唯一獨棟湖景綜合性商業。距離益佰投資的標的房產約為10分鐘距離，價位 6000萬元。對方強調要遠遠好過這一標的房產，價位也並未達到2萬元一平方米。
為何公告中的價格評估與記者實際瞭解到的價位存有差異？益佰製藥對此回應記者，本次購買房產交易的可行性、必要性以及價格公允性已在相關指定媒體披露，以公告《關於全資子公司購買房產暨關聯交易的公告》（2018-038）和《關於全資子公司購買房產暨關聯交易的補充公告》（2018-039）為準。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經營報》記者採訪時表示，對於此類均價來說，一般是屬於偏高的，從收購的角度看，很多項目的評估價是很難做高的。另外從企業收購的角度看，收購個人的房產的案例非常少，和常理的模式有點不太一樣，這也容易讓人理解為故意提高房產估值，進而“揮霍”此類子公司的資金。
嚴躍進認為，從租金的算法來說，往往會根據具體的出租情況和商鋪經營情況來制定不同的租金水平。類似算法或和具體的商鋪有關。單純看此類數據本身也沒有太多問題。當然評估裡面有個問題，就是有時候會存在先設定評估值，然後再製定此類標準，這也使得評估的結論有損公平性。
值得注意的是，根據相關規定，本次交易確為構成關聯交易。益佰投資為公司全資子公司，竇啟玲女士為公司控股股東、實際控制人、董事長，同時擔任益佰投資法定代表人；竇雅琪女士為公司董事、高級管理人員，且竇啟玲女士與竇雅琪女士為母女關係。
益佰投資之所以購置房產，意欲發展民營骨科專科醫院。
據益佰製藥2018年半年報顯示，目前公司主要業務為藥品的研發、生產和銷售，藥品涵蓋中成藥、化學藥和生物藥等多個醫藥細分行業，產品涉及腫瘤、心腦血管、婦科、兒童、骨科和呼吸等多個治療領域。而在醫療服務板塊，主要業務類型為控股民營醫院、與醫院合作建設腫瘤治療中心以及組建腫瘤醫生集團。公司借力產品聚焦的核心優勢，積極佈局腫瘤醫療服務。目前公司佈局有 5 家運營的醫院，開放床位數 2,230 張，1 家在建醫院；投資 25 個腫瘤治療中心項目；設立了 7 家腫瘤醫生集團。 記者注意到，在其半年報的核心競爭力分析中，強調公司專注於腫瘤、心腦血管、婦科等多個治療領域藥品的生產與銷售，但報告中絲毫沒有提及要建立骨科專科醫院。
顯然，益佰製藥的做法與半年報的說法並不一致。在益佰製藥購買房產的相關公告中，公司提到，目前，貴陽市內的幾家大醫院，雖然具有一定規模的骨病診治能力，但人滿為患，超負荷的就診量使其無法提供更高質量的服務。貴陽益佰骨科醫院項目定位為國家級高水平骨科醫療服務，項目規劃骨科等相關學科床位 150 張，項目建成後可緩解貴陽地區骨科醫療資源緊缺的局面。
面對記者的質疑，益佰製藥董秘辦回應，近年來公司一直在積極佈局醫療健康服務行業，截至目前，公司已經佈局數家綜合醫院和專科醫院，包括但不限於：灌南縣人民醫院、淮南朝陽醫院和綿陽富臨醫院等。截至2017年年報，公司醫療服務板塊營業收入已佔總收入的18.87 %。本次設立骨科專科醫院符合公司整體戰略方向。
自身現金流大幅下降
事實上,益佰製藥自身的經營現金流並不樂觀。
根據益佰製藥第三季度報表顯示，2018年1~9月經營活動產生的現金流量淨額達到0.98億元，同去年相比，增減率達到-120.62%。原因則顯示為主要系本期公司銷售資金收入回籠放緩所致。對此，益佰製藥表示，由於相關政策、市場環境的影響，導致本公司經營性現金流同比下降。公司將採取各種措施，積極催收，在未來經營中加強經營性現金流的管理。
如果說企業設立骨科專科醫院符合公司整體戰略方向，可以令投資者信服。那麼，在公司經營現金流大幅下降的情況下還依然堅持購置控股股東房產，投資者直呼看不懂。
在業內看來,益佰製藥此番關聯交易或是為實控人救急。
值得關注的是,11月16日，公司公告稱，竇啟玲女士辦理了股票質押延期購回業務。其中，竇啟玲女士分別將61,340,000股和48,807,636股公司股票與海通證券股份有限公司辦理了股票質押延期購回業務，約定購回交易日期分別為2019年7月19日和2019年8月16日。
當中提及，竇啟玲女士累計質押股份為185,457,636股，其一致行動人竇雅琪女士無質押；竇啟玲女士累計質押股份佔其所持公司股份的100.00%，佔竇啟玲女士及其一致行動人竇雅琪女士合計所持公司股份的99.86%，佔公司總股本的23.42%。
對於大股東將股權質押背後的風險，益佰製藥董秘辦回應稱，竇啟玲女士為本公司控股股東，上述問題均為其個人資產信息，本公司不瞭解相關情況。（內容來源： 中經醫健資本圈 作者： 伍月明 曹學平）
閱讀更多 中訪網 的文章
