过去有多狂热，现在就有多冰凉。
上半年，滨湖楼市的关键词
：2万+、高首付！下半年，随着限价盘扎堆入市，加上市场急剧变冷，一下子进入了买方市场。
不过关于能不能买滨湖，也有不同的声音：
1、作为“集全省之力”发展的滨湖，闭着眼睛买！
2、滨湖投资客太多，泡沫大，还要跌！
3、滨湖限价盘正常首付能买，刚好你手上有钱，估计睡着都能笑醒。
我来说下，我对滨湖市场的理解。
NO. 1｜壹
5大限价盘马上开盘，最低1.5万/㎡！
买滨湖，首先关注限价盘。目前性价比比较高的楼盘，有4个。
1、合肥云谷
位置：金融后台基地，云谷路与贵州路交口东南角
均价：装修1.71万/㎡
动态：预计11月底或者12月初加推6#楼，目前正在认筹，面积99㎡、115㎡、135㎡，装修均价1.71万/㎡。毛坯部分正常首付、装修一把付。
2、高速时代公馆
位置：环湖CBD板块，庐州大道与方兴大道交口西南边
均价：毛坯1.83万/㎡
动态：预计12月底加推7#、8#楼，户型为7#99 /138 ，8#143 /145开始验资，99㎡验资50万，138/143/145㎡验资100万。正常首付可买。
3、宝能城
位置：庐州大道与云谷路交汇处
均价：毛坯15149元/㎡
动态：目前在预约登记，面积88㎡、96㎡，均价15149元/㎡。
4、融园
位置：环湖CBD板块，环湖大道和庐州大道交口
均价： 装修16888元/㎡起
动态：16888元/㎡起，融园即将推出最后6栋装修高层，700余套房源，面积约90-140㎡。
5、招商雍和府
位置：省府板块，上海路与迎淮路交口东北角
均价：装修1.92万/㎡
动态：98-124㎡装修高层即将加推，目前预约中。
我今天打电话去售楼部，置业顾问都在说：3成首付就能买！
但我后来和开发商聊了几句之后，他们说：1、不排除接下来加推楼栋会提高首付；2、就算是不要求首付，依然是高首付优先。
只要开发商口碑不是太烂、地段不太偏、价格不高的离谱的楼盘，并不愁卖。
NO. 2｜贰
滨湖楼市事实：2万/㎡的价格体系！
买房，如果你只看价格，你会发现：
1、时光印象、都会1907、江山印、紫云赋基本清盘，剩少量一楼+地下室洋房面积大，总价高。
遇到最后几个限价盘，就是买滨湖最好的机会！
2、根据目前的在售盘以及纯新地块分析，2019年省府板块2万+的格局不会改变、金融后台基地装修高层2万/㎡左右，环湖CBD基本土地利用接近饱和，在售盘卖一套少一套。
滨湖未来2年的房价，纯新地块是一个参考。
▲金融后台基地板块楼盘一览表
（紫色表示纯新地块、灰色表示即将清盘）
1、9月底成交的滨湖荣盛华府、绿城BH2018-03地块备案价可参考正荣府2.05万/㎡；
2、10月，滨湖区BH2018-02地块，报价最高楼面价8439.96元/㎡，未达底价流拍；
3、接下来即将出让的滨湖BH2018-08地块、滨湖BH2018-12地块，位于滨湖金融后台基地板块。
如果全部入市，预计可提供9000套房源。未来2年，滨湖不缺房，缺的是核心区房源；接下来边缘板块都卖2万了，那核心区呢？那高品质楼盘呢？
3、根据金刚石最新数据，
11月份滨湖备案5100套房源，均价18983元/㎡。加上纯新盘融创望海潮、葛洲坝紫郡府，滨湖将有12盘备到2万+。在这个过程中，不排除资金撑不住的开发商会打出优惠促销，但是“滨湖2万/㎡”的价格体系，已经确定！
4、细心的人会发现，2016年以来，滨湖经历了两次高峰、两次低谷，分别为：
2016年1月-2016年9月：滨湖供应价格从9925元/㎡，快步上涨至20628元/㎡，涨幅107.8%。
2016年10月-2017年5月：限购之后，滨湖楼市骤冷，二手房下跌2000-3000元/㎡，5月份左右是最低谷。
2017年6月-2018年8月：5月份低谷之后，滨湖房价稳中上涨。特别是2018年2季度之后，滨湖市场升温，限价盘提高首付。
2018年9月-至今：一夜变天，新房市场放低门槛，二手房销量大减。
过去2年，滨湖楼市在起伏中前进。对于大部分人来说，都无法预料到真正的谷峰和谷底；而且房价会有波动，但总体是在上涨。如果是自住购房者，买房时机不重要，“房商”才重要。
NO. 3｜叁
3大保值二手房：学区、地段、品牌！
下午我问了几个滨湖中介，限价盘“正常首付可买”对二手房冲击太大，加上房东心理预期高，基本是有价无市。市场销量走低，滨湖房价开始松动下跌。
滨湖二手房市场，可以分为5大板块。
1、滨湖启动区：主要是滨湖世纪城，包含9个园区，1万多户。启动早，均价1.7万元/㎡左右，房龄基本在6、7年左右，产品和户型比较落后，但生活方便，后期潜力最小。
2、师范附小/46中本部，均价2.4万元/㎡左右，这才是滨湖真正的学区房。名校本部学区资源很稀缺，这里的学区房至少在很长时间内都很难企及。
3、金融后台基地南：2012年卖不动的四大金刚，即“滨湖万科城、保利拉菲公馆、中铁滨湖名邸、旭辉御府”，目前均价1.9-2万元/㎡，目前入住率已经很高了。学区有46中南、购物中心也不远、品牌和物业也不错，价格很坚挺。
4、环湖CBD板块：基本所有小区学校、商业、地铁、公园都在1公里之内，这样的配套放眼合肥都很难再有。不仅生活便利，后期还有很大的升值空间。
5、省府板块：省府板块目前能确定的是衙门坐镇，地铁规划，学区存在变数。不过很大概率，未来省府板块的配套，不会差！
我统计了24个小区，结合具体数据与实际情况，滨湖二手房市场出现了若干特点：
1、带看量和均价都在下降，前者代表的是需求，后者代表的是预期。根据链家网，滨湖10月份带看均价18990元/㎡，环比下降2.6%。而带看量更明显，二季度之后，持续高涨，10月份带看量接近接近直线下降。
2、不同的小区，涨跌情况不尽相同。在我统计的24个小区中，只有5个价格环比上涨。分别是保利海上五月花（地段+品牌）；文华阁、书香门第、滨湖明珠（双本学区），高速时代广场（品牌+物业+小区环境+配套完善）。
由此可见，最抗跌的楼盘：本部学区房、地段房和品牌房。
3、从一些滨湖投资客（持有滨湖房产）了解到，虽然楼市降温，但会稍纵即逝，他们认为滨湖房价长期看涨。
当然，至于滨湖二手房价格会不会崩盘？可能性不大，一方面成本地价在那里，高地价项目的出现，早已奠定一个普涨的基础。另一方面，根据金刚石后台数据，截止目前，滨湖库存10905套，去化周期5.2个月。如果加上已经卖出去、正在等备案的楼盘，库存可能更少。
而对二手房有冲击的限价盘，陆续清盘，后续影响有限。
NO. 4｜肆
结语
1、目前，限价盘放低门槛也不能卖光，说明整体市场遇冷。但同时，如果是各区限价盘，价格明显低于行情价，甚至比地价还要便宜的，真的可以闭着眼买。
2、买房还是要有自己的判断，我认识不少购房者，在购房群里不断唱空，但自己却在买房。
3、滨湖目前依然是重点发展的区域，加上教育、交通、环境、商业等配套逐渐完善，关于房价，依然有很大的想象空间。
5、请相信，在所有疯狂、混乱后，必然是回归房子本身价值。
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