天看
這是我之前寫合肥的文章
我的看法是房價會緩慢上漲，但到3萬，估計有點懸！
合肥
前兩天寫南京的時候
有粉絲說
我們南京靠的是自力更生，不像合肥
言下之意是什麼呢？
2018年
合肥市上半年GDP
名義增速17.75%
居全國第一
這背後的原因在於
合肥找到了戰略定位
第一
依託長江經濟帶
吸收三角洲城市群優勢
第二
推動實體經濟發展
高新技術產業優勢巨大
第三
科教興城
首顆量子科學實驗衛星“墨子號”
世界首條量子保密通信網絡“京滬幹線”全線貫通
人造太陽，世界上第一個實現5000萬攝氏度102秒持續燃燒實驗
……
房地產泡沫較輕
租金323元/年/㎡
房價15450元/㎡
租售比2.1%
認為
雖然租售比不高
但是
在經濟長期向好的態勢下
房價存在有力支撐
同時與周邊城市相比
合肥房價更是處於窪地
所以無論是剛需還是投資
只要做好3年以上的持有準備
我認為可以買
張三丰評樓市
合肥現在的城區範圍有幾個圈層，最大的圈層包括廬江巢湖肥東肥西長豐，如果房價包含它們，肯定不會到三萬；縮小一點圈層，包括新站瑤海，三萬也還是不可能；如果剔除掉新站瑤海兩個價格窪地，請注意我的用詞，是價格窪地，不是價值窪地。合肥目前均價應該是一萬六左右，不考慮洋房疊墅，政務差不多兩萬二，蜀山一萬八，廬陽包河一萬六，濱湖一萬七，高新經開差不多一萬四五。這個價格目前看依然偏高，下一步總體均價可能會回落到一萬四左右，但是不同區域不同地段不同開發商不同定位的房子價格一定會根據價值差異而分化，好房子也許還會漲，差房子一定會加速下跌
守望塘西
活下來！這是地產龍頭萬科在今年秋季銷售動員會上的口號，可想而知，今年的房價拐點已經悄悄來臨。
合肥的房價早就漲不動了，一些媒體上宣傳某某樓盤房價在上漲、排隊搶購等信息已經掩蓋不住合肥樓市的疲態。
合肥院子從均價22000元/平米直降到15000元/平米，讓市場大跌眼鏡，許多購房人認為是商家博眼球、找賣點，其實房價下跌已經不是某一樓盤在行動，合肥樓市房價已經處於震動前的最後時刻。
恆大、碧桂園都出現了不同程度的甩賣，其價格折扣幅度驚人，市場可以用搶跑來形容！
在外部加息壓力下，國家貨幣政策短期內不可能有鬆動，如果美國後續加息，中國不排除加息跟進可能，在這種情況下，開發商唯一能做的就是加快樓盤變現，防止自己被套。
房價一旦鬆動，雪山隨時都有可能坍塌，對多套房投資人來說，最明智的選擇就是及時變現手中的房產，以免成為長期房東。
作者簡介：財務專家、財經問題研究專家，本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題，用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣，請點擊關注吧！
財經微世界
這是濱湖恆大中心廣場前面，號稱518米，廣場上一個人都沒有，街上飯店、小商店都在轉讓，不要聽媒體忽悠，這些媒體都是房地產媒體
縣域經濟網
均價三萬?三年內，也就是2021年前，敢這樣想的人，人腦洞該有多大啊。南京均價才多少?杭州才多少?哪怕在中部省會城市中，合肥2017年GDP也排在長沙，鄭州，西安之後。
合肥也只能算一個弱二線省會城市。經濟並不發達。城市的軟硬件水平都很一般。人均可支配收入也很低。城市這幾年攤子鋪的很大。而此次恰逢國家對房地產的深度調控。目前限購限貸，房地產非常清淡。2019年合肥房價能保證現在1.5萬均價，不跌就燒高香了。
當然物價一直在漲。房子作為商品漲價也很正常，但房價的上漲還是要以當地經濟，工資水平為基礎。否則那就是泡沫。如果一碗牛肉麵50元，一個茶葉蛋5元，房價突破均價3萬是可能的。但到那時一個普通工人月薪也該有1，2萬了吧。
但是從大環境看，我國未來幾年經濟是L型走勢，GDP增速在放緩，M2增速也在放緩，國家在擠泡沫，引導經濟脫虛向實。因為過去20年房地產積累泡沫太大。所以當前第一要擠的泡沫就是房地產。前段時間國家提出控制房價上漲的大方針，並對主要大中城市進行實時監控。哪個城市房價上漲，哪個城市就要被約談。所以各個城市調控都在加碼。合肥房貸利率已經連續上浮20個月了。二手房首付比例也由30%上浮到50%。在這種大背景下，部分優質房產逆市上漲超過3萬是有可能的。但短時間內比如2019年，合肥房價均價突破3萬斷無可能。
關注"合肥房博士"，與我一起探討房市問題。
合肥房博士
我在之前文章中不止一次說過，房地產本質上就是一個政策市，任大炮講“房地產短期看政策，中期看政策，長期看政策”，我深表認同。在分析一個城市房價走勢的時候，永遠離不開對政策的分析，只要把握住了未來政策走向，你基本上就得到了房價漲跌的鑰匙。
一般來講，每年年底的ZY經濟工作會議，是郭嘉高級智囊團根據過去一年來全國經濟整體運行情況，形成一個對明年經濟形勢的大致預判，這個判斷對指導明年眾多政策的出臺，起著提綱挈領的作用。
會議涉及的所有內容當中，與房價走勢關係最為密切的兩個因素，一個是金融政策，一個是房地產政策。金融政策決定了你能從銀行貸多少錢，享受多大的利率優惠；房地產政策決定了你能使用多大的槓桿，能買多少套房子。金融政策和房地產政策，共同反映了ZY對未來一年房地產的發展定調和調控舉措。
2016年房地產政策定調分析
還記得2015年底的ZY經濟工作會議嗎？這次會議，形成了未來一年關於房地產的政策定調，我們看到金融政策主要有以下幾點：
1、積極的財政政策要加大力度，實行減稅政策。
2、穩健的貨幣政策要靈活適度，為結構性改革營造適宜的貨幣金融環境，降低融資成本，保持流動性合理充裕和社會融資總量適度增長，擴大直接融資比重。
3、要有效化解地方ZF債務風險，做好地方ZF存量債務置換工作，堅決守住不發生系統性和區域性風險的底線。
針對第一點，在房地產方面，我們次年實行了部分契稅的減免。
針對第二點，我們可以看到，2016年全國信貸環境是極度寬鬆的，甚至出現了整個7月份的貸款幾乎全是房貸的情形。
針對第三點，這其實涉及到很多城市房地產庫存過大，地方ZF債務過高，客觀上存在系統性和區域性金融風險，言外之意要為地方埋單，為地方去庫存將不遺餘力。
房地產政策主要是圍繞去庫存，具體措施有以下幾點：
1、通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。
2、要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。
3、要取消過時的限制性措施。
針對第一點，從政策上明確支持農民工購房，形成有效需求，使之成為去庫存的主力，後續發展我們可以看到，三四線城市確實達到了這種效果。
針對第二點，造成2016年全國熱點城市的瘋狂搶購。
針對第三點，幾乎所有的限購限貸措施，在2016年都被取消了。
所有的這些政策，都造成了一種結果，那就是2016年全國熱點城市房價大漲。但是我們要看到，出臺這些政策的初衷是為地方去庫存，將地方ZF存量債務置換到農民工或者自然人及各類投資機構身上，而庫存量並不大的熱點二線城市卻因普惠政策最先受益。
這其實並非ZY所願。但必須得承認，如果熱點城市房價不上漲，就無法帶動三四線城市房價上漲，三四線城市房價不上漲，就無法帶動農民工去庫存。因此我們看到，儘管ZY定調要取消過時的限制性措施，在年底前還是強制要求房價暴漲的熱點城市重回限購的老路上來。
熱點城市房價的暴漲，吹大了資產泡沫，區域性金融風險迅速積累。在已定調的基礎上推翻原有政策，表明ZY對次年經濟發展形勢估計不足，為防範發生系統性金融風險被迫為之，歸根結底，還是由於我們未形成房地產的長效機制所致。
2017年房地產政策定調分析
我們再來看2016年年底的經濟工作會議。會議形成的金融政策主要有以下定調：
1、繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，維護流動性基本穩定。
2、要把防控金融風險放到更加重要的位置，著力防控資產泡沫，確保不發生系統性金融風險。
3、要在宏觀上管住貨幣，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
針對第一點，貨幣政策穩健中性，調節好貨幣閘門，表現為2017年儘管美國持續加息，我們也並未跟進，僅對房地產實行“定向加息”。
針對第二點，將抑制資產泡沫提高到防控系統性金融風險的高度，具體表現是對今年房價過熱的城市，持續進行施壓調控加碼。
針對第三點，表現為M2增速持續下滑，嚴厲打擊首付貸，提高二套房首付比例，收緊房地產信貸資金。
房地產定調主要有以下三個方面：
1、去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。
2、促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快研究建立基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
3、支持合理自住購房。
針對第一點，承認城市間存在差異，應分類調控，因城施策，2017年重點任務是三四線城市去庫存，因此我們看到今年三四線城市房價大漲。
針對第二點，房住不炒，長效機制，抑制資產泡沫，防止房價暴漲暴跌，其目的都是為了促進房地產市場平穩健康發展，而今年房地產發展形勢也的確非常平穩，投機投資被嚴厲打擊。
針對第三點，我們的確也能看到，今年對首套房的支持力度依然比較大。
“房子是用來住的、不是用來炒的”，這樣的口號在ZY經濟工作會議上提出來，措辭是非常嚴厲的，表明ZY對部分城市房價暴漲嚴重不滿。今年以來，對部分熱點城市進行連續調控加碼，幾乎用盡所有限購手段，終於遏制住瘋漲的勢頭，這足以說明ZY對穩定房地產市場的決心之大和執行力之強。
2018年房地產政策定調分析
從2015年和2016年這兩年的ZY經濟工作會議來看，會議所形成的定調，在來年的房地產發展態勢上基本都有所體現，政策對房地產的影響幾乎是決定性的。那麼，接下來的2017年年底的ZY經濟工作會議定調，對2018年房地產走勢將會有什麼影響呢？
我們先來分析一下2017年剛開的會議，其中關於金融政策的表述主要有：
1、積極的財政政策取向不變，切實加強地方ZF債務管理。
2、穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。
3、守住不發生系統性金融風險的底線。
關於房地產定調的描述有：
1、加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。
2、完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。
3、分清ZY和地方事權，實行差別化調控。
其實今年關於房地產的篇幅較前兩年減少了不少，而且基本是一筆帶過，這說明上層對今年以來房地產的調控成果還是認可的，全國房地產大形勢基本處於可控之中（公號“小易論樓市”《從房地產政策變化來判斷下半年合肥房價走勢》）。有幾點表述或者變化需要我們注意：
1、不再提三四線城市去庫存。比起2015年和2016年的濃墨重彩，今年對去庫存隻字未提，結合今年三四線城市房價大漲，我們可以推斷絕大部分高庫存的城市基本完成既定目標，明年去庫存已非經濟發展的主要任務。
2、三四線城市大行情基本結束。從前年有效化解地方ZF債務風險轉變為加強地方ZF債務管理，這說明在經歷兩年的去庫存攻堅戰之後，地方ZF債務風險已基本得到有效化解，下一步ZY會嚴控地方債，短期不再傾向為地方債務埋單。結合第一條，這基本上宣告三四線城市大行情的結束。
3、明年加息的概率不大，整體流動性較去年有所寬鬆。貨幣政策依舊保持穩健中性，這意味著不會採取擴張性的或者緊縮性的貨幣政策，也就是說降息和加息的可能性都不大。“保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長”，這個說法在2016年時提起過，今年重提意味著流動性較去年會有所寬鬆。
4、M2增速保持穩定，不再嚴控信貸資金流向房地產，房貸會好貸一些。“管住貨幣的總閥門”，在美國連續加息的大背景下，大水漫溉式的印鈔短期不會再出現，我們的M2會一直維持在低位增長，但可能會比2017年高一些，我估計在9%-10%左右。相較去年，沒有再提及限制信貸資金流向投資投機性購房，這說明投資投機性需求已得到有效抑制，房地產信貸資金會相對寬裕，房貸要好貸一些。
5、著重發展租賃市場，完善房地產市場的長效機制。其實今年的租購同權、共有產權、租賃土地出讓等形式，都是對發展住房租賃市場的初步探索，這有可能是組成房地產長效機制的一塊拼圖，但我覺得機制成熟尚需時日。關於租賃和長效機制問題，比較敏感，不宜敘述過多，我會在我的小密圈分析，歡迎加入我的小密圈。
6、限購政策不會取消。“促進房地產市場平穩健康發展，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”，也就是說ZY是希望房地產持續穩定的，而保持穩定的手段就是繼續維持房地產市場調控政策，這就意味著明年限購政策不會放開，也不會有什麼變化。
7、各地實行差別化調控，分城施策。ZY以前對地方房地產的調控往往採取一刀切的措施，而忽略了各個城市的具體情況，這就發生了2016年去三四線庫存的資金流向了沒有庫存壓力的一二線城市，造成一二線城市房價大漲，三四線去庫存效果卻不明顯的後果。因此提出分清ZY和地方事權，因城施策，屬於對以往政策的糾偏，但目的只有一個，促進房地產市場平穩健康發展。
8、守住不發生系統性金融風險的底線。這是最重要的一點，ZY底線是不發生系統性金融風險，這個表述連續三年都有提出，足以說明其重要性。保住不發生系統性金融風險的底線，同樣也是影響政策穩定性的一個因素，比如2016年出現的熱點城市房地產泡沫，被迫改變之前 “取消過時的限制性措施”的提法，重啟限購政策。這也意味著，一旦出現系統性金融風險的苗頭，上述舉措隨時都有被推翻的可能。
關於明年合肥房地產發展趨勢的預測
關於過去兩年合肥房地產發展形勢的預測，我的準確率基本在70-80%，具體大家可以看我的這篇文章《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》（公號“小易論樓市”），同樣我相信自己對明年合肥房價走勢的判斷不會偏離太多。
通過對過去三年ZY經濟工作會議定調的分析，我們可以發現還是有規律可循的。我們政策主要是保持房地產市場的平穩健康發展，不希望大起大落，今年的主要任務是防止大起，目前全國房地產過熱的形勢已基本得到控制，可以判斷明年的主要任務是防止大落，因此整體環境較今年可能會寬鬆一些。
過去一年中，合肥房價持續下跌，而且這種趨勢仍在蔓延，這其實並不太符合房地產市場平穩健康發展的要求。我想微觀政策的微調在未來可能是有必要的，結合近期鄭州和南京對人才落戶限制的放開，我想合肥跟進的可能性較大，理由也比較充分（公號“小易論樓市”《南京打響“曲線救市”第一槍，合肥你跟麼？》）。
我對合肥明年房地產市場是謹慎看好的，我覺得明年合肥房價整體仍是以平穩為主，全年或許會有5-10%的漲幅。根據往年的經驗，明年年中可能會是一個轉折點，這個轉折點是下滑或者平臺期的結束，此後會緩慢抬升一些（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價有可能會跌嗎？》）。判斷觸底的到來，主要有2個信號：
1、合肥放開人才落戶政策。目前造成合肥房價下滑的原因是有效需求相對不足，一旦放開落戶限制，房價下跌趨勢將會得到一定程度的緩和。
2、上海和南京房價回暖。如果上海和南京房價觸底反彈，那麼這種熱度3-6個月後會傳到合肥，合肥會大概率跟進。
小易論樓市
下步只能降房價了！房企極度缺錢，向內部員工18%的高息借錢
如果全中國的錢，都不夠房地產發展的需求，那麼房地產還能一直欣欣向榮嗎？
有人說，這不可笑麼？
全中國所有人的錢，竟然滿足不了一個行業的需求，這個行業改發展到如何巨大的地步？
張軍輝認為：這還真不是笑話！
現在因為房價的高企，和全國的房地產遍地開花的開發熱潮，現在全中國的錢，似乎已經不夠房地產用了。
為什麼？透過現象看本質。
因為現在有兩個矛盾的現象同時存在，說明中國人的錢，已經快不夠房地產用了。
一個是：很多房地產企業叫苦連天，說融不到錢。
部分房企缺錢，缺到變相強制內部員工借錢給公司了，據傳近期已經有不少房地產企業通過發行，面向內部員工的基金產品來籌措資金，收益率有的甚至高達18%。
二個是：房地產貸款佔銀行所有貸款的比例創歷史新高，說明銀行是非常願意支持房地產企業的。
看下圖：
上圖顯示：商業銀行房地產開發貸款餘額創歷史新高9.1萬億元，佔商業銀行貸款餘額比重為7.28%，為歷史最高水平。
也就是說，作為全中國的錢袋子，銀行對於房地產的支持，已經到了歷史最高地步，房地產貸款佔所有的貸款比例已經高達7.28%。
有人說7.28%，比例不是很高呀！
但你要明白，這個只是房地產開發貸的比例，很多個人的房貸，以及那些灰色的流入房地產領域的貸款，肯定更多，這種雜七雜八的加起來流入房地產領域的錢，肯定遠遠的高於明面上的這個7.28%。
這個說明：
銀行非常想支持房地產企業貸款，也是盡最大力度支持房地產貸款的，可是因為房地產的資金需求太大，作為全中國人的錢袋子的銀行，也有些力不從心，只能支持部分房企。
直接的表現就是：
今年以來部分銀行房地產開發貸額度緊張，甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，因為現在很多銀行房地產開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度。
比如：
在一家國有大行工作的彭丹(化名)發現，今年以來銀行對房企規模資質要求，可謂步步提升：“一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標準上半年還是top50,現在已經變成了top20。”
這說明什麼？
說明銀行已經騰不出貸款額度，給房地產企業了，
也就是說銀行已經沒有錢，繼續去支持房地產的發展了。
看著那些爭論房價漲，還是跌的人，討論的面紅耳赤，不禁感覺有時候，簡單更好，不需要考慮什麼政策，態度，只有考慮下中國人的錢有多少。
看過此文，大家應該明白：
什麼叫力不從心！
即使再多的人想房價漲，可是現在房價不是幾百一平米的時候，而是動不動幾萬一平米的時代了，再想房價翻著幾倍的漲，要看中國有沒有那麼多錢了。
軍輝論房
在目前現行的政策之下，合肥的房價均價想要到3萬每平方，可能性不是很大。簡單給大家看下合肥市目前的現行政策和17年的房產相關數據，大家可以對比參考下：
看下目前依然施行的政策：
1、限購政策：在市區(不含四縣一市，下同)範圍內，暫停向擁有2套及以上住房的本市區戶籍居民家庭出售新建商品住房;暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房;
2、限貸政策： 購買首套住房商業貸款首付比例25%，已有一套房貸款已結清或者無貸款記錄，首付比例40%;已有一套房貸款未結清，首付比例50%;
在限購和限貸的雙重作用下，合肥的房價市場在有序平穩過渡。一方面，限制了外地人對合肥市場的湧入；提高房貸比例，增加金融槓桿，一步份人退出市場。當然，也增加了購買剛需這部分人的壓力。
看下17年的房價走勢：
某房產網站給出的相關一些數據，目前合肥市的房價處於穩中有升的態勢，但是相對於16年將近1.8萬的均價也下降不少。目前合肥市房價均價在1.4萬左右。未來隨著調控政策不放開，相信這一平穩局勢還會延續。
現在是17年底，目前相關部門沒有放出一些房產信號出來，只是會增加土地的供給，而且近幾個月，我們也接到不少售樓部的推銷電話，勢必現在的房產政策之下，很多的開發商在過著寒冬，沒有像之前一樣的火爆。市場也更加趨於理性。未來想要達到3萬的可能性不大。
合肥生活通
去年的時候說合肥房價以後最少2萬正常超過3萬，很多人不信，今年三縣的房價已經突破1.6萬的天花板了，合肥已有很多樓盤接近或超過3萬，你說，合肥破3萬那不是空話，是指日可待的事！房價還是會上漲，要買趁早，別觀望了
大氣除塵
會的，目前北京均價四萬多，天津兩萬多，上海四五萬吧！南京據說兩萬多，合肥作為江浙滬的價值窪地，發展前景相當明朗有潛力，有安徽全省經濟和人口作為支撐，每年中科大畢業生高收入高學歷高消費群裡，明天到四萬都有可能，後面也許直接突破十萬大關，從此走上世界城市的康莊大道！
